还原挤地产报表水分的过程

来源：好猫财经

昨晚，禹洲发布2021年中期报表的同时，重列2020年度中期报表。

重列前，禹洲2020年上半年实现营业收入140亿元，归母净利润10.2亿元；重列后，这两个数字变成了20.2亿元、-2.97亿元。

这很好解释了，禹洲今年以来受到的质疑。年初禹洲发布2020年年报，全年营业收入104亿元，远远低于半年度收入140亿元，由此引发资本市场震动。

禹洲股债双杀，不得不祭出停止拿地、回购股债、实施股份奖励等一系列稳定大局策略。

审计师主动挤出了禹洲报表的水分，重列报表的原因有两个：

不认可3家合联营公司分类为附属公司，并需要递延确认收入，总计影响27.49亿元；

11个物业项目未达到确认收入条件，总计影响92.39亿元。

如此一来，140亿元减去上述两项之后，禹洲2020年上半年就仅实现收入20.2亿元。

审计师认为，3家合联营公司变更为附属公司，相关的工商变更细则并未在国家工商总局注册登记，所以认定为尚未生效。

房企报表非常特殊，房屋销售给购房者时，并不能立即确认为收入，只有等两年之后，购房者收房时，房企才能确认收入。

为了稳定资本市场预期，成熟的房企，一般都会将销售物业梳理排序交付，以便于每年收入确认的递增。

作为一家上市十多年的千亿房企，禹洲的报表出现如此重大差错，出乎所有人意料，他们将差错归咎于疫情和员工：

疫情导致香港财务人员无法前往内地，实地视察项目进度，以便核实汇报的材料；

相关地区项目经理是新员工，或者是刚刚调任至新岗位，不清楚项目公司分类规定，以及确认收入条件。

挤水分是一步步深入的。

在3月的2020年年报中，禹洲当时表示收入减少，主要是上海若干项目开发进度，以及武汉、唐山的物业交付有所延迟。

如今看来，禹洲地产的报表水分全部集中在2020年中报，到年报时被审计师挤出水分，禹洲现在只是还原了挤水分的全过程。

实际上，禹洲的报表差错有偶然也有必然，这是中国规模化房企虚假繁荣的隐痛。

以被禹洲列为附属公司中的一家为例，这家项目公司为“重庆通融实业有限公司”，项目是“重庆金科禹洲府”，金科占股51%、禹洲占股49%。

禹洲2018年取得股份，2019年将项目公司列为合营公司，2020年中报欲将其列为附属子公司。而在金科2020年中报里，重庆通融也被列为子公司。

也就是说，这家公司被禹洲、金科都合并报表，这就好比说，原来金科、禹洲分别拥有51块钱、49块钱，现在禹洲说自己有100块钱，金科也说自己有100块钱。

中国房企的资产负债表，就是这样膨胀起来的。禹洲地产2020年中报重列后，净资产减少了23亿元，占总净资产的8%。

禹洲2020年中报重列后，还调整了一处投资物业的公允价值变动3000万元。管理层认为该错报并不重大。

从另外一个角度来看，禹洲地产的报表差错，也是房企在蒙眼狂奔路上，必然会踩到的暗坑，和华夏幸福、蓝光、泰禾碰到的难题，本质上没有区别。

2017年-2020年，禹洲的销售额分别为404亿元、560亿元、751亿元、1050亿元，同期代表未确认收入的合同负债为103亿元、138亿元、87亿元、228亿元。

这透露出的信息是，禹洲依赖于高周转实现快速确认收入，以及不惜提前确认收入，来维持上市公司的业绩繁荣。

泡沫总有被吹破的一天，资本市场用脚投票，禹洲股债双杀，好在禹洲也积极挽救，对内实施一系列合规制度，对外释放积极信号。

禹洲2021年上半年实现营业收入120.08亿元，归母净利润8.6亿元，不及2019年同期的收入利润水平。

当然，收入的延迟递增只影响资产负债表，对禹洲整体的现金流影响并不大，在回购债券、停止拿地之后，禹洲的现金短债比为1.85倍。

2021年中期股息，禹洲也实行“以股代息”，最大程度的保留现金，以确保公司运营在安全范围内。