世茂工三终“易主” 这位大佬为何接盘

2021-07-30 13:22:27
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2021-07-30

贾跃亭当年快30亿元买的 “世贸工三”,终于有人肯接盘了,但接盘价只有16.45亿。

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出品|大摩财经

7月29日,位于北京三里屯的知名商业综合体“世茂工三”被再度拍卖,评估价29.29亿元,起拍价16.4亿元,最终被北京卓睿物业以16.45亿元的价格竞拍成功。

 

卓睿物业的100%股权由中海晟融持有,中海晟融则是资本大佬解直锟控制的资产投资平台,以不动产基金投资为核心业务。截止去年底,中海晟融的不动产基金项目储备货值已超过2300亿元。

 

去年4月,中海晟融以12亿元收购了工体西路3号公寓项目,并转让40%权益给世茂集团联手开发。今年初,该项目已变身“IN三里”高端公寓开始出售,作为近年来工体、三里屯核心地段少见的70年产权公寓项目,该项目销售形势良好。

 

差不多也在去年4月,中海晟融通过东方资产以33亿元接盘了北京地产商王永红留下的烂尾楼项目中弘大厦,该项目位于北京临近国贸的慈云寺桥附近,位置优越,且在王永红出事时已接近完工。今年3月底,中弘大厦在改名“慈云寺6号”后已重新开工。

 

中海晟融在城市不良资产盘活、老旧项目改造等领域连续出手,现在再度接盘世茂工三,颇惹市场瞩目。

 

世茂工三曾是世茂股份的资产,这个位于三里屯工体北路和新东路交叉口的商业综合体,距离三里屯太古里仅800米,包括商业、产权酒店、写字楼等业态,总建筑面积超过20万平方米。2016年,世茂股份为优化资产结构,以29.72亿元向贾跃亭的乐视控股出售了世茂工三,获得了7亿元收益。

 

彼时,贾跃亭的乐视系热衷生态化反,高价收购世茂工三的目的之一是探索以实体承载其智能生态。除世茂工三外,乐视在巅峰时还曾在重庆收购土地建设商业和住宅项目。

 

不过,随着乐视系在2017年后迅速崩盘,其生态梦想破灭,旗下大量资产被变卖偿债,贾跃亭也从此出国难归。值得注意的是,乐视控股收购世茂工三后,很快就将其质押给了中信银行融资超过17亿元,乐视系陷入债务危机后,其拖欠中信银行的本息至今已超过21亿元,这块资产自然也被摆上拍卖台。

 

但世茂工三的出售过程却是一波五折,迟迟无人肯接盘,原因正是价格过高。

 

乐视系危机伊始,贾跃亭就打算出售世茂工三,但40亿元的开价直接吓退了意向收购方。此后,世茂工三开始了曲折的拍卖之路。

 

2019年1月,世茂工三首次被拍卖,评估价32.89亿元,起拍价23.02亿元,流拍。

 

2019年4月,世茂工三第二次被拍卖,起拍价降至21.87余元,再次流拍。2019年8月,世茂工三第三次被拍卖,起拍价还是21.87亿元,再再次流拍。

 

到了今年4月,世茂工三第四次拍卖,起拍价降至20.5亿元,还是流拍。

 

直到7月29日第五次拍卖,起拍价仅有16.4亿元,较当年的评估价已腰斩,中海晟融终于以16.45亿元拿下。

 

世茂工三之所以屡次降价又屡次流拍,一方面是北京商业地产近年来市场偏冷,一方面也有天生“痛点”:其虽然位于核心地段,但受三里屯太古里虹吸效应影响,长期以来经营并不算成功。

 

不过,同样位于三里屯核心地段的盈科中心被成功改造后出售,说明世茂工三并非没有盘活的可能。三里屯太古里崛起之前,更靠近东三环的盈科中心才是三里屯最知名的商业和写字楼地标,但后来受三里屯太古里影响逐渐失去光环,直到2014年知名不动产投资基金基汇资本接手后,对盈科中心进行了整体改造,并在2018年底以105亿元出售给愿景集团,成为商业地产成功改造的典型案例。

 

世茂工三的体量略大于盈科中心,中海晟融接手的价格只有不到20亿元,假设能够成功盘活,可释放的价值空间巨大。


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