“杭州一哥”力压央企国企，半年掏400亿拿地，滨江的钱哪来的？

作者 | 卢泳志 编辑丨高岩 来源 | 野马财经

为了避免“饿肚子”，滨江集团（002244.SZ）上半年斥资400亿元拿地补仓。

2022年上半年的最后一天，在杭州第二轮供地中，滨江集团再次成为最大赢家，斥资225亿元拿下45宗地块中的12宗，占总出让金超过40%。

加在上第一轮供地中豪掷184亿元摘得11宗地块，上半年滨江集团在土地市场共竞得23宗地块，投资金额达409亿元。

据克而瑞数据显示，滨江集团上半年全口径拿地金额为467.3亿元，排名第一；而中指院数据显示，在1-6月权益拿地金额TOP100中，滨江集团同样排名第一，拿地金额392亿元。

因此，滨江集团力压万科、中海、华润等国企、央企或有国企背景的房企，成为2022年上半年拿地“一哥”。

之所以大举拿地，滨江集团解释称，公司拿地积极，今年在杭州和宁波有新增土地，目前融资环境整体宽松，按揭额度充足，开发贷获取顺畅。

而滨江集团董事局主席戚金兴更是直言，公司开会决定2021年的所有项目要在8月份全部清盘，这就意味着8月底我们的“肚子又要饿了”。

滨江集团曾表示，2022年公司的销售目标是1500亿元-1600亿元，今年杭州第一批集中拿地的项目部分在今年可以达到预售条件。

400亿拿地的背后：合作开发+深耕杭州

滨江集团可以说是出生在杭州、成长在杭州、盘踞在杭州，长期成为杭州房企销售榜头名，收获了“杭州一哥”的称呼。

将杭州当作“朱砂痣”的滨江集团，在4月份土拍一结束就发出了准备好的喜报深情表白：我们深爱这个城市。

一直以来，滨江集团都偏爱在杭州拿地。克而瑞数据显示，2021年滨江集团拿地金额298.86亿元，位居杭州拿地金额榜榜首。

2021年杭州推出宅地175宗，推出规划总建面2292万方，同比增长48％。从历年宅地成交情况来讲，2021年宅地供应规模及成交规模均创历史新高。

从成交来看，2021年杭州商品房成交量价齐涨，商品房累计成交2334万㎡，同比增长45.7%，成交均价31156元/㎡，同比上涨10.5%。

得益于区域深耕，2022年上半年，滨江集团完成销售现金回笼322亿，同比增长6%。

而滨江集团曾公开表示，权益拿地金额占现金回款金额比例保持在0.6左右，也就是说上半年拿地的409亿元，大概一半需要合作方来出。

据悉，滨江集团今年在杭州首轮供地中拿下的11宗地块，大部分是合作拿地或后续引入合作开发伙伴，其持股比例在10%-40%之间。

一位业内人士分析指出，合作拿地或合作开发是一把“双刃剑”，虽然短期缓解资金压力，但如果合作方遇到资金压力，可能拖累项目开发进度，甚至可能需要被迫收购项目合作方股权。

除此之外，滨江集团还面临“把所有鸡蛋放到一个篮子”的隐忧。

从目前的布局来看，滨江集团经营范围主要集中在杭州及浙江省内的金华、嘉兴、宁波、温州、湖州等区域；而省外城市的布局寥寥几个，包括上海、深圳、苏州、南京等。

财报显示，截至2021年末，在滨江集团的土地储备中，浙江省占据85%，浙江省外占比仅有15%。

实际上，滨江集团在对外扩张一直不太顺利。2017年的深圳龙华旧改项目由于政策突变而搁置，导致计提7.24亿元坏账。2021年，与越秀地产的开展合作，本计划在年内落地3个项目，但截至年底仅落地1个项目。

除此之外，滨江集团在对外的扩张中，难以体现经营优势，去年在上海地区的毛利率仅为11.91%，远低于其公司的毛利率水平。

在戚金兴看来，毛利率差异比较大的原因是因为新进城市一般竞争激烈，以及杭州之外滨江进入的城市销售周期相对较长。

大举拿地“后遗症”初步显现

滨江集团深耕杭州多年，2019年跻身便宜房企之列。直到2021年，房地产行业遇冷，滨江集团实现“逆袭”。

2021年，滨江集团实现营业收入379.76亿元，归母净利润30.27亿元，分别较上年同期增长32.8%和30.06%。

不过，随着公司规模快速增长，滨江集团的经营成本却逐年增加，其毛利率也在持续走低。

数据显示，2018年至2020年，滨江集团的毛利率分别为35.74%、35.1%、27.04%。2021年毛利率进一步下滑，已经缩减至24.66%。

“东方财富”指出，滨江集团2021年的营业成本为285.47亿元，同比增长36.8%，高于营业收入32.8%的增速，导致毛利率下降2.2%。

图片来源：滨江集团2021年年报

进入2022年，去年下半年不断萎缩的楼市行情，开始反映在滨江集团今年一季度的经营数据上。

今年第一季度，滨江集实现营业总收入61.83亿元，同比下降16.8%；归母净利润2.28亿元，同比下降42.7%。

更需要注意的是，滨江集团第一季度的经营净现金流为-115亿元，同比大跌1704.57%。显然，这与其大规模拿地脱离不了干系。

在销售方面，据克而瑞统计，2022年上半年销售额683.9亿元，同比下滑22.2%，按1500亿元目标只完成了45.6%；和去年相比，完成率下滑13个百分点。

除此之外，滨江集团一直被业界诟病的权益销售额降低的现状仍未改变。

据了解，去年滨江集团实现1691亿元销售额，在克而瑞统计的权益销售金额中，只有871.5亿元，权益占比为51.53%，仍然处于一个较低水平。

这种情况今年依然存在，上半年滨江集团全口径销售额683.9亿元，而权益销售额为425.8亿元，权益销售占比62.34%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，权益销售比例低说明企业在规模方面独立性是欠缺的，这是需要警惕的地方。而且房企合作开发潜在的成本较高，盈利空间会被压缩。

逆势发债，一年内需偿还67亿债券

去年以来，一大批房企债券逾期，资金压力成为众多房企的阿喀琉斯之踵。

进入2022年，情况并未好转。克而瑞数据显示，2022上半年，房企境内债券融资同比下降27%至2653亿元，境外债券融资同比下降80%至2354亿元。

在这种情况下，滨江集团逆势发债。其中，1月4日和1月25日先后发行两笔超短期融资券，金额分别为9.6亿元和9.3亿元；2月23日，再次发行短期融资券7.2亿元。

进入下半年，7月1日，滨江集团又发行一笔9.7亿元的短期融资券，期限1年，募资全部用于归还存续期债券本金及利息。总体来看，滨江集团这四次发债利率都在3.55%-4%之间。

从整个行业来看，2022上半年新增债券类融资成本4.31%，较2021年全年下降1.04个百分点，其中境内债券融资成本3.31%，较2021年全年下降0.76个百分点。

对于融资成本下降的原因，克而瑞研报表示，上半年境内发债占比从2021年的58%上升至79%，结构性变化导致整体融资成本下降；另外，由于融资环境收紧，债券发行向优秀房企集中，进一步拉低了企业的发债成本。

图片来源：企业预警通

经过数次发债，截至目前滨江集团存续债券共有18只，存续规模为129.99亿元。其中一年内到期债券规模为67.1亿元。

其中，7月8日，滨江集团有一笔发行金额9.6亿元的债券即将到期，本计息期债券利率4%。

从债务水平来看，截至今年3月底，滨江集团货币资金168.5亿元，比去年底减少43亿元，短期借款1.16亿元，一年内到期有息负债122.9亿元，比去年底增加23.8亿元。

除了滨江集团，大多数房企依旧面临较大的还债压力。克而瑞数据显示，下半年会有3102亿元的债务到期，主要集中在七八九三个月，尤其是7月到期规模高达830亿元，为历月最高。

在业界看来，若房企无法通过发行新债或销售回款收回资金，随着债务到期，债务违约现象或将持续增加。 　　

而中原地产首席分析师张大伟认为，从市场趋势看，目前房企最困难的时候已经过去了，虽然可能仍会有局部爆雷的情况，但是整体已经进入良性循环，未来是杠杆稳定的市场。

频繁发债、大举拿地，滨江集团似乎没有收到行业下行的影响。2022年，滨江集团能否顺利偿债、完成销售目标？欢迎留言评论！