高管卷入桃色举报的新力控股：利润规模千亿房企中垫底 融资成本超9%

雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

近期，针对新力控股集团下属公司的一位营销总监殷某的桃色控告书传遍网络。女方称，其和殷某相识于珍爱网，对方已婚假装单身，骗财骗色，甚至还有暴力行为。

资料显示，新力控股是起家于南昌的房地产企业，长期深耕于江西，2019年11月在港股实现上市，2020年合约销售额跨过千亿门槛，达1137.36亿元，行业排名升至第36位。

不过作为千亿阵营中的“新贵”，新力控股权益销售额占比不足5成。权益比例偏低，导致回款率低、利润与规模不匹配，2019年-2020年公司归母净利润分别为19.58亿元、19.6亿元，当期净利润率仅7.46%、7.26%，远低于行业平均水平。

另外，新力控股9%以上的融资成本，远超6%的行业平均水平，登陆资本市场后也没有明显改善。高昂的资金成本“吃掉了”新力的利润，使其归母净利润规模在千亿房企中处于垫底水平。

分公司高管爆桃色丑闻

房地产行业向来不缺桃色绯闻。近日，一名女子公开的“举报信”中，举报时任南昌新力地产赣越公司营销部项目总监殷某，在和其恋爱期间，“已婚假装单身，婚内出轨，骗财骗色，殴打妇女，威逼胁迫”等一系列行为。

该女子更早发出的一份“控告书”中称，自己与殷某于2020年2月结识于珍爱网，随后在3月9日第一次见面即发生关系，而后在2020年11月7日两人分道扬镳。

今年四月份，殷某又与其取得联系，并开口向其要1万元，并说这样双方还可以联系。但殷某在其毫不知情的情况下将其本人裸照通过微信发送给他人，并不断言语辱骂其本人和父母，导致其产生轻生念头。

网络截图显示，事情发生后，殷某要求女方按自己的意思写了封道歉信，发到朋友圈自证清白。

事实上，房企高管因“私生活作风”问题被举报的事件，在地产圈并不少见。

2020年5月，绿地就曾爆出过桃色风波。彼时绿地京津冀事业部营销管理部总经理陈军，出轨已婚女下属张雨婷，一时闹得沸沸扬扬。最终绿地集团宣布开除陈军，同时核查爆料所涉及的经济问题，张雨婷也以离职收场。

另一家房企巨头碧桂园也发生过此类事件。2021年1月，碧桂园湖南区域高管朱文博被妻子向集团实名举报，其存在出轨多名女同事、嫖娼、以及以权谋私等违纪行为。最终，碧桂园与其解除劳动合同，并移交公安机关处理。

截至目前，新力控股尚未就上述网传信息作出回应。2020年8月9日，有新闻通稿显示，美的置业赣闽区域赣中公司总经理郭小春、副总经理余莎、新力地产赣越公司营销部项目总监殷明一起出席美的新力公园的捐赠活动。

天眼查显示，江西赣越房地产开发有限公司持股50%的大股东为江西新力置地投资有限公司，后者是新力地产集团有限公司持股80%的子公司。

新力控股作为江西房企，江西省是其销售大本营。截至2020年底，公司在江西的权益土地储备467万平方米，占比为30.7%，其中南昌权益土地储备占整个江西的76.6%。

而江西赣越房地产开发有限公司是新力在该地区的拿地主体。2018年7月，该公司联合江西江铃房地产股份有限公司以18亿元竞得原江铃全顺厂地块。2018年8月22日，该公司与南昌南水投资有限公司联合以4.08亿拿下抚州市曾巩大道以东80.83亩地块。2019年2月，该公司又联合南昌弘阳房地产开发有限公司以9.94亿元拍得南昌上海路梦时代旁一宗纯住宅用地。

销售额权益占比不足5成

新力控股2010年成立于南昌，成立不过10年时间，是30强房企中最年轻的一家。

2015年时，新力的合约销售仅45亿元，不过此后公司以黑马之势崛起。2016-2018年，公司三年的销售增长率达到258.44%、165.41%和107.26%。2019年经历短暂调整后，2020年，公司以1137.36亿元的合约销售首次迈入千亿阵营，增长速率由上年的3.04%增至24.4%。

根据亿翰智库的统计，新力控股2020年的权益合约销售额主要集中在全国四大区域，其中江西贡献销售金额155.5亿元，占比30.8%；长三角地区贡献销售金额144.4亿元，占比28.7%；大湾区贡献销售金额120.4亿元，占比23.9%；中西部核心城市贡献销售金额83.9亿元，占比16.6%。

而2019年，四大区域的销售占比分别为54.3%、23.9%、10.7%和11.1%。显示公司大本营江西地区的销售占比在有所下降，外拓取得一定的成效，但单一地区依赖度依然较高。

如今新力控股虽已成为规模房企中的一员，但千亿合约销售额被指“虚胖”。财报显示，2020年公司权益合约销售金额504.21亿元，占合约销售额的比重为44.33%，低于行业75%左右的平均值。

权益销售额占比反映的是房企在合作开发项目中所占的份额。克尔瑞此前在报告中称，权益销售比例越低，实际回笼的资金也就越低，这也是部分权益占比较低的房企，虽然销售金额高但回款率低的重要原因。

数据显示，2018-2019年，新力控股权益销售占比分别为48.79%和49.34%，显示公司冲击规模对合作模式较为依赖。

同策研究院分析师林丹妮认为，在“三道红线”的政策压力下，房企对于自身债务情况更加重视，所以部分资金不够充裕的房企，想要保住或扩张规模，可能会更依赖合作开发。

但权益销售额偏低，虽然有助于做大销售规模，不过真正属于公司的营收并没有增多，反而影响公司的盈利水平。

数据显示，2016-2020年，新力控股营收分别为22.23亿元，52.41亿元、84.16亿元、269.92亿元和280.69亿元；同期净利润则分别为6243.7万元、9502.1万元、4.14亿元、19.57亿元和19.6亿元。

在公司2020年合约销售额同比增长24.4%的情况下，营收和归母净利润同比仅增长4.0%和0.1%，该两项财务数据增速的同比降幅分别达98.19%和99.97%，下滑速度领跑规模房企。

除了增速下滑，利润规模上新力同样在千亿房企中垫底。例如，和千亿门槛“守门员”时代中国相比，2020年新力归母净利润规模不足前者的二分之一，甚至不及越秀、建发这些规模更小的房企。

事实上，过去的5个财年中，新力控股的净利润率不足8%。2020年为7.26%，低于百强房企同期平均净利润率9.7%。在所有统计的100家上市房企中排名第70位，在规模相当的房企中处于位置处于下游水平。

除此之外，新力控股毛利率已连续三年走低，2020年毛利率为24.4%，同比下滑5.2个百分点；同期公司毛利同比减少14.2%至28.07亿元，且毛利降幅排在行业第四名。

新力控股集团解释称，其利润表现出现下降的主要原因是交付项目的土地成本高于往年。

融资成本超过9%

作为高杠杆的行业，房企的竞争，很大程度上是融资能力的比拼。而融资成本的高低，一定程度上是房企综合实力的体现，也影响到公司的盈利能力。

亿翰智库数据显示，2020年50家典型房企平均融资成本为6.08%，相较2019年的6.34%下降0.26个百分点。

历年年报显示，新力控股的借款代价一直较大，甚至上市拓宽融资渠道后也并没有明显改善。2018年-2020年三年间，新力控股的融资成本分别为9.3%、9.2%、9.1%，均处于行业高位。

对于融资成本高企的问题，新力控股曾表示，集团上市之后打开了境内外融资渠道，新增美元债刚开始需要有新发行溢价。据统计，2020年新力控股发行了3笔美元债，票息率在9.5%-11.75%之间。今年1月份发行的一笔美元债，利率降至8.5%。

较高的融资成本意味着需要支付更多的利息，企业利润会进一步摊薄；融资成本较低，可以减少财务支出，提高盈利能力，进而提高企业的市场竞争力，从而实现低成本融资的良性循环。

2020年，新力238.8亿元借款按固定利率计息，报告期内，公司财务成本由2019年4.56亿元增加约23.8%至2020年5.65亿元。

登陆资本市场之前，信托资金在新力控股的融资结构中占比一度达借款总额的50%以上。上市后公司有意控制信托融资比例，从2018年的51.6%降至2020年的26%，但短期仍难以摆脱依赖。

据多家媒体报道，2021年以来，新力控股先后四次通过信托进行融资，共计拟募资15亿元左右，融资成本高达9%-11%。

而融资成本较高的原因，在不少业内人士看来，这样的企业普遍存在短期偿债压力较大，杠杆率较高的问题。

数据显示，2016-2018年，新力控股的净负债率分别为190%、270%、240%。到了2019年，净负债率骤然降至67%，少数股东权益却从年初的8.17亿元飙升至年末的67.29亿元，占所有股东权益比例高达45.2%。

这被外界质疑是采取财务手段，通过合营联营公司（持股不超过49%）将债务拉出表外，大大降低了表内的有息负债。

截至2020年末，新力控股集团的净负债率降至63.6%，现金短债比为1.24倍，符合“三道红线”监管要求；剔除预收款后的资产负债率73.2%，距离监管要求的小于70%尚有一定距离。

虽然负债管控有了成效，但公司仍存在短期偿债压力。年报显示，截至2020年底，新力拥有货币资金175.4亿元，其中现金及现金等价物为109.3亿元，剔除受限制资金后的现金短债比为0.8倍，尚不足以覆盖短期有息负债。

今年3月份的年度业绩发布会上，公司首席财务官许进表示，为降低剔除预售款后的负债率，集团未来将加快项目提前预售时间，加快收入确认与利润结转，预计1-1.5年内实现全部达标。