停贷，有用吗？

来源/地产知识橘

一

这两天，地产圈内最大的新闻，莫过于烂尾楼业主们争相晒出的《强制停贷告知书》了。

从江西景德镇的恒大业主宣告停贷，到各地业主们群起响应，强制停贷这件事犹如星星燎原一般，在短短的十余天里面迅速蔓延——

截止昨晚6点，发布停贷告知书的项目已经达到50+，其中接近八成发生在10、11、12号三天，而光是12号这大半天里，加入的烂尾项目，就超过了11个。

这加速度……啧啧啧。

这50+项目的业主，在告知书中的遭遇和诉求，是高度趋同的：

1、指责银行违规发放贷款，开发商违规挪用预售监管账户资金，导致楼盘停工，收房交付遥遥无期。

2、如果项目未能在指定日期之前复工或交付，全体业主将停止月供。

3、停贷期间产生的损失，归开发商、银行及相关利益方承担。

简单点说，就一句话：

要么项目按时复工，要么，贷款就不还了。

这无异于一次扩大化的逼宫——

本来是业主和开发商之间的纷争，一下子成为与开发商、银行甚至“相关利益方”之间的角力。毕竟，每一次违规挪用，都伴随着监管不力的影子。

前提，是献祭上自己的征信。

这当然是杀敌一千，自损八百，但真的无需苛责购房者的选择——

对于大部分普通人来说，掏空六个钱包付首付就已经很艰难了，每月收入的一大部分还要用来偿还房贷，若不是拿不到本该属于自己的房子，被逼上梁山无路可走，又怎会有这样的决绝？

但是，如果静下心来想想，这种单方面的停贷，真的可以倒逼开发商复工复产吗？

停贷的下一步，究竟是什么呢？

二

首先，我们来推演一下。

一般来说，没有全款支付能力的购房者，在买房时都会签署两份合同：

一是与开发商签订的商品房买卖合同，二是与银行的借款合同。

由此，购房者与银行之间，建立了一种法律上的借贷关系——

只要签了贷款合同，就得按约定归还，而且，这种关系，并不会因为房子无法如期交付而终止。

也就是说，在未经法院判决停贷，或者没有达成停贷协议的情况下，购房者单方面停止偿还月供，不仅会影响征信黑名单，甚至，还可能会被罚息，被法院起诉，名下房产被强制拍卖执行……

并不是公告中一句简单的“损失归开发商、银行和相关利益方”，就可以免责的。

当然，这并不是烂尾楼业主们首先考虑的事情，他们最关心的还是——

复工。

所以我要重点说一下，从法律角度，这件事对开发商可能的影响。

开发商其实有两个主体，一是大的集团，二是项目公司。

对于集团来说，业主停贷的影响其实……就没有那么直接，主要是大幅影响了自身的品牌口碑和信用。

之前开发的房子摆烂停工了，逼得购房者用停贷逼宫，那之后入市销售的项目，又怎么能够让人信服买单呢？

就算买单了，商品房质量和后续的物业维护，还能做到位吗？

如此一来，房企想靠销售回血的路子，又要断了。

而对于项目公司来说，影响就大了。

先说一个冷知识——

小业主买房贷款，项目公司就是担保方，其实是无法完全免责的。

所以，银行遇到业主停贷，首先想到的是向项目公司追缴房贷。

可是问题来了——

项目公司没钱啊！

理论上，项目公司和集团的财务是隔离的，而所有停工的项目公司，显然都是因为没钱才停工的，不太存在监管账户里有很多钱，但是就是不付给总包的可能。

这一没钱，银行就要依法做资产查封，最不济，也得把监管账户冻结了吧。

这下，集团就更没办法调拨资金去复工复产了……

更别说很多集团，比如恒大，本来就是躺倒摆烂的节奏，压根也不管具体项目的死活。

最后提一下银行。

银行恐怕是最大的受损方，业主停贷，便意味着贷出去的本金收不回来，应收的利息不能实现，这些都会冲减银行的利润。

更为糟糕的是，万一这态势延续下去，那么银行的不良贷款率将走高，资产负债率急速上升。

Emmm……还记得美国次贷危机是怎么起来的不？

三

但是，面对停工烂尾的项目，还有其他更具有操作性、更为妥当的解决方案吗？

我们先来看两个案例。

今年2月，位于浙江的许先生终于收到了一个好消息。

浙江省嘉兴市中级人民法院二审判定，由于此前购买的嘉兴市某开发商的楼房烂尾，他无需归还剩余的贷款本息。

剩下的200多万元借款本息返还责任，由房企承担——

这，应该是中国第一例因为烂尾，买房人不必继续还银行按揭的判例了。

但是！这样的判决是有前提的。

这个案例中的前置条件是——

解除了购房合同和按揭合同。

而对于现在的购房者，在实际操作中照搬老许的行为，是有很大风险的。

首先，烂尾的房企大多资不抵债，就算你打赢了官司，前期的首付款和贷款损失，很难从开发商手中要回来。

其次，解除商品房买卖合同后，你的角色，也由购房者，转变为了普通债权人。

就像我们此前在《那个倒下的巨无霸》所写的那般——

按照清偿原则，普通债券者的受偿顺序，排在最后。

保交楼在先，还有那么多的建筑商和农民工工资要支付，再轮到你的手里，财产基本上被瓜分完了，还有什么呢？

另外一个案例，就是前不久招商银行惠州分行与购房者黄某的纠纷案了。

法院一审、二审支持业主的诉求，到广东高院再审，还是判定金融机构存在过错，在房屋交付之前，都无需偿还贷款。

这是目前看到的第一个真正意义上业主停贷成功的判决，但是，也有前提——

楼盘的开发商光耀集团，早在2017年就向当地法院申请了破产重组。

这就像是个悖论，如今无论怎么烂尾，开发商都可以坚持苟着，少有真正进入破产重组的程序的。

毕竟，境内债到期展期，甚至二展，都已经成了惯例了。

四

说到这里，对于业主来说，目前最可行的解决方案，其实是争取相关部门牵头，进行从上而下的协调。

大家都缺钱，信任又被磨蚀，复工才会进入死结，如果能够让涉及烂尾楼的各家主体们坐下来，共同协商，统筹协调，烂尾楼未必没有活过来的希望。

最不济，能争取到延长贷款期限、延后还款时间等服务支持，也是好的。

毕竟，在4月初的时候，国有五大银行对于部分受疫情影响的人群，推出了关怀贷款政策——

那么，这类政策，可不可以临时性地拓宽到烂尾楼业主的身上呢？

在具体的操作，可否推出更落地、更有人性化的执行细则呢？

最后，还是想多说几句。

前不久，克而瑞曾公布了这样一组数据——

截止2021年末，在其24个重点监测城市中，尚未交付的问题项目总建面在当年住宅成交面积的比重达到10%。

这个数字已经很恐怖了，而在个别城市更加夸张。比如说，高居榜首的郑州，烂尾楼比例达到了29%……

相当于你在郑州买房，在3套待售的房子中，就差不多有1套要烂尾。

倘若今年，开发商的现金流无法好转，那么未来这个比例的数值，只怕会越来越高。

想当年，炒房客蜂拥而至的海南，在房地产行业退潮之后，剩下的是大批杂草丛生的烂尾楼，和一地鸡毛。

开发商纷纷逃离或者倒闭，不少银行的不良贷款率一度高达60%以上，建行当时处理的不良资产，现金回收比例不足2成。

肉眼可见的是，房地产泡沫破灭之后，此后几年，海南经济增速断崖式下跌。

更麻烦的是，当时只是一个省的危机，但这次，是遍布全国各地区的停贷浪潮啊！

如是生活三十年，希望这不是最后一根稻草。

以上为正文，来自熊先生