全额担保发债50亿后，哪些房企​实现了正增长？

作者/蒲肃  来源/债市观察

截至9月19日，距离上个月监管层两度召集多家民营房企召开座谈会，探讨采用增信支持的方式发债融资已经满月。据债市观察统计，通过中债信用增进投资股份有限公司（简称“中债增进公司”）全额担保发行的中期票据总额已达50亿元。

但获得发债支持的“优等生”也免不了“内卷”之忧，有的房企已经从8月份开始销售止跌转正，有的却仍在努力回正的路上。

全额担保发债50亿，金地、龙湖销售上涨

据中国货币网公告，碧桂园地产集团9月15日发行2022年第一期中期票据“22碧桂园MTN001”，本期募集15亿元资金，最终发行利率为3.2%，认购倍数2.86，将于9月20日流通上市。

碧桂园地产集团是上述座谈会之后，第四家发行中票的房企，此前已有龙湖、美的、新城控股三家房企相继完成中票发行，这四家房企累计发行中票已达50亿元。

此外，旭辉控股集团（0884.HK）旗下全资子公司旭辉中国（发行人）计划在9月21日发行2022年第二期中期票据，发行额不超过12亿元，期限3年。

其他在座谈会名单中的房企还有远洋集团（3377.HK）、金地集团(600383.SH)、滨江集团（002244.SZ）等，其中滨江集团8月份已发行9.4亿元中期票据，但未使用中债增进公司担保；金地集团今年已经发行两期中期票据，合计37亿元。

值得注意的是，上述获得发债支持的房企中，部分房企在8月实现销售额止跌或回升。其中，金地集团8月签约面积102.4万平方米，同比上升14.45%；签约金额212.3亿元，同比上升11.56%；龙湖8月实现合约销售额223亿元，同比增长了11%；

8月份，远洋集团(3377.HK)实现合约销售额90.6亿元，比上年同期的104.5亿元减少了13%，与7月份销售业绩基本持平。

但碧桂园（2007.HK）的销售额在6月份出现回升后，在7月和8月又出现连续下降，今年前8月碧桂园累计销售额2440.8亿元，较去年同期下降39.37%。

碧桂园管理层在8月30日召开的上半年业绩会上表示，自去年下半年开始调整投资策略，今年上半年主要参与了上海、杭州等一二线城市的土地竞拍。

此外，新城控股、旭辉控股、美的置业8月销售额同比仍处于下跌态势，但降幅有所收窄。

融资渠道有限，央企国企也瞄准中票

亿翰智库分析认为，中债增进公司这次支持优质房企发行中期票据的动作，一方面是5月监管通过信用缓释工具支持房企发债的延续，但这次覆盖房企更多，支持力度也更大。另一方面，近期信用风险向更高信用资质的民营房企或混改型企业蔓延，监管通过支持企业发债表示对部分优质民企的支持，以提振市场信心。

除了民营房企外，国企和央企通过中期票据融资的动作也不小。

华润置地就计划本月发行60亿元中期票据，募集资金拟用于置换前期偿还发行人到期的债务融资工具的自有资金及用于项目建设。其中40亿元用于项目建设，20亿元用于置换前期偿还的“19华润控股MTN003”、“19华润控股MTN004”的本金的自有资金。

9月1日，保利发展控股集团有限公司发布2022年度第五期绿色中期票据发行结果公告，公告显示，该公司于8月31日成功发行2022年度第五期绿色中期票据，实际发行总额5亿元，期限3年，发行利率仅为2.75%；

此外，中国铁建9月发行了一笔7亿元的中期票据，期限5年；首开股份9月13日完成141.38亿元中期票据注册。

根据中指研究院分析，此前房地产行业非银融资结构中，主要由信用债、信托、ABS和海外债组成，其中信用债和信托融资占比较大。

但今年前八个月，房地产行业信托和海外债融资分别大幅缩水超80%和90%，信用债和ABS融资额也下降较大。

信用债中，中期票据和公司债是房企融资比较常用的融资工具。

据WIND数据统计，今年以来房地产行业发行的中期票据已有137只，发行总额约1481.03亿元，利率最低为2.63%，最高为7.5%，分别是“22中海企业MTN003A”和“22天地源MTN001”；

公司债发行总额1437.20亿元，利率最低的是“22中海05”，仅为2.4%，利率最高的是“22佳源01”，高达8%。

目前中期票据已成为房企不多的融资渠道之一，但发行中期票据依然有相关门槛。

按规定，发行中期票据的企业首先是具有法人资格的非金融企业，并拥有连续三年的经审计的会计报表，中期票据待偿还余额不得超过企业净资产的40%，同时还应披露企业主体信用评级。

此外，企业发行中票需要在发行文件中明确披露具体资金用途。从目前房企公开披露的资料看，中期票据募集资金多用于置换银行贷款、补充企业营运资金等。

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