财报风云|美的置业背靠何享健融资成本低，2021需提防高溢价拿地蚕食利润

撰文/ 娄梓岳  编辑/ 卢泳志

8月26日，美的置业（3990.HK）在线举行中期业绩会。公司上半年合约销售约825.9亿元，同比大增71%，营收330.39亿元，增长57.8%；毛利68.38亿元，增长23.8%；利润及综合收益30.02亿元，增长27.5%。

从上半年业绩表现来看，受益于“美的”金字招牌，美的置业的规模、利润和负债三角平衡战略初见成效，但扩张势头不减，财报显示增收不增利，需要提防高溢价拿地蚕食利润的风险。

仅剩一红线

美的置业出身名门，由知名电器生产商美的集团创始人何享健实际控制，跨界涉入房地产。2019年迈入千亿房企阵营后，美的置业定位于智慧地产制造商，在规模扩张之外，更加关注总体负债、经营性现金流和利润表现，努力追求规模、利润和负债的三角平衡。

从半年报来看，美的置业在三角平衡方面可以说取得阶段性成果，仍有待巩固。

图片来源：公司半年报

先看销售规模。上半年，美的置业连同其合营企业及联营公司，实现合约销售约825.9亿元，同比增长71%。美的置业董事局主席郝恒乐去年初曾定调，未来3-5年规模增速应稳定在20%左右。今年，美的置业全口径销售目标1500亿元，然而上半年即已完成55%。

再看盈利水平。近年来，受调控影响，房地产行业整体利润率承压，美的置业也不例外。以最为关键的盈利指标毛利率为例，美的置业2019年毛利率为31.62%，较2018年下降1.1个百分点；2020年为22.2%，大降9.4个百分点，创下近四年新低。

今年上半年，公司毛利率继续下滑至20.7%，同比减少5.7个百分点。郝恒乐承认，“从地价到房价的双限，毛利空间压缩，很考验企业的经营能力。”

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最后看负债。“三道红线”降档转绿，是房企在监管压力下必须完成的规定作业。截至6月末，美的置业净负债率从2020年末的79.2%下调到58.2%，大降21个百分点；现金短债比从2020年的1.52倍提升到2.21倍。但扣预收楼款后的资产负债率仍然踩线，仅从年初的76.4%调降至74.7%。

今年3月份，美的管理层计划在2023年“三条红线”全部达标；而在26日中期业绩会上，首席财务官林戈预计“最快2022年年底可以实现绿档”。

城市升级，高溢价拿地削弱盈利

在业绩会上，郝恒乐对美的置业今年的经营策略，定位为“战略转型的重要爬坡时期”。其阶段性目标有二：一是销售增速换档，控制在10%-15%区间；二是结构调整，土储布局进一步聚焦重点区域和高量级城市，实现一线、二线、强三线城市的布局占比达到85%以上。

在布局方面，美的置业三年前就开始实施城市升级和区域深耕战略，将布局重点从三四线城市切换至珠三角、长三角等重点省会城市和区域中心城市，致力于通过深耕提升单城产能。

这一战略持续至今，美的置业合约销售均价已实现连续4年提升，二线以上城市销售占比高达7成。从上半年区域销售情况来看，其重点深耕的三个区域：浙闽区域销售增长174%，沪苏区域增长60%，珠三角区域增长96%，三地合计销售占比达到69.2%。从城市分布来看，前十大深耕城市的营收规模占比接近50%；二线以上城市销售占比高达78.3%。

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不过，由于高量级地块拿地价格更高，对项目的盈利水平会有所削弱。美的置业去年毛利率下降9.4%，主要原因是2018-2019年高溢价拿地，致使销售成本同比上升45.1%，全年达到408.3亿元，最终拖累盈利水平。

2020年，美的置业拿地成本继续高企，新增土储平均楼面地价同比上升41.64%，势必影响今年盈利表现。有鉴于此，郝恒乐曾表示，2021年拿地“不会冒进，也不会拿没利润、低利润的土地。”

今年上半年，美的置业将回款的40%用于拿地，其中超过90%投放在二线及以上城市，新增土地储备总建筑面积318万平方米。据中指研究院数据显示，美的置业1-6月拿地金额192亿元，居行业26位。

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风云地产界（微信公号：fydcj888）注意到，美的置业最近一次高价拿地是8月9日，经过61轮竞价，以35.88亿元竞得义乌市1宗商住用地，楼面价19556元/平方米，溢价率20.08%。

今年1月，同样在义乌竞拍商住地块，美的置业通过69轮竞价，以31.38亿元高价拿下，溢价率达到了77.3%，楼面价达到25009.29元/平方米，创义乌高层地块成交楼面价新高。当时市场人士测算，只有销售单价接近37000元/平方米时，该项目才能释放出合理利润。

义乌只是浙闽区域内的一个县级市，但美的置业评估认为，城市总体开发环境良好，政策友好度高，量价呈现不断上升趋势，具备极高的深耕投资价值，所以今年持续补仓。据内部人士透露，美的1月份所拿地块，备案价41680元/平方米，盈利能力较好。

截至6月末，美的置业土地储备总建筑面积达5277万平方米，旗下339个物业开发项目（其中通过合营企业及联营公司参与103个项目）覆盖全国62个城市。在公司城市升级战略中，作为三四线城市的义乌，应该并非投资重点，但今年两次高溢价补仓，投资高达67.26亿元，占上半年拿地总额的三分之一强，其扩张势头可见一斑。

背靠“美的系”，融资能力行业领先

按照城市升级和区域深耕战略，美的置业下半年将继续优化资源配置，深耕一、二线为主的核心城市群，计划未来2-3年，培育五个销售过百亿元的根据地城市；15-20个销售规模50亿元的高能级城市，以及10-20个30亿元的高潜力城市。

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在家电制造企业跨界涉入房地产的诸多房企中，美的置业的表现可圈可点，发展前景和潜力也非常可观。其最突出的优势，就是背靠何享健家族的“美的系”，拥有超低成本的融资能力，让很多民营房企艳羡不已。

半年报显示，美的置业上半年新增有息负债，融资成本低至4.74%，加权平均融资成本实现5连降，降至4.92%。公司如此低的借贷利率，离不开母公司的大力支持。据风云地产界（微信公号：fydcj888）不完全统计，以何享健为核心的何氏家族，一共控股8家上市公司，参股10余家金融机构，横跨制造、汽车、金融、地产、医疗、环保、影视等行业，构筑起实力雄厚的“美的系”商业帝国。

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俗话说，背靠大树好乘凉。美的置业作为“美的系”旗下的地产平台，不但可以获取低息融资，在管理红利时代，还能够将母公司的制造业逻辑用于房地产经营。郝恒乐声称，“这是我们的基因，也是我们的优势。”

不过，值得注意的是，美的置业2021上半年营收330.39亿元，增长57.8%；毛利68.38亿元，增长23.8%；出现了增收不增利的迹象，需要防范高溢价拿地，蚕食利润的风险。

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