典型旧改房企财报的关键指标

2021-08-28 13:27:27
好猫财经
关注
2021-08-28

短短一两年间,一些房企已宣称拥有数十个项目,货值数千亿元,甚至上万亿元。

图片

来源/好猫财经

公开土地市场竞争激烈,尤其是集中土地供应政策出台后,城市更新已经成为一家规模型房企不得不进入的赛道。

短短一两年间,一些房企已宣称拥有数十个项目,货值数千亿元,甚至上万亿元。

“人有多大胆,地有多大产。”

来看看华南房企佳兆业,这家被称为“旧改之王”的房企,在财报上用一个数据指标,来证明自己可以享有该美誉:

“按2021年新增土地的权益代价来计,上半年通过城市更新供应的土地,已占公司整体土地供应的41.3%。”

2020年年报中,这个比例还仅仅是29%。无论是41.3%,还是29%,在全国规模型房企里,比例都已经算很高了。

这个指标其实有点难懂,是关于土地成本,上半年佳兆业新增土地权益代价为252亿元,用土地货值来表示更加直观一点。

上半年,佳兆业城市更新项目转化可售面积112.5万平方米,可售货值727亿元,而整个2020年,佳兆业通过城市更新转化的可售货值也仅有640亿元。

佳兆业预计,下半年还将转化成可售面积155万平方米,对应可售货值742亿元。

如果全年通过城市更新供应可售货值达到1500亿元左右,与佳兆业年初预计2000亿元的可售货值相比,可以说佳兆业的大部分项目均来自于旧改。

千亿房企中,没有一家企业有佳兆业如此高的旧改货值占比。

城市更新项目前期土地获取周期长,但通常城市更新项目位置优越,一旦转化为可售项目后,土地成本相对公开市场更低。

城市更新业务,是助力佳兆业降负债的“功臣”。

从2017年末至上半年末,以半年为一个周期计算,佳兆业净负债率已经成功实现八连降,从300%下降至93.7%,有息负债从1111.7亿元小幅增长至1237.8亿元。

同时期内,佳兆业的销售额从447亿元增长至超千亿元,货币资金从211.7亿元增长至487.4亿元。

整体来看,佳兆业的“三道红线”已全部达标,从一家高负债房企转变为一家潜力型房企。

这个过程中,城市更新项目的转化,一方面降低了土地储备补充压力,更多现金用于偿还债务;另一方面,城市更新释放出更多利润,实现了股东权益的增加。

更重要的是,城市更新项目助力佳兆业销售额稳定增长,现金流更加顺滑,在融资转换上有更多的腾挪空间。

数年的债务管理良好记录,让更多的金融机构相信佳兆业,有更大发展空间,并能够实现双方共赢。

销售额快速增长的同时,控制住有息负债增长速度,也是一种降杠杆,在精细化管理时代,更考验着公司财务管控能力。

过去三年,佳兆业的有息负债增长率仅为3.8%,更为明显的是,佳兆业的融资渠道和融资结构改善。

图片


截至上半年末,佳兆业一年内到期的短期债务占比仅为20.2%,同比减少5.8个百分点,长短期偿债能力较为可观;借款种类上,银行借款占比较2020年年末提升5个百分点。

上半年,佳兆业在融资上完成三件大事,增发股份集资25.9亿港元;境内发行ABS和长租公司债18.37亿元;完成30亿美元优先票据交换要约,并发行5亿美元2025年到期优先票据。

融资渠道和债务期限的拓展,降低了再融资风险,在房企面临信用紧缩的当下,没有什么比这更重要了。


点赞
收藏
参与评论
全部评论

0条评论

    暂时没有人评论

好猫财经
58文章
·
0评论
·
0粉丝
独家信息、风险预警、财报分析、商业评论。
个人主页