勇猛拿地、火速回购,融创中国难掩高举债扩张隐患

2021-08-12 15:51:51
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2021-08-12

融创的风险性和不确定性正在逐步加大。

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花朵财经原创  

银保监会主席郭树清曾言:“房地产是中国金融风险最大的灰犀牛。”

于是不久后,国内多家房企接连出现了“暴雷”事件。日前,知名评级机构中诚信国际甚至已将对未来6至12个月中国房地产行业的展望由稳定调整为负面。

眼见危机林立的一幕,为提振投资者信心,稳定在资本市场上的融资环境,如今不少房企掀起了股价保卫战。

特别是仍在逆势疯跑的融创中国,这一举动更为显眼。

仅7月20至27日当周,融创中国已进行了4次回购,合计回购股份数量达1340万股,总斥资3.03亿港元。

大环境颇为严峻之际,融创中国却火速达成回购,这似乎只说明,融创中国比其他任一房企要害怕股价下跌,进而影响到公司极度依赖的外部融资环境。

逆流而上的融创

一直以来,融创中国都跑得十分之快,即便在地产行业进入后周期,各大房企纷纷放缓投资力度,融创中国依旧是我行我素。

8月5日,融创中国公布2021年7月未经审核营运数据显示,截至2021年7月底,公司累计实现合同销售金额约3701.1亿元,同比增长50%,累计合同销售面积约2545.7万平方米,合同销售均价约14540元/平方米。

据了解,融创中国2021年的销售目标至少为6400亿元,若按此推算,融创中国目前已完成该目标的57.82%。对比同行数据,融创中国这份经营业绩,同样十分耀眼。

据克而瑞发布的2021年1~7月房地产企业销售TOP100排行榜显示,融创中国操盘金额为3514.1亿元,行业排名第四,仅次于中国恒大、万科及碧桂园。

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能够取得如此成就,主要靠融创中国敢于大手笔拿地。

据克而瑞研究中心报告显示,2021年前6个月,融创中国新增土地货值1837.4亿元,新增土地建筑面积1010.4万平方米,新增土地价值981.5亿元。

疯狂的房地产,需要刹车的时候,谁都不愿意再去添一把火,但融创中国却偏偏不甘示弱,自然而然地便成为了市场焦点。

勇猛拿地,引央行关注

今年6月,据市场资讯机构《REDD》消息称,国内监管机构启动了对融创中国土地购买的排查。融创自1月以来大举收购土地,引起了央行和国土资源部的关注。

市场消息显示,央行要求金融机构提供融创5月份购地的信息,包括逐一说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。融创对此回应称,央行并没有单独对融创进行针对性排查。

然而,无论央行对融创的排查是否属实,今年以来,融创频频通过拍卖、并购等多种方式抢地,在公开市场的勇猛拿地行为,着实让地产圈内的不少房企都惊掉了下巴。

在22城的第一轮集中拍地中,融创总计拿了41宗土地,拿地权益金额超640亿元,直接碾压万科、碧桂园等头部房企,成为全国拿地房企中的“大哥大”。

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高溢价率拿地,是融创成为“地王”的重要推手。

据中国指数研究院公布数据显示,2021年1月1日~6月17日,融创在一线城市的平均溢价率为8.98%,在二线城市的平均溢价率为18.96%,在三四线城市的溢价率高达57.39%。

正因如此,融创早早吸引了监管部门的注意。

2月20日,因融创和厦门建发以64.52亿元拍下上海普陀区地块,溢价率高达36.15%。很快在24日下午,融创便遭到了普陀区区政府的约谈。普陀区区政府明确提出:“房子是用来住的,不是用来炒的。”

在融资环境日趋紧张的情形,融创却依旧能凶猛拿地,钱从哪里来?显然,是市场关注的重点。

高举债扩张隐患

历史向来都在遵循“顺势者昌,逆势者亡”的规律发展,逆流而上的融创中国自然难掩暗雷涌动。

2020年,融创现金及现金等价物仅987.11亿元,不仅难以支撑起公司拿地耗费的千亿额,且公司资产负债率也十分之高。当期,公司资产负债率高达83.96%,其中负债总额为9305.7亿元,流动负债有6839.15亿元。

值得注意的是,融创非受限资金仅647.75亿元,而短期借款高达916.07亿元,非受限资金同样尚不足以覆盖现有短期债务。

7月13日,标准普尔发布报告称,融创中国有抵押的债务比率未来两年仍将在临界点50%以上。显而易见,这是个对融创非常不利的表述。

进一步分析可以发现,融创中国已脚踩红线。根据房地产资管新规“三条红线”,现金短债比不得小于1倍;净负债率不得大于100%;剔除预收款的资产负债率不得大于70%。而截至2020年,融创非受限现金短债比为1.08,同比上升0.51%;净负债率降至96%,同比下降76.3%;剔除预收款项的资产负债率为78%,融创踩中一条红线。

而针对现金短债比和净负债率的改善,逐一分析各项指标不难看出,融创对债务的依赖性也并未减少。

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现金短债比方面,融创虽去年短期借款同比下降了32.5%,达916.07亿元。但其长期借款却同比上升了13.5%,达2118.31亿元。

净负债率方面,公司则存在“明股实债”之嫌。2020年,融创的权益总额为1778.3亿元,其中少数股东权益为522亿元,占比29.35%,而少数股东利润占比仅9.3%,两者数据相差较大。

也就是说,大秀财技很可能是融创规避资管新规“三条红线”的重要手段。那么问题来了,在债务犹存下,融创疯狂拿地的钱,又是从何而来的?

融资方面,融创“借新还旧”现象层出不穷。

6月28日,融创发布公告表示,签订一笔3.5亿美元融资协议,融资所得款项用于集团现有债务再融资;紧接着7月13日,融创又发布公告称,拟发行共5亿美元优先票据,用于偿还集团未来一年内需偿还的中长期境外债务。

从中不难发现,融创对“借新还旧”的依赖性。或许也正是出于这种对外部融资过度的依赖,迫使融创引起了监管部门的注意,毕竟本质上的借新还旧行为,如同“庞氏骗局”一般,极易引发系统性风险。

眼下融创已正在积极进行回购维稳股价,然而一连串的托底式增持,似乎并未打动投资者,目前公司股价仍一路走低。然而,一旦股价接连下跌波及公司融资环境,无疑对极度依赖外部融资的融创而言,是十分致命的。

目前来看,融创的风险性和不确定性正在逐步加大,而公司高举债的扩张思路,后续或将面临严峻的考验。

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