小麦换房背后，不顾一切救市

来源/金角财经  作者/林石 角爷  编辑/角爷

都说全世界有三大硬资产：美股、中房和日债。

2022年，这三大硬资产的日子都不好过，而中国的房子尤其难过。

以前的新闻多是“为了买房能有多拼”，现在却变成“为了卖房能有多拼”。

这两天，河南商丘一则广告“拼”出了新境界：

2元／斤，小麦换房。

网络图片

海报信息显示，购房人可用小麦来付首付款，价格按照2元/斤，最高可抵16万元。

据当地房企销售人员表示，该小麦收购价已经超出了市场价——目前当地小麦的市场价为1.5元／斤，相当于每斤补贴5毛。

作为中国最大的小麦产地，河南房企的这招也算是地方特色，只是不知效果如何。

同在河南的开封杞县，“大蒜换房”的活动或许可以作为参考。

5月底，开封建邺城的销售人员已在短视频平台上“吆喝”：5元／斤，大蒜换房。

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根据其宣传来看，16天内有2859组来电，852组到访，最终的成交量是30套，冲抵首付款所用大蒜为86万斤。

平均下来就是一套2.87万斤，可以抵大约14万的首付。

按照目前该楼盘5500元的均价来算，14万的首付已经能买120平的房子。

不得不说，我看不懂，但大受震撼。

没有做不到，只有想不到，比河南房企更狠的还在后头。

只是花样百出的救市措施，真的有用吗？

又是河南

以上两个如出一辙的销售“套路”，来自同一家房企产企业——建业地产。

今年3月，建业地产的物业合同销售额31.02亿元，同比减少为63.2%；合同销售建筑面积约38.25万平方米，同比减少为65%。

整个一季度，物业合同销售总额62.67亿元，同比减少为41.8%；总合同销售建筑面积约79.23万平方米，同比减少为43.1%。

堪称惨不忍睹。

建业地产最先找到的，是国资的支持。

儿童节这天，建业地产发布公告表示，正计划将29.01%股权作价6.88亿港元出售予河南同晟置业有限公司。

同时，河南同晟置业将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。

河南同晟置业，由河南省铁路建设投资集团有限公司全资控股。

根据换算，协议一旦达成，河南同晟置业最终拥有建业地产的45.61%股权。

接近一半的股权，作价不到14亿，很难想象这是一家去年还有百亿市值的房企。

建业地产旗下的文旅小镇项目亦已向国资出售

但建业也不是第一次找政府了。

作为河南地产龙头企业，业务也集中在河南的建业地产，去年极受冲击。网传一封建业地产发给河南省政府的《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》显示：

由于灾情、疫情的影响，大量项目、建筑工厂、文旅项目、商场、酒店、直接管理的小区车库等设施严重受损，直接损失达5.5亿元。

此外，还包括了正在销售的300多个项目中，超过50个销售案场关闭，超20个商场、酒店停业，带来的经营性损失8亿元、运营性损失3亿元、销售及回款较原计划减少近30亿元。

各种经济损失加起来超过50亿，要知道建业地产2021年归母净利润才6.05亿。

建业地产的遭遇，是河南房地产现状的缩影。

今年前4个月，河南的商品房销售面积为3038.18万㎡，同比下降8.2%；商品房销售额为1846.45亿元，下降17.4%。其中，住宅销售额下降达到了19.2%。

谁都不好过。

还有啥招

这两天最出圈的莫过于青岛。

6月17日，青岛市西海岸新区薛家岛街道办事处发布《关于做好促进居民购买新建商品房的通知》。通知的亮点是，把促进居民买房变成了kpi——“6月底，每个合作社完成网签不少于2个”、“该项工作纳入2022年度工作考核”。

网传图片

按照当地工作人员的说法，这是因为最近“青岛西海岸新区管委办公室”和“青岛市黄岛区人民政府办公室”联合发布了一个购房优惠政策，可以为购房者提供24%-40%的契税补贴，街道则是为了推广这个优惠政策而发布的通知。

该街道的社区工作人员在回应媒体采访时确认了这一通知的真实性，“完不成的话，我们社区是要扣分的，社区书记也是有可能要被扣钱的。”

尽管“连带责任”有点过分，但也不难理解。

毕竟，青岛的商品房库存实在太高。

据克而瑞数据显示，截至2022年4月，青岛商品住宅狭义库存高达2500万平方米，排名全国第一，比第二名的武汉还多了400万平方米。

当然，今天这种局面，想要努力卖房的又何止青岛呢？全国上下各地政府都在努力卖房。

最常见的救市“三板斧”：降首付、开放限购、提高贷款额度。

温州算比较狠的，联合银行推出了前三年只需要还利息的房贷产品，号称“先息后本第一城”。

珠海打响“一人买房全家还贷”，父母的公积金既可以子女购房的用作首付，也能帮助子女还贷。

开放限购政策还时常和“开放三胎”的政策绑在了一起，生娃买房加纳税，称得上模范市民了。

其中有一个值得关注的，就是“房票”政策。

安徽安庆的房票

所谓房票，就是政府提供给拆迁户的、具有一定面额的凭证，拆迁户可以拿着“房票”去找指定的开放商买到现房。

对政府来说，不需要立马出一笔钱，还能给房地产去库存；对开发商来说，多了一个卖房的渠道；对于拆迁户来说，想要赶紧住上房子的人还是不少的。

2016年，最早提出“房票”政策的安徽安庆，选择房票安置的拆迁户比例就达到了85%。

过去了6年，房票重出江湖。

不完全统计显示，今年3月以来，包括信阳、宜宾、常熟、江阴、温州、南京市溧水区、郑州等15个城市，陆续推出房票安置政策，或以征求意见稿形式发布房票政策，或已公布政策细则并实施，而较早启动的城市则已开始发放房票。

就在昨天，河南郑州发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，办法给予了选择房票安置的被征收人多个福利：给予安置补偿权益金额8%的奖励，以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费，不计入家庭限购套数，免征部分契税。

中信证券研报认为，房票模式之下，地方政府在拆迁补偿方面的支付压力大幅下降，启动资金的问题得到了解决，而土地出让的回款时间则没有明显变化。“可能加速推进旧改和棚改，释放居民自住和改善性住房需求，拉动房地产开发投资。” 

未必完全没问题，但好歹是多了一条路。

据中指研究院不完全统计，今年以来，全国已有100多个城市共计出台各类楼市松绑政策超过300次。尤其是4月以来，越来越多的二线城市也加入到楼市“松绑”行列，4月和5月各地发布的楼市松绑政策均超过100次，且松绑力度在不断加大。

从政策内容来看，放松限购限售、优化房贷、调整公积金政策、支持多孩家庭购房等已经稀松平常，而在小麦大蒜能抵首付、买房纳入社区考核亮相之后，后续还有多少奇葩的救市措施又将挑战市场的想象力呢？

持续下行

为了把房子卖出去，各地政府和房企真的是绞尽脑汁，那么效果如何呢？

根据华创证券的数据，6月中旬（6月11日-18日），30城地产销售数据出现快速攀升，同比高达25.9%。

图源：Wind，华创证券

看似确有效果，但仔细一看，这里的30城数据实际是21个城市每日地产成交数据的汇总。包括一线城市4个、二线城市9个、三线城市8个。

根据克而瑞的监测数据，5月份房子卖得多的城市，都是因为热点网红盘集中入市，或是之前基数较低，从而拉高了平均去化率。

图源：CRIC调研

比如郑州，华润幸福里一个楼盘，首开去化率达到99%，助推郑州去化率攀升到65%。刨除该楼盘影响，单项目月均到访量下滑3成以上，客户观望情绪依旧浓厚。

再比如无锡，由于之前4月份基数较低去化率只有3%，5月去化率17%显得比较高，但依然不足20%，最多算是编辑复苏，远不足以说向好。

而上文提到的一些政策凶猛的城市，去化率甚至不涨反跌。比如南京，5月去化率环比4月还下降了12%，5月房价继续下跌，新房库存量7.7万套，二手房库存量已经超过13万套。

实际上，国家统计局的数据更加一目了然。

5月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，同比涨幅均有回落或降幅扩大，同比下降城市个数增加。

图源：国家统计局

无论是商品房销售面积和销售额，还是房地产开发增速和景气指数，依然处于下降趋势，唯一值得欣慰的是，下降趋势有所放缓。

不管怎么看，虽然有政策不断加码，但楼市确实没有触底，更别提全面回暖的拐点。

那么问题来了：楼市什么时候才能止住下跌的势头呢？

根据招商证券的研究，要稳住楼市不下行，房贷利率还得继续下降。

参考过去几次地产周期下行时房贷利率下降的幅度，2008年利率下降1.8%，2014-2015年利率下降2.5%，2018年利率下降0.3%，而本轮到目前为止，利率下降0.31%。

图源：Wind、招商证券

2018年和2014年，房贷利率下降0.3%时，地产销售同比已经转正，而本轮房贷利率下降已经达到同等水平，但是地产销售还在继续下滑。

从这个角度来看，目前楼市的困境趋向2008年，换句话就是房贷利率还得继续降。

但是，正如广大网友所说：买房我缺的是月供吗？我缺的是首付！

今年1-5月份，社会消费品零售总额同比下降1.5%，其中5月同比下降6.7%。

图源：国家统计局

仅5月份，餐饮收入同比-21.1%、服装鞋帽类零售额同比-16.2%、汽车类零售额同比-16%，金银珠宝类零售额同比-15.5%，家具类零售额同比-12.2%，化妆品类销零售额同比-11.0%。

说白了，大家没钱消费了，一方面可能是真的没钱了，另一方面可能是不敢花钱，那谁还敢买房呢？

前不久，经济日报发表文章呼吁加强房地产市场预期引导，尽早消除其可能对整体投资增速产生的不利影响，确保全年经济社会发展预期目标的实现。

根据国家统计局数据，近5年房地产行业对GDP的贡献率稳定在7%左右，可见房地产的回暖对于全年5.5%的经济目标有多重要。

每当经济不好时，总有一句话回荡在耳边：信心比黄金还重要，中国房地产的信心还有多久才能恢复？