“储粮”3500亿过冬，万科甩掉焦虑了？

作者/卢泳志 编辑/高岩 来源/野马财经

从“白银时代”到“黑铁时代”，郁亮成了行业内公认的“焦虑本焦”，而万科A（000002.SZ）却扛着“活下去”的压力“背水一战”。

今年2月份，在2022年年会上，万科集团董事会主席郁亮表示，2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。“背水一战”就是要么死、要么活，没有中间状态。

9个月后，郁亮在这场“战役”中再次成为主角，而万科也迎来了一场“顶流合作”。

11月16日，郁亮赶赴深圳，并出席了一场签约仪式，对方是6家深圳市属国企——深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团。

来源：万科周刊

据了解，深圳将规划建设20个先进制造业园区，且按照每年建设不少于2000万平方米、连续实施5年的进度，向社会提供低成本产业空间。

对于万科来讲，这无疑是一快大蛋糕。于是，万科马不停蹄地开启了“储粮”计划。

11月21日，万科公告称，拟新增不超过人民币500亿元发行直接债务融资。其中，万科已向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向。

两天后（11月23日），农业银行与万科签署战略合作协议。同日，交通银行、中国银行与万科签署战略合作协议，将为其提供2000亿元授信额度。

11月24日，邮储银行与万科集团签署全面战略合作协议。根据协议，邮储银行将为万科集团提供1000亿元意向性综合授信额度。

短短几天内，万科拟融资和获得银行授信总额超过3500亿元。受此影响，万科股价一路上涨，截至11月25日收盘，万科股价为17.33元/股。

郁亮的“焦虑”消失了吗？

从2014年的“白银时代”，2018年的“活下去”，再到2022年的“黑铁时代”，郁亮在向业界传递他的焦虑，同时也定调了行业逻辑。

2017年，郁亮在王石耀眼的光环中接棒万科，在担任万科董事会主席后不久，就提出“活下去”的口号。

当时，不仅引起种种质疑，甚至被视为“笑话”。2018 年，正值中国房地产行业的黄金年份，当时的万科可谓如日中天，并没有显露出危机信号。

来源：罐头图库

然而，郁亮一语成谶。2021年，央行出台" 三道红线 "政策，地产行业开始进入下行通道。

当人们以为中国房地产即将进入 " 青铜时代 "的时候，今年2月份，郁亮在一场主题为 " 爱拼才会赢 " 的年会上喊出：" 黑铁时代"。

在郁亮看来，中国房地产的现状和未来可能比大家想象得都要更加艰难。在“黑铁时代”中，万科的主要工作是" 降杠杆、降负债、去库存 "，郁亮甚至号召全体万科员工节衣缩食，万科员工将面临降薪。

不过，今年9月，郁亮一改过去“焦虑”的风格，称对外表示“市场已不用恐慌”。不过，他也指出，市场长期会缓慢、温和地恢复。

从市场情况来看，的确如此。国家统计局数据显示，10月，全国商品房销售额9452亿元，同比减少23.7%，降幅较9月扩大了9.5个百分点。

从万科自身来看，今年前10个月，万科累计实现合同销售金额3467.7亿元，同比减少33.45%。

此外，万科前三季度经营性现金流净额由正转负，从上半年的83亿元变为-41.76亿元，同比大降442%。

目前楼市复苏尚需时日，万科仍需积极“储粮”，提升现金水平，增厚安全边际。“市场坏时不恐惧，安全比增长重要”，郁亮如是说。

10月底，万科召开了一场会议，郁亮亲自督战，对今年最后两个月的销售冲刺做了部署，例如加大各类销售渠道的合作力度等。

有业内人士指出，此前万科一向重视培养自营营销渠道，此次则强调以销售结果为导向，在市场持续疲弱的情况下，向渠道发力，在最后两个月全力冲刺。

3500亿“储粮”释放什么信号?

在“黑铁时代”，监管层不断加强对民营房企融资的支持力度，对于房企来讲无疑是一次宝贵的机会。

郁亮认为，在地产行业冬天里，当下最主要的事情就是生火取暖，将现金流稳定、财务安全放在第一位。同时，能否继续走下去，取决于“肌肉”有没有长起。

如今，行业融资环境向好，万科开始“储粮”，为企业长远发展做准备。

来源：罐头图库

11月21日，万科发布公告，拟新增不超过人民币500亿元发行直接债务融资。同时，万科已向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向。

值得一提的是，万科此番向交易商协会表达的280亿元储架式注册发行意向，发行规模是当前开展储架式注册发行工作房企中规模最大的。

实际上，今年以来，万科的融资渠道相对通畅，前三季度公开市场融资达479亿元，筹资活动现金流入与去年同期基本持平。

从 “第二支箭”的扩容和持续落地，到“金融16条” 的央企、民企一视同仁，再到央行、银保监会联合召开的全国性商业银行信贷工作座谈会，反复向行业传递融资宽松信号。

近日，工、农、中、建、交、邮储六家国有大型商业银行，同17家大型房地产企业签约，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款等方面，提供融资支持。

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据不完全统计，目前六大行为房地产企业提供的授信额度总计约12750亿元，共有17家房企获得银行支持。

其中，万科集团与6家国有大行均签署了战略合作协议，中国银行、交通银行、邮储银行分别授信1000亿元，共计3000亿元。

经济学家任泽平认为，部分房企迎来了困境反转的阶段性改善，发债融资可以缓解阶段性资金压力，表面房地产的政策拐点或已出现。

有地产人士推测，各大银行应该都会参与到这一次的房地产融资支持计划中，可能接下来会有更多相关消息出台，而合作的大多应该还是头部优质房企。

不再做“发展商”？

在2013年万科成立30周年媒体见面会上，时任总裁郁亮首次谈及万科转型：国内房地产每年巨额销量不可持续，万科在第4个十年一定会遇到行业天花板，未来万科将转型为城市配套服务商。

从2014年开始，万科向“城市建设服务商”转型，除了传统的房地产开发，已在产业办公、物业服务、商业运营、长租公寓、物流仓储等多个城市建设相关赛道上建立领先优势。

2017年12月，已经担任董事会主席的郁亮在媒体交流会上再次表示，对于万科而言，发展商时代已经结束，接下来的万科“要做城市配套服务商”。

郁亮坦言，“我们有信心在未来的一段时间后，大家评价万科时不再是和发展商联系在一块儿，城市配套服务的角色，更符合我们对未来的定位。”

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如今，十年转型初见成效。今年1-9月，万科物流仓储业务实现营业收入29.7亿元，同比增长42.7%；租赁住宅业务中营收23.1亿元，同比增长11.5%；商业开发与运营业务营收62.5亿元，同比增长10.6%。

在半年报中，万科集团总裁祝九胜表示，“正因为经营服务业务势头良好，让我们有一个基本信心，从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重的战略，效果初见成效，对于这条路未来会更坚定走下去。”

而对于不久前牵手6家深圳国企的“顶流合作”，一位业内人士认为，万科此次合作签约仪式，足见深圳政府对此次战略合作寄予厚望、对深圳国资体系重要成员万科的高度重视、对其“城市建设服务商”综合能力的充分认可。

郁亮也表示，长期以来，万科围绕“城市建设服务商”的战略定位，已形成了多业态、全场景的综合优势，深圳的发展将为企业带来更多机遇，也为万科充分发挥优势提供了广阔舞台。

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如此看来，无论是最初的“活下去”，还是之后的“黑铁时代”“背水一战”，郁亮传递的不是焦虑，而是一种谨慎的态度。

不久前，御风集团董事长冯仑表示，一个公司的纠错机制是两种，一种叫过程纠错，一种叫终点纠错。万科是过程纠错，每次都一点点纠错。万科是要解决僵局问题，同时解决过程纠错，这是它的治理。

在郁亮的讲话中，有一句话很耐人寻味，“能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去”。

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