高息发债又“卖子回血”,三盛控股能安全“过冬”吗?

2021-11-22 10:45:45
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2021-11-22

“闽系房企”三盛控股在一天内出售两家子公司,回笼资金约6.21亿元。

高息发债又“卖子回血”,三盛控股能安全“过冬”吗?

作者 | 刘馨予 编辑 | 卢泳志 来源 | 债市观察

11月16日,三盛控股(2183.HK)接连发布两则有关抛售子公司的公告称,拟6.21亿元出售哈尔滨利福商厦有限公司和嘉标商厦(青岛)有限公司的全部股权。

其中,三盛控股拟以3.5亿元的价格转让位于哈尔滨的利福商厦。利福商厦位于哈尔滨市道里区中央大街86号,建筑面积约1万平方米,目前用于出租用途,收购方为北海晟祺实业有限公司。

与此同时,三盛控股旗下间接全资附属公司龙海三盛以2.71亿元的价格,将青岛嘉标商厦卖给了北海晟利。该物业位于青岛市市北区胶州路152-158号,建筑面积2.65万平方米。

三盛控股对此回应表示,公司董事认为所出售项目,是公司以合理价格变现的机会,“所获得资金,将作为运营资金,投入集团日常经营发展中。”

高息发债、下调评级

三盛控股近期的动作不仅是转让股权,11月9日,三盛控股向信银资本配售了7000万美元票据,利率将为每年12.5%,付息日为2022年5月11日及11月10日。

三盛控股董事认为,配售事项为三盛控股筹集额外资金的良机。假设配售事项下的所有票据已获成功配售,配售事项的所得款项总额将为7000万美元。配售事项的所得款项总额拟用作2018年债券的再融资。

实际上,今年11月,三盛控股将有一笔1.35亿元的境外债到期。而在6月29日,三盛控股拟担保发行一笔以美元计价的1年期高级无抵押票据,利息率为13%,到期日为2022年7月5日。有市场观点认为,此举似乎有“借新偿旧”之意。

高息发债又“卖子回血”,三盛控股能安全“过冬”吗?

图片来源:三盛集团微信公众号

今年10月,穆迪将三盛控股“B2”公司家族评级,下调展望至“负面”。穆迪预计,由于资金紧张,购房者的信心减弱,三盛控股的合同销售额将在未来6-12个月内下降。这将削弱公司的经营现金流,进而削弱其流动性。

对于三盛控股转让项目、高成本配售票据的系列操作,也有业内人士认为这是其增强流动性、防范资金风险的举措。半年报数据显示,截至今年6月底,三盛控股的现金短债比为1.7倍,剔除应收账款的资产负债率为78%,净负债率仍高达126%。尽管只踩一条红线,但这也无法掩盖三盛控股财务紧张的事实。

近年来,三盛控股的利息支出明显增多,2019年与2020年分别为15.53亿元、23.14亿元,但利息资本化占比较高分别为97.9%和97.4%。

对此,财经评论员周正称,利息资本化在房地产业虽很常见,但大部分房企该指标占比一般为70%左右,较高的利息资本化率说明公司周转率下降。

IPG中国首席经济学家柏文喜在谈到三盛较高的利息资本化率时称,采用将成本“后置”的方法,可以起到直接美化表观数据和提升即期业绩的效果,从而能够为改善企业基本面和提升融资条件提供帮助。

一笔“赔本”的交易

为了融资,三盛控股以固定收益债务投资的形式引入兴业信托入股其子公司,一度引来市场“明股实债”的质疑。并且,三盛控股后又花3亿元收购该子公司剩余40%股权,又以5000万元价格将其50%的股权出售,令人疑惑。

今年7月14日,三盛控股全资附属公司上海芒盛与江苏北盛签订协议,将收购后者持有的上海盛阙40%的股权,耗资3.37亿元。股权交易完成后,三盛控股全资拥有该项目。

两家公司合作的交集,是2020年7月一起成立了项目公司无锡盛滨,共同运营前述无锡地块,面积约5.26万平方米。后江苏北盛退出项目公司,通过上海盛阙间接持有。2020年12月,上海盛阙引来了新股东兴业信托。

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图片来源:三盛集团微信公众号

上海盛阙由上海芒盛、江苏北盛及兴业信托分别注册拥有18%、12%及70%。从股权结构上看,兴业信托才是上海盛阙的最大股东。

对此,三盛控股曾解释称,兴业信托的股权投资属于固定收益债务投资,因此上海盛阙股权的实际实益拥有权被认为是按60%及40%之比例分别归属于上海芒盛及江苏北盛。

一般来说,固定收益债务投资相当于一种“实质贷款”安排,指分类为股权但实际表现为债务的投资。对于兴业证券的投资,市场上一直存在质疑的声音,认为其对项目进行表内表外的挪腾,有着“明股实债”的嫌疑。

值得注意的是,今年的半年报显示,三盛控股于7月21日,与上海信达立人投资管理有限公司订立协议,信达立人将以注资5000万元(即无锡盛滨50%股权)的方式投资无锡盛滨。无锡盛滨成为三盛控股50%股权的合营企业。

无独有偶,今年5月25日,三盛控股与信达地产战略合作签约仪式在上海举行,公司方表示,这是三盛集团“事业大平台,财富共同体”发展理念的实践表达。

不再追求“双千亿”

三盛集团创始于1988年,以橡塑发泡等实业起家,2001年在福建开始试水房地产,其地产运营平台三盛控股于2017年借壳上市后,三盛集团向上市公司注入大量地产资产。

2018年底,三盛控股掌门人林荣滨喊出“三年双千亿”的目标,即在2021年公司实现总资产、签约收入过千亿元。

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图片来源:三盛集团微信公众号

2018年至2020年,三盛控股营收为9.34亿元、20.55亿元、87.88亿元;归母净利润为-1.66亿元、0.7亿元、8.09亿元。直到今年上半年,三盛控股依然保持着不错的增速。

上半年,三盛控股实现营收51.32亿元,同比增长221.68%;对应毛利11.06亿元,同比增长77.71%;只是毛利率未升反降,为21.56%,同比下降17.46%。归属于上市公司股东净利润6.26亿元,同比增加264.14%。

在销售层面,克而瑞数据显示,1-10月三盛控股实现销售额334亿元,低于去年同期的345亿元,其中10月的销售额仅有10亿元,与去年同期的70亿元相差甚远。

在今年半年度业绩会上,林荣滨表示,“三年双千亿”基于当时的资源、外部环境和政策作出的判断、拟定的目标。在新市场的环境下,公司对双千亿目标进行了适当的调整,规模不再是三盛控股的首要目标,公司不会盲目追求规模。

最近两年楼市调控政策密集发布,监管方式更具有穿透性,行业的发展模式和商业逻辑发生深刻的变化,通过加杠杆实现增长的方式不再有效。

今年以来,三盛控股明显对拿地并不热衷。面对行业存在的不确定性,对于三盛来说,如何快速响应市场的变化、能否始终坚持正确的发展方向、同时保持适度的规模增长,成了更重要的事。

面临地产“寒冬”,三盛控股还会追求“双千亿”吗?欢迎留言评论!

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