房企“逆天改命”的几种模式

来源/地产知识橘

一

上半年房企的成绩单出炉了。

乱世之中求生的艰难，自不用提。

全行业的销售数据出现大幅下行，行业头部的垮塌似乎更加明显——

千亿房企的数量，比去年同期生生减少了一半。

从年度销售目标的达成率来看，也是如此。

正常年份，房企上半年和下半年的销量大概是4:6，表现出挑的房企，上半年就可以完成目标值的60%。

而今年，目标达成率排在头位的滨江也不过完成了45%的销售任务，而优等生龙湖的完成度，不到三成。

市场虽然惨淡，依然存有活下去的空隙。我们发现，半年销售排行榜上，不少房企的排名在悄然上升，一小部分甚至实现了销售额的逆势好转。

今天，就来说说这半年，房企“逆天改命”的几种模式。

一

模式一：“早死早超生”。

上半年，销售额排名上涨最快的房企是谁？

说出来都能吓一跳。

是万达。

上半年，万达的全口径销售额从上年同期的174.3亿元涨到了今年的256.5亿元，涨幅接近50%。

相应的，销售额排名比上年同期提高了整整54名，从接近100名的位置，直接挺进了前40之列，权益排名更是进入了全国三十强——

（左为全口径销售额排名，右为权益销售额排名）

啧啧啧，原来老王除了在忙万达商管赴港上市那点事儿，还在悄咪咪地卖房子啊！

万达的故事大家都是知道的。

早在2010年，万达就已经是住宅销售额排名第七的房地产头部玩家，直到六年前触及监管底线，不得不断臂求生，在全行业疯狂加杠杆的时候，提早转型轻资产。

而如今，当整个市场都困在了高杠杆里的时候，老王重新开始了轻资产商业管理和卖房业务“两手抓”，跑在了一众地产大佬的前面。

就很有那么点王者回归的意思。

同样的故事，也出现在另一个老王的公司——新城控股身上。

近年来，新城也是早死早超生，杠杆降得比较早。

而且我们可以看到，近年来新城确实有像万达那般转型轻资产的迹象。

所以，在房地产下行的周期里，虽然手握大量的购物中心商办项目，但新城还是扛住了这轮流动性危机，全口径销售排名也是稳中有升。

三

模式二：抱团取暖。

代表房企之一，是滨江。

这半年，滨江的惊艳之处不仅仅体现在土拍市场，也体现在销售榜单上——

在全行业倒退的时候，滨江保持了权益金额和去年同期基本齐平，排名从三十名开外，挤进了TOP20之列。

那滨江究竟是怎么做到的呢？

就像我们此前在《一哥的背后，到底站着谁》里所写的那般，滨江背后站着的，是一整个浙江当地的中小房企——

在央国平兜底、行业空间日益逼仄的环境下，彼此合作抱团，互利共赢。

从拿地开始，是滨江拿地，又亦或是和其他小弟一起拿地。

随后，把小弟们擅长的装修和施工环节整合起来分包出去，最后项目收成了，再大家一起分钱。

这种模式下，既共享了资金和产业链，摊薄了成本，又可以凭借滨江在浙江当地的影响力卖出高溢价，迅速扩张销售额。

真可谓一石二鸟。

这不，今年上半年，滨江的销售均价上涨超过三成。

另外一个代表，就是越秀了。

滨江是地方民企间的强强联合，那么越秀，就是跨界抱团的典型。

早些年间，越秀还只是个寂寂无名、扎根在大本营广州的区域房企，在全国销售榜单上的位置，也只是并不显眼的的四五十位。

但2022年前6个月，越秀的销售额排名一下子上了个大台阶，进入了Top20的行列，权益销售额更是升至第12位——

俨然已经进入头部房企的行列。

跃迁的密码，是“异业合作”，越秀找到了隐藏在地铁里面的万亿生意——

与广州地铁合作，抱团开发TOD。

区别于龙湖的传统TOD模式，越秀走出了一条独特的轨交发展之路——

不但拿地便宜大碗，区位条件好，关键是，没有竞争对手。

就拿今年一房难求的广州琶洲南TOD举个栗子吧。

2021年初，琶洲南TOD所在的赤沙车辆段地块被广州地铁集团以底价拍下，随后，引入越秀合作开发。

由于地处“珠金琶”的核心区域，高价且稀缺，虽然才放出两百多套货源，但已经足以让这个盘摘得广州上半年商品房项目销售额第二名的好成绩了。

当然了，这样的模式也只有央国平才玩得转。

所谓条条大路通罗马，但有人就直接出生在罗马。

四 

第三种，就是“躺赢”型了。

讲真，这类房企说不上今年交出的成绩单有多好，但在其他队友逐个爆雷的衬托下，销售下跌的幅度更小，也就顺利突围而出了。

比如说，大央企保利。

今年上半年，保利终于“躺进”了前三强。

随着头部玩家恒大和融创相继违约躺平，保利的全口径和权益销售均排在第二，妥妥超过了万科，仅次于宇宙房企碧桂园——

又比如说，仁恒置地和合生创展。

合生创展我们已经写过很多次了，仁恒是个外资企业，不但没有三道红线的限制，融资渠道还很顺畅。

而且，作为专做中高端豪宅的品质型房企，截至2021年末，仁恒在深圳、上海、南京等一二线城市的土储都在百万方以上。

虽然没有好爸爸，但由于风格偏稳健，债务压力不大，还手握不少高能级城市的土地，因此，这类房企的“猫冬”能力超强，手有余粮，心中不慌，随着其他队友的陆续出清，只要不死，都算赢。

最后，我们总结了一下上半年销售额排名提升较快的榜单，如下图所示。

而这些房企之间的变化情况是这样的——

纵然在行业的黑铁时代，但仍有这么一小撮房企，走进了自己的黄金时代。

但还是想多说几句。

销售额，从某个侧面来说，只是反映了当前房企的变现能力，以及购房者的认可度。

但事实上，对于房企的评价还需要有更加多维的角度，比如房企的拿地货值、经营性现金流等。

只有这样，才能更全面地感知到一个企业未来的发展路径。

最后，真心希望这个行业的下半年，能够温暖一点。