清仓“跑路”生变？潘石屹得迈过什么坎？

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：方斯嘉

编辑：陈涧

设计：岚昇

实习生：武宜和

一个月前，SOHO中国（00410.HK）与黑石的交易，被视为潘石屹“撤离”的最后篇章。不料，事情似乎还有转折。

业内有消息传出，因反垄断审查或与潘石屹相关的监管障碍，此次交易或将有变数。

市场紧张情绪已然爆发。7月29日，SOHO中国股价一度大跳水，暴跌约30%，至2.9港元/股。截至8月4日，SOHO中国股价收报3.1港元。

潘石屹或许早就知道，筹谋多年的出售计划并不能一帆风顺。

在交易关键时期，他选择低调行事。从应对舆论的动作看到，他在社交平台上，转发了一条“黑石提交要约，投资SOHO中国”的消息后，便关闭了公开评论功能，并不再更新动态。

SOHO中国的交易会就此搁置吗？这与潘石屹抛售资产背后动机有关联吗？

延迟交易

潘石屹抛售资产动态由来已久。

早在2019年10月，市场传出消息，称潘石屹计划出售内地资产。2020年3月，业内传黑石正与SOHO中国进行私有化谈判，交易对价40亿元。此后，SOHO中国又与高瓴资本传出“绯闻。”

交易最终在今年年中一锤定音。

6月16日，SOHO中国发布消息，称黑石计划以每股5港元，总计约236.58亿港元（约30亿美元）对价，收购其91%的股份。而潘石屹夫妇则会退出董事会，并保留9%的股份。这个交易价格，与2020年传言的40亿美元交易对价相比，打了7.5折。

▲潘石屹微博6月16日后未再更新。

原本以为，潘石屹的“出走”大戏将落下帷幕，但不到一个月就生出变数。

7月6日晚，SOHO中国发布公告称，将延迟寄发有关此前黑石要约收购事项的综合文件。SOHO中国在公告中指出：“因达成先决条件及编制并落实将载入综合文件的若干资料需要额外时间。此外，独立财务顾问亦需要更多时间。”

SOHO中国在公告中提到：“要约方已向市场监管总局提交相关申报文件及材料，概无先决条件已经达成。”“观点地产”指出，“概无先决条件已经达成”说明市场监管总局目前并未批准这一交易。

据《关于经营者集中简易案件申报的指导意见》，简易案件立案后，反垄断局对申报人《公示表》在国家市场监督管理总局反垄断局网站予以公示。《意见》中提到，对于符合简易案件标准的经营者集中，申报人可以申请作为简易案件申报，申报人未申请的，应作为非简易案件申报。

阿尔法工场研究院认为，问题可能出在先决条件的达成上，其中之一就是要约方向市场监管总局提交相关申报文件及材料。根据程序，要约方需向国家市场监督管理总局提及申报文件及材料。按正常审批程序的时间推算，在国家市场监管总局反垄断局的官网上，这笔交易如果作为简易案件应已到了公示时间。然而，该网站直接仍未有SOHO中国相关项目的案件公示。

不过，要说SOHO中国与黑石的成交破裂，或许为时尚早。

无冕财经查询“经营者集中反垄断审查”办理流程看到：“自申报人立案之日起30日内完成初步审查，做出是否实施进一步审查的决定，由反垄断局书面通知申报人。对需要实施进一步审查的，自决定之日起90日内完成审查，做出是否禁止经营者集中的决定，由反垄断局书面通知申报人。”

要约收购公告至今不足两个月，因此，此番反垄断审查能否过审，还未有定数。

有业内人士对“观点地产”指出：“SOHO中国就几栋大楼，应该不会涉及垄断。”

监管趋严？

种种迹象表明，潘石屹不可能轻松抽身。

事情或许还涉及到另一层面。据路透社消息，一份在投资者和律师团体中流传的消息称，SOHO中国与黑石集团的交易，正面临与创始人潘石屹有关的监管障碍。路透社指出，SOHO中国的首席执行官和董事长目前在美国。

对此，SOHO中国对媒体回应称：“不方便进行回应”。

实际上，在大环境下，国家对企业监管趋严，严查资本呈常态化。反垄断之下，阿里巴巴成为监管的“第一枪”后，受到蚂蚁集团暂缓上市、“二选一”被罚182亿元等监管措施。

国家市场监管总局网站7月7日披露互联网领域22起违法实施经营者集中案件，阿里、腾讯、小红书、苏宁易购等企业名列其中。

监管范围还涉及到房地产、教育行业等。房地产企业负债监管、整顿校外培训机构等措施无不引起行业“大地震”。

在此关口，潘石屹想要基本清空内地资产，并不是件简单的事。至少在审查层面上，必然会详细审查，不可能“蒙混过关”。

而除了监管趋严，潘石屹还受到负面风评影响。

多年以前，潘石屹曾对外辩解：“我现在拿的是中国护照，房子建在这里，我是带不动的，所以说我跑了，都是谣言。”

然而，他一边凭借SOHO中国相继出售项目套现近300亿元，另一边却在海外购置资产、向哈佛耶鲁捐款过亿。面对黑石与SOHO中国的此番交易，部分公众指责潘石屹为“潘跑跑”。

此外，潘石屹儿子还疑似惹出祸端。今年3月15日，北京市海淀警方发布通报称，一新浪微博用户曾于2020年6月23日在他人微博评论区发表造谣诋毁英雄烈士的言论，造成恶劣社会影响。目前，海淀公安分局已依法对潘某刑事拘留，并对其开展追逃。警方敦促其尽快回国接受调查处理。

▲海淀公安分局微博截图。

外界传言，通告中的“潘某”，为潘石屹之子潘瑞。截至目前，潘某仍未回国接受调查处理。

是不是真正跑路？

为何要将SOHO中国资产包“打折出售”？

潘石屹或许对SOHO中国失望了。从企业层面上看，SOHO中国业绩增长逐渐疲乏。2016年至2020年期间，集团营收在15亿至20亿元左右浮动。而净利润则从2017年持续走低。至2020年，全年净利润仅剩5.36亿元。

▲SOHO中国近年来业绩情况。

面对业绩疲乏增长，二级市场的反应最为直接。近年来，SOHO中国的股价一直起落不定。2019年以来，SOHO中国股价的多次上涨，都与私有化及资产出售动作相关。譬如2019年10月、2020年3月及2021年7月的涨幅，皆与市场释放消息称黑石将于SOHO中国合作动态相关。

▲SOHO中国近两年来股价波动情况。

差强人意的市场表现背后，是潘石屹“低买高卖”的固化手段。

早年间，潘石屹与万通“君子”在海南炒地，高买低卖土地获得第一桶金的故事，已广为人知。多年以后，潘石屹长子潘瑞甚至以“海南房地产市场”为题，撰写博士论文。

潘石屹离开海南转战异地，购置一线城市的地块，在土地、资产升值后又脱手转让。据无冕财经研究员不完全统计，在SOHO中国正式宣告转型的2014年起，相继出手了位于上海、北京的超8项资产，合计套现约293亿元。

直至2019年，市场传出消息，称潘石屹有意将SOHO中国私有化或打包出让。直到2021年7月，黑石与SOHO达成合作，潘石屹终是选择收拾走人。

可惜的是，潘石屹擅长“低买高卖”累积资产，却不善经营。

他长期投入房地产领域，却难有建树。2012，他在业内率先提出“剥离房地产”的理念，并付诸实践。他从一个地产大亨，摇身变为“包租公”，并提出在2017年后达成40亿元的租金收入目标。

但在此后的近十年发展中，营收仅缓慢跃过20亿元门槛。从略显疲软的营收数据看到，这是一次并不成功的转型。此后，潘石屹还尝试共享办公模式，但并未在行业激起太多浪花。

在房地产市场摸爬滚打，培养了潘石屹的政策敏感性。经济学家任泽平指出，政策目前导向是降低房地产、金融、教育、互联网等的利润和垄断，大力发展制造业、硬科技、实体经济、新能源、新基建、资本市场等。

潘石屹或许意识到，从政策环境上看，赖以起家的“低买高卖”模式已很难在房地产行业运作。而不具有较强的经营变化能力的潘石屹，便选择将资产打包出售。

亦有声音指出，潘石屹是否“跑路”还有待衡量。现执教于上海华东理工大学商学院、德国波恩大学经济学博士沈凌评价，因为有买就有卖，潘石屹的确是把那大楼卖了，但是买家是黑石，地地道道的外资。所以，从资本进出口平衡的角度看，并没有什么资本“跑了”。

SOHO中国与黑石交易能否成功，还未可知。但可以确定是，他已经决定大举撤离内地房地产市场。

潘石屹已在海外购置大量资产，包括买下纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场49%的股权、纽约通用汽车大楼40%的股权等。

企业家曹德旺曾评价：“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。”然而，“鬼精”的潘石屹夫妇，如今争议缠身，他们还能“跑”得了吗？