旭辉踩了的坑，绿城要再踩一遍？

来源/地产知识橘

信托融资这把隐秘的“双刃剑”，终于在房地产这个行业里，显露出了残酷的一面。

回看近几年，“三道红线”压顶，信托一方面能弥补房企在公开渠道融资的不足，另一方面，还能完成债务出表，在明面上帮助房企“降负债”。

看起来两全其美。

但很少有人提到，这个渠道也给房企带来了更高的融资成本，更大的经营压力，以及，更难被察觉的违约可能性。

从节前到现在，旭辉从官方认定的“小红花房企”到股债双杀，顺带搞垮了中债增信用的那点事儿，大家都知道了。

如今，同样的故事，似乎正在另一家大型开发商身上上演。

绿城今年刷足了存在感。

先是在2月的北京首轮集中土拍上，斥资百亿元拿下三块地，随后，在杭州大本营的第一次土拍市场上，又一次性砸下7块宗地。

生猛扩张的背后，绿城低调地为自己找来了金主。

从7月开始，绿城相继为北京的地块引入信托公司——

亦庄新城地块引入了华润信托，崔各庄地块引入了陕国投信托，刘娘府地块引入了上海信托。

这是近三年来，绿城在北京开发的项目中，首次借力信托机构。

向信托机构转让了接近一半的项目权益后，绿城背负的资金压力就小得多了。

类似的操作，也在绿城其他区域的项目中出现了。

6月，绿城在长沙的项目公司，新增了股东交银国际信托。

驰景手中握着的是长沙绿城凤起麓鸣项目。作为长沙去年集中供地中最受关注的项目之一，至今仍是长沙楼面地价之王。

而引入信托的另一面，是越来越疯狂的高周转。

就拿北京的三块地来举个栗子吧。

三块地的销售指导价在5.8—9.15万/平米，放在其他任何一个城市，这个价位都是值得慢慢打磨一番的豪宅产品。

但是！绿城的表现却一反常态——

拿地仅仅三个月，指导价为8.8万/平米的亦庄新城地块，已经拿到销售证了。

另外两块地，分别在拿地不到四个月和七个月的时间里，相继拿到了预售证。

这奔跑的速度，简直比曾经的高周转之王碧桂园还要夸张。

好在目前的市场还是愿意为“绿城出品”买单的，在6月首开的两个项目，最终去化都还不错。

那么，为什么绿城会由崇尚慢工出细活的豪宅教父，变成拼命奔跑的高周转房企呢？

比较明显的变化，可以追溯到2018年。

随着大股东中交的日益强势和资金链的压力，当年7月，绿城在内部文件中确定转向——

今后，要“调动一切资源”实现高周转。

第二年，绿城创始人宋卫平“交班”张亚东，随之确立了新5年的发展方向——

2018年只卖了1560多亿元的绿城，2025年要完成4500亿的销售目标。

于是近几年，一面是绿城在拿地上花的钱，逐年暴增……

另一边，是总负债规模像雪球一样，越滚越大。

但净负债率的走势，就很有意思了。

2018年-2020年间，绿城的净负债率不断走高，但随着三道红线的政策出台，摆在绿城面前的任务变成了“既要又要”——

不想放弃当年提出的销售目标，那就必须加快融资，多拿土地；而为了满足合规要求必须“降档”，那就得降低净负债率，美化报表。

可以“两全其美”的非标融资从此登堂入室。

有趣的是，就算这般努力，绿城至今仍是TOP10房企里面，少有的黄档房企。

但是，旭辉的例子告诉我们，信托这种非标融资，是有可能反噬的。

相比起正常的融资渠道，信托的收益通常更高，无形中给了开发商更大的经营压力。

再加上行业处于下行期，去化周期拉长，回款速度变慢，许多房企连自家员工的工资都发不起，又怎么能还得上如此高息的产品？

而非标产品，往往还有不为人知的抽屉协议。

此前，澎湃新闻曾经引述知情人士称，旭辉旗下所涉信托遇到的危机，是因为作为项目股东的信托方在销售不及预期的情况下，要求进行提前清算。

我们在绿城发行的，北京项目信托产品介绍上，也看到这样尴尬的表述——

谁也不知道，在销售回款不佳的情况下，是否有要求赎回产品的条款。

而且，此前绿城的商票，似乎也出现过问题。

今年上半年，彼时绿城还间接控股的子公司绿城颐合房地产公司，进入了上海票据交易所发布的商票持续逾期名单。

虽然事后，绿城颐合发布了澄清声明，表示5月末所有逾期问题已经全部处理完毕，但仍难掩公众的悠悠之口。

现在回头想想，当时的绿城，真的是被误伤吗？

以上为正文，来自熊先生