当“保交楼”写进最高层会议

2022-07-29 20:27:19
地产知识橘
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2022-07-29

消失的5.5%


来源/地产知识橘


昨天,大家翘首以盼的年中政治局会议,开了。


从内容上看,总的基调是没有变化的。


4月份曾经提过的“疫情要防住,经济要稳住,发展要安全”,和“坚持动态清零”,继续在会议内容中保留。


同时,加上了这么一句关键的话——


“对疫情防控和经济社会发展的关系……要从政治上看,算政治账。”


对经济总体目标的提法,也变了——


“保持经济运行在合理区间,力争实现最好结果。”


5.5%不提了。


怎么说呢,这次会议的内容其实很务实,没有因为经济运行“面临一些突出矛盾和问题”,就强行出台新的、大力度的刺激,把锅推给下一个五年。


这也暗合了之前高层在出席活动时的表态——

 

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具体不展开了。


我们重点说说和房地产有关的。



关于房地产,大概说了这些,可以和之前的对比起来看——

 

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这次会议在“房住不炒”的前面,加了“稳定房地产市场”的大前提,同时,加了一句话——


“压实地方政府责任,保交楼、稳民生”。


将“保交楼”这件事情写进会议内容,这明显是在回应近期的烂尾楼断供风波。


话说,自从上次4月底的政治局会议,对房地产做了近年来最明确、最放松的定调后,除了一线城市以外,各地都在各显神通,眼看到了6月,整个行业渐渐有了触底回暖的迹象。


不料半路杀出个程咬金,7月,烂尾楼断供事件席卷全国,整个市场刷的一下,又凉了。


看看成交的高频数据就能发现,整个7月基本都要废了……


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于是,最近这段时间,“二次救市”的传言一直纷纷扰扰。


而救市的关键点,是保交付的钱,从哪来……


境外市场资讯机构REDD消息称,为避免房地产市场进一步恶化,高层正考虑设立房地产基金,用于支持12家出险房企和部分选定的房企——


据说,这个所谓的“房地产稳定基金”是由建行牵头成立的,总规模可达2000—3000亿元,表面上看是市场化行为,实质上,背后有央行的再贷款支持。


但是……总感觉传闻搞错了重点。


重点不该是化解烂尾楼风险吗?怎么又成了救房企?


这消息还没实锤呢,周四,英国金融时报又出了新的消息——

 

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1万亿的数字着实有点扎眼,不是没有大规模刺激吗?


怎么看怎么有点让人不太敢信。


反而财新透露的两个最新的纾困案例,看起来比较靠谱——


一是建设银行准备以湖北省为试点,合作设立额度为数百亿元的基金。


这笔基金将用于收购当地部分存量问题楼盘,改建成公租房,定向面向当地公职人员。该基金最终将通过REITs模式退出。


二是郑州地产集团有限公司与河南资产管理有限公司(下称“河南资产”)展开会谈,双方提出联合设立郑州市地产纾困基金,参与问题楼盘盘活、困难房企救助等工作。


虽然这两个方案也有很多问题,比如说,我一直想不通公租房的模式怎么能够通过REITs模式退出……这收益一看就不会太高啊,也不知道哪个大冤种会买。


但至少地方政府已经出面担责,符合中央精神的方向。



在房地产的内容里,还有这么一句话:


“因城施策,用好政策工具箱”。


换句话说,整体性的救市举措依然是没有的,但各地有进一步放松的机会,尤其是那些不太能扶起来的阿斗,还是会拼了老命扶一扶。


比如说限购放松啊,或者把改善性需求的首付成数再降一降啊,都是有可能的。


最大的目的,是刺激需求,稳定楼市。


但讲真,现在是空前的刺激需求浪潮了,各地都想方设法鼓励百姓掏腰包买房,单是7月,就已经有超过30座城市出台购房补贴政策了。


比较夸张的案例,包括武汉东西湖区以房补之名,给公务员提供一笔15万元5年期的购房专项免息贷款;


还有江西省樟树市,中介卖一套房可以从财政拿1000元“工资”……


效果好不好,真不敢说。


毕竟,局部的因城施策很难在对房地产的信仰上形成合力。


但也有一个例外——


棚改。


众所周知,棚改货币化安置是可以直接创造需求的。


旧房子被拆了,一下子拿到一大笔钱,既有买房的意愿,也有买房的资本,被创造出来的购买力马上就可以涌入周边的新房和二手房市场。


但是,棚改的局限性,还是钱。


2015年开始的那波棚改,利用的是大水漫灌式的PSL贷款,而这次,前段时间的传闻是,高层将采用棚改专项债的形式。


两者有什么区别呢?


PSL,可以简单理解为是央行印钱给政策性银行(国开行),国开行拿着这笔钱贷款给地方政府,地方政府再去收购棚改户的房屋和土地,


但如今,是因城施策、精准定向,地方政府自己举债,自己背负偿还责任——


要知道,现在在一些三四线城市,很多地方的信用早就透支了,也不知道将来发债后,市场的接受度会怎么样。


所以,在郑州的纾困会议上,沿用的还是传统的PSL模式,由国开行进行贷款发放——


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而且,我们已经经历过一次棚改了,如今可供棚改的体量还有多大,也值得商榷。


所以,这个模式会不会被推广,有待进一步观察。



所以,我认为,最新的会议也好,或者说目前的基本面,坚持的依然是“底线思维”,为企业纾困,最终是要为民生托底。


所以破天荒的,“保交楼”写入了最高层的会议里面。


但房地产是牵一发而动全身的,保交楼的责任既然已经明确压到了地方的肩上,这个行业最艰难的时候,从政策面来说,应该已经过去了。


以上为正文,来自熊先生


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