被下调评级，67亿元债券寻求展期，正荣地产考虑债务重组？

作者 | 苏影 来源 | 债市观察

2月21日晚，正荣地产发布公告，拟对2022年即将到期5只海外票据提出交换要约，并对8只在2023年或之后到期的债券进行同步同意征求。

对此，正荣地产表示，在房地产市场状况不利的背景下，公司由于外部资金有限，无法为现有债务再融资而面临短期流动性压力。因此，公司正致力于产生足够的现金流量以履行财务承诺，包括此前已提出对于永续证券的同意征求，和现在正进行的交换要约及及同步同意征求等。

2月21日收盘，正荣地产的股价为0.75港元/股。受此影响，2月22日开盘，正荣地产的股价小幅下跌。截至收盘，正荣地产的股价为0.73港元/股，跌幅2.67%，总市值为31.88亿港元（约 25.89亿元）。

图片来源：Wind数据

67亿元票据寻求展期

公告显示，截至2022年2月12日，正荣地产总计有14只境外存续债券，6只将于1年内到期，合计规模为79.3亿元，其中包括将在3月到期的2亿美元永续债（约12.71亿元）。

而此次提出交换要约的正是2022年即将到期的5只海外债券（不包括永续债）。

其中4只为美元票据，票面利率分别为5.95%、5.98%、8.7%、6.5%，总计余额7.98亿美元（约50.59亿元）；另外还有一只是人民币票据，票面利率7.125%，当前余额为16亿元。

图片来源：正荣地产公告

根据交换要约条件，此次债券展期分为两种。

一种是对于美元票据，正荣地产预计以新1000美元优先票据置换原有1000美元债券，并根据票据持有人的同意日期每1000美元支付10美元或5美元的同意费。

另外一种是对于人民币票据，正荣地产将以新的10000元人民币优先票据置换原有的10000元人民币债券，并根据同意日期每10000元支付100元或50元的同意费。

据公告显示，两种新票据的到期时间均为2023年3月6日，年利率均为8.0%，利息将以现金支付，每半年支付一次。而此次票据交换要约及同意征求时间范围为2022年2月21日至2022年3月11日（伦敦时间下午4时）。

除了对以上5只债券进行展期外，在该公告中，正荣地产还就8只将在2023年及以后到期的债券提出了同步同意征求，具体内容并未改变票据利率或延长到期时间，而是修订了部分条款。据统计，以上8笔债券未偿还本金总额为23.63亿美元（约149.81亿元）。

而此前的2月18日，正荣地产曾发布公告称，于市场状况不利的背景下，公司可用于清偿债务的内部资金日益有限，公司预计现有的内部资源可能不足以解决于2022年3月即将到期的债务（包括于2022年3月5日悉数赎回证券）。

正荣地产表示，如果交换要约、同意征求或同步同意征求未能成功实行，公司可能无法悉数偿还债务，且无法产生足够的现金流量以履行财务承诺。因此，公司可能考虑进行替代的债务重组行动。

值得注意的是，据港交所信息显示，在上周的2月16日及2月17日，正荣集团董事局主席欧宗荣曾分别对外出售了3670万股和2630万股股份，涉及金额5709.47万港元（约4636.19万元）。

图片来源：港交所股权披露

而在正荣地产提出永续债券的同意征求之后，2月21日，国际评级机构惠誉表示，将正荣地产长期发行人违约评级及高级无抵押评级从“B”下调至“C”，并移出负面观察名单。

同日，另一评级机构穆迪也提出，将正荣地产的公司家族评级从“B3”下调至“Caa2”，评级展望维持负面。

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示，评级下调反映出正荣地产在向其高级永续资本证券持有人提出拟议同意征求后违约风险增加。此外，正荣地产在过去两个月向市场提供了不一致的债务偿还计划，这引起了人们对公司财务战略和风险管理的担忧。负面展望反映出，在融资条件严峻的情况下，该公司解决所有短期到期债务的能力存在不确定性。

销售额“虚高”未解

从百亿到千亿规模，正荣地产只用了5年，但其销售额“虚高”问题曾多次被诟病。

1月6日，正荣地产发布了2021年全年销售数据。2021年，公司合约销售额为1456.43亿元，同比增长2.64%；合约销售建面为880.26万平方米，同比下降1.07%；合约平均售价16500元/平方米。

按2021年3月年度业绩会上提出1500亿元销售目标来看，其完成率为97.1%。

而除了其年度销售目标没有达成外，正荣地产2021年的权益销售目标也未能实现。

图片来源：正荣地产公告

在2020年的业绩发布会上，正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋曾表示，从2020年到2021年开始，正荣陆续更加看重整体的权益销售规模，预计2021年正荣整体的权益销售额可达60%左右。

但据克而瑞2021年1-12月房企销售榜显示，正荣地产的全口径金额为1456.6亿元，排名25位；权益销售额为791.7亿元，排名38位。按此计算，正荣地产的权益销售比为54.35%，与60%仍有一定差距。

事实上，最近几年，正荣地产虽然在营业收入上保持了稳定的正增长，但增速方面却在逐年走低。

Wind数据显示，2018-2020年，正荣地产的营业收入分别为264.65亿元、325.8亿元和361.34亿元，但其增速则分别为32.33%、23.11%和10.96%。

与此同时，其销售毛利率也在下滑。2018-2020年，正荣地产的销售毛利率分别为22.76%、19.96%和19.11%。截至2021年6月末，其最新销售毛利率为19.06%，仍在小幅下降。

不过，在整个地产行业的寒冬之下，正荣地产的下降也不是个例。

此前，正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝黄仙枝曾表示，今年以来，“三道红线”、集中供地等政策对整个地产行业来讲影响较大，从第一批集中供地来讲，热点城市的土地价格仍在上涨。对此，公司正在努力应对，包括平衡土储和开发的关系、加强核心能力的建设，未来还将通过整合资源实现合作共赢。

二代接班能化解危机吗？

正荣集团成立于1998年，由福建莆田人欧宗荣创立，是一家全国性综合投资控股集团，总部位于中国上海。2018年1月16日，集团旗下正荣地产在香港联交所挂牌上市。

在正荣地产上市同一年，当时54岁的欧宗荣宣布卸任，将职位进行交棒给一众老臣。随后，正荣集团采取联席总裁模式，由黄仙枝出任集团董事长，林朝阳为行政总裁，以及王本龙担任联席行政总裁。

不过，几个月后，先是林朝阳由于其他工作安排宣布辞任。随后在2019年11月，王本龙也宣布离职。当时，正荣地产最初的“三人行”职业经理人天团，只剩下了黄仙枝一人。

而除了林朝阳和王本龙，正荣地产在上市之后，曾多次出现人事变动。Wind数据统计，截至2021年年底，公司共有10名董事会成员（高管）离任。

图片来源：Wind数据

与此同时，正荣地产的80后年轻高管则接连走向台前。

2021年3月26日，正荣地产新增两起董事任命，37岁的刘伟亮被委任为董事会副主席、36岁的李洋被委任为执行董事兼常务副总裁。至此，正荣地产董事会成员中80后已经占据半壁江山，其中之一为欧宗荣的第三子欧国伟。

值得注意的是，此前，欧宗荣的长子欧国强和三子欧国伟均在董事会中担任非执行董事。不过，2020年6月9日，正荣地产在公告中披露，因其他工作事务，欧国强并未在股东周年大会上连任非执行董事，将于股东大会结束后从该职位上退任。

目前，正荣地产的董事会成员中欧式二代仅剩下欧国伟一人。

对于二代接班一事，柏文喜表示，近几年正荣地产接连提拔80后年轻人担任高管，而且目前不少人都已经被委任为核心领导角色，可见公司应该已经处于欧氏家族二代的接班途中。

你觉得正荣地产的年轻高管团队们，能够顺利化解此次危机吗？欢迎评论区留言讨论。