“停贷潮”爆发，取消预售制是解决问题还是因噎废食？

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6月30日，高喊着“人人都上征信，就相当于没有征信”的景德镇某恒大楼盘的全体业主对当地有关部门、贷款银行机构发起了强制停贷告知书，由此掀开了大规模停贷潮的序幕。随后，全国有超过200个楼盘的业主联名集体停贷，涉及地区包括河南、河北、湖北、湖南、江西、广西、山西、辽宁、安徽、福建、江苏、云南等十几个省份，覆盖50多个城市。

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业主人人愤怒，害怕竹篮打水一场空，交了钱还得不到房子，于是舍得一身剐，敢把银行拉下马，将压力给到银行这边。面对停贷潮，包括农业银行、建设银行、兴业银行、工商银行、平安银行、光大银行等在内的10家银行紧急发布对网传“停贷事件”涉及楼盘按揭贷款情况排查的公告，均称风险可控。

银行、业主都被推上了风口浪尖，人们开始寻找是什么造成了现在的局面，最终大家纷纷将矛头指向了预售制度。于是有人提出应该取消预售制度，从根源解决问题。

事实上，烂尾楼和停贷潮真的是预售制度造成的吗？在过去房地产的黄金时代，预售制曾为中国房地产乃至整个社会的经济发展起到了重要作用，即使到了如今，国外不少国家仍在使用预售制度，且并没有出现如此大规模的烂尾楼现象。

我们不禁想问，预售制度是否是在为其他原因背了停贷潮的锅？

预售制：推动经济发展的洪流

上世纪90年代之前，我国的住房不是买，而是分的，那时候年轻人最希望分配去的单位就是能有房子可“分”。但这样的分房制度显然难以满足全国人民的住房需求，随着改革开放，大量农民工涌入城市，我国城镇人均住房使用面积下降到历史最低点，出现全国性房荒。

同时，随着重工业基础日益完善，经济到了新的瓶颈。于是，国家开始了房改的探索、深化，逐步实现住房商品化和社会化，而房地产行业也逐步登上了历史舞台。

然而当时，尽管全国人民都缺房，开发商们也有激情有能力，但却缺钱。毕竟把房子造起来还是要花钱的，但那会的开发商连这点钱都掏不出来。于是楼房预售制度应运而生。

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我国的这项制度师从香港，1954年的一天，著名实业家霍英东，也就是霍启刚与霍晶晶的祖父站上了历史的舞台，破天荒地拿出了香港的一份售楼说明书，创造了“卖楼花”。“卖楼花”就是把还没建好的楼预先卖给老百姓，尚未建好的楼就像尚未结果的花。

1994年，我国大陆发布《城市商品房预售管理办法》，允许开发商“将正在建设中的房屋预先出售给承购人”，香港卖楼花的规则被正式引入内地并结合内地特色加以调整，开启了中国房地产市场的黄金时代。

在预售制下，开发商只要支付定金就可以拿下土地使用权，然后以土地去银行抵押贷款来支付土地出让金，进入建设阶段后，往往也是建筑公司先行垫付材料款和施工费。等到工程完成一定进度，就可以预售，全额收取卖房款。再用这笔钱来支付给建筑公司，买更多的地，预售更多的房。

与此同时，房地产的快速发展也推动了相关联的几十个甚至上百个行业的发展，上游到水泥、钢材等建材，下游到房地产所带来的装修、家电、家居等等。

2003年国务院首次将地产列为“国民经济的支柱产业”（18号文）。

而这些都与预售制密不可分。

在预售制的推动下，房地产行业如滚雪球般越滚越大，极大地促进了我国城市基础设施、产业园区以及制造业和科技产业等的发展。

国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米。而1978年至今，中国的城镇常住人口只有1.72亿人，到2021年已经增加到9.14亿人，城镇化率也从17.9%上升至64.72%。

可以说，在过去房地产的黄金时代里，几乎每个人都因为预售制而受益。

取消预售制：解决问题还是因噎废食？

在过去经济快速发展的时候，预售制为房地产的壮大起到了核心作用。而如今，为何又被看作“过街老鼠”，被质疑成是烂尾楼和停贷潮的罪魁祸首了呢？

要知道，预售制在香港，以及美国、加拿大、澳洲等世界上很多国家都有实施，但这些地方都没有出现大规模的烂尾楼和停贷潮，那为何偏偏只有我们呢？

其实，问题的关键在于，很多实行预售制的国家或地区，都通过严格的监管制度，最大程度限制了开发商随意动用购房者资金的可能性。

以香港为例，香港的资金监管者是律师楼，购房者除了5%的定金是直接交给开发商的，剩下的首付都是交给开发商律师楼的信托户口。开发商需先付款给建筑商完成一定工序，取得建筑师证明书后，才可申请在信托户口取回建筑费。律师楼要确保买家的订金，是用来支付建筑费。

而在内地，购房者需要一次性付清首付款并从银行贷款一次性付清剩余房款。而且银行和相关部门作为监管方，尽管根据2003年的央行的121号文件，建筑楼栋不封顶，银行不允许发放贷款。但实际情况是开发商拿个图纸或者仅仅盖个一两层，然后贷款就放下来了。

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并且，按照规定，房企收取的预售资金需按一定比例存入专门的监管账户，且必须用于有关的工程建设。但实际情况却是，由于银行与房企间的深度绑定，很多房企的预售金很少或干脆不进监管帐户。所谓的监管制度形同虚设，一旦开发商出现债务危机，就酿成了大祸。

而在香港，商业和法律制度健全且处罚非常严苛，因此像律师楼违规挪用监管资金的事件非常少发生。

说白了，预售制度本身并没有问题，它在过往房地产的黄金时代，曾为中国的经济发展带来了巨大的推动作用，即使在如今，它也依然在香港，以及国外众多国家发挥着重要作用。当下，取消这项楼房销售制度并没有什么作用，反而会对开发商造成釜底抽薪的冲击，这并非是当下全力救市的大环境所需要的。我们真正需要做的，实际上是加强对购房资金的监管，并对违规行为加以严格的制裁，让这项制度继续发挥其实际作用。