49亿美元债欲展期 富力资金危机延烧

来源/大摩财经

富力再次寻求将旗下债券展期。近期，富力地产（2777.HK）在港交所发布全英文公告，表示为改善集团整体财务状况、保持资本结构的可持续性，正在向10只美元票据的持有人发起展期征求。

本次寻求展期的票据是富力目前所有海外债，总规模达到48.85亿美元，其中一只票息5.75%、规模7.25亿美元的票据原本在今年1月就已经到期，去年12月获得了半年展期。算上这只债券，富力本次提出展期的债券将有13.73亿美元在年内到期。

本次一次性展期全部美元债，可以证明，富力的债务压力在短时间内不会得到有效改善。同意征求已于6月17日开始，并将于伦敦时间7月7日下午4时截止。在获准展期后，富力将在付款日就各系列票据向每位合格持有人每1000美金本金支付5美金同意费。

房地产行业已经进入周期性调整，在本轮调整中，富力是最先向外界提示经营出现困难的房企之一。早在2019年，富力就提出了“暂缓拿地”、“促销售、抓回款”，并在随后的两年内致力于风险出清。不过，两年多的折腾并未让富力走出债务泥潭，反倒将其推得离悬崖更进一步。

债务压顶

2020年，“三条红线”全踩中的富力“原则上暂停拿地”，出售重资产项目，并启动裁员。根据富力的计划，将逐步达标“红线”指标，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。”

但很快，富力已经顾不上“三条红线”的压力了。

在本次寻求债务展期之前，富力已经有一只美元债事实违约。5月25日，旗国际向富力地产美元债持有人发出的一份通知显示，富力在提取该美元债付息资金后的30天内未能及时向受托账户充值，已经触发了违约。

这只美元债票息8.125%、规模8.75亿美元，将在2023年2月底到期，也在富力本次申请展期的范围内。

富力10只美元债的展期方案能否获得持有人通过，还存在一定的未知数。此前，原本要在2023年4月到期摘牌的16富力04，和原计划在2023年5月到期摘牌的16富力06，展期方案已经获得通过，总规模约30亿元。但同样会在2023年5月到期的19富力02展期兑付方案并未通过。

除了美元债，富力存续的还有境内债券10只，规模约162亿元。其中，年内到期的债券有2只，总规模51.2亿元。另外还有7只总计规模为100.45亿元的债券将于2023年到期。

有媒体引述分析师看法表示，富力美元债偿还压力很大，仅靠自身造血，违约的可能性较大。

债券压力之外，富力还有向银行和金融机构拆借的贷款压力。截至2021年末，富力地产一年内到期的借款约580亿元，能动用的现金约为63亿元，偿还短债有很大缺口。

“世纪并购”的后续发展

富力已经不是第一次走到悬崖边缘。2008年次贷危机时，富力一度被传濒临破产。富力本次的衰落，外界认为起点应该是2017年那场“世纪并购”。

2017年，王健林将万达的大部分文旅和酒店资产打折甩卖。最终，富力以190亿元价格接盘了万达旗下73家酒店，相比最初万达给融创的报价，几乎打了7折。富力也因此一举拿下“全球最大的豪华酒店业主”头衔。

酒店资产确实是富力“捡漏”来的，但是借钱“捡漏”还是一件风险很大的事。接盘万达酒店时，富力刚刚走完2017年上半财年。根据后来披露的财报，截至2017年6月末，富力在手的非受限现金约157亿元，连支付交易对价都不够。钱不够怎么办，当然是借钱买资产。

随后的四年里，受房地产整体调控的影响，加上疫情反复，这些短债长投的重资产酒店项目成为富力的最大负累。在压缩了富力大量现金流之余，酒店业务还成了富力最大的资金黑洞。2018年至2021年的四年间，富力的酒店业务累计亏损约37.5亿元。

富力曾试图将万达收购来的部分酒店，以房地产信托基金（REITs）形式在新加坡上市。也试图在与广州城投的债转股计划中，将旗下旧改项目和酒店项目抵押给广州城投，但广州城投只对旧改项目的股权感兴趣，并不希望债转股包含酒店等其他资产。

2022年4月，位于福州的富力威斯汀酒店已经易主福建省三明天元集团，并且更名为天元威斯汀酒店。其余收购的72家万达酒店目前仍在富力旗下。

根据媒体报道，富力已经计划将此前收购的万达酒店资产小规模出售，目前在接洽的酒店项目有10个左右，单价在2亿-7亿元之间，几乎都位于三四线城市。

值得一提的是，由于融资渠道受限，富力的交付进度也受到影响。叠加合约销售本就不佳的行业大环境，2021年富力交付的销售物业面积约830万平方米，同比减少9%左右。

富力在过去几年一直开展大力度的降价促销活动，加上目前全行业普遍的成本上升，盈利空间被进一步压缩。2021年富力的土地及建筑成本已经涨至每平方米6436元，同比增10.4%。同时，富力2021年交付的物业整体平均售价约为每平方米8300元，同比下滑3.5%。

由此导致，富力的盈利能力出现明显下滑。2018年至2021年四年间，富力的毛利率从36.4%一路下滑至14.1%。

到目前为止，富力还未发布经审核的2021年年报。据未经审核的年报，2021年富力营收764亿元，同比下降约11%，已经由盈转亏，归母净亏损约88亿元。

2021年，富力合约销售1202亿元，规模相比上年缩水186亿元。今年房地产行业整体进入调整期，债台高筑的富力也没能成为逆流而上的鱼。今年前五个月，富力合约销售只有215亿元左右，同比下滑接近六成。

花样自救

为了缓解流动性危机，富力在计划债券展期的同时，还加大了处置资产的力度。

卖资产，对于富力早已是“习惯性动作”。据不完全统计，2021年，通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式，富力回笼了超过218亿元的资金。

2022年，富力变卖资产的数量增多，频次亦在加快。今年3月，富力将位于英国伦敦的Vauxhall Square项目，以9570万英镑出售给远东发展；4月，富力又将位于伦敦的Nine Elms Square（九榆广场）50%股权以26.6亿港元的交易价卖给了中渝置地董事会主席张松桥。

急着变现的资产自然卖不上什么好价钱。出售的两个伦敦项目，富力亏损约21亿元。

2017年左右，彼时手有余钱的富力，趁着英国脱欧危机曾在伦敦拿下4个房地产项目，剩余的两个项目原本也要被摆上货架。据媒体报道，今年6月初，阿波罗全球管理、凯雷集团等组成的财团，向富力伦敦子公司提供7.72亿英镑（约合人民币63亿元）贷款。在此之后，富力暂停出售了伦敦的One Nine Elms项目。

除了出售资产，富力大股东还自己掏钱输血。2021年，李思廉和张力两位联合创始人自掏腰包，为富力提供了80亿港元的股东资金。

5月30日，富力披露，以约10亿元的价格将海南首府项目出售予力量能源。海南首府项目原本是富力从海航手中接盘过来的，是海口大英山CBD组成部分之一。

力量能源的控股股东为King Lok Holdings Limited，实控人是富力地产联席董事长张力之子张量，目前持股62.96%；张力为公司董事会主席，持有11.22%权益。

6月16日，力量能源母公司力量发展（1277.HK）发布公告，称张力因个人事务及业务，已辞任力量发展执行董事，不再担任董事会主席及提名委员会主席及成员。更早之前的5月24日，张量也宣布辞去公司执行董事。

值得一提的是，富力还拿到了合作伙伴的资助。6月11日，中交地产发布公告称，拟向中交富力提供财务资助3.3亿元，年利率8%，借款限期不超过6个月。

说是财务资助，其实是到期续借。中交和富力主要合资公司是中交富力，二者分别持股50%，核心资产是北京延庆区的中交富力雅郡，总建面33.63万平方米，已经全部开发完毕。

自2021年7月起，中交富力已经向中交地产拆借13.5亿元。截至2021年底，中交富力对中交地产欠款4.86亿元，占其他应收款的7.87%，是中交地产排名第三的债户，其中1.25亿元已经计提了坏账准备。