地产股和房企的希望在哪里

来源：好猫财经

2021年过半，有一个很深的感受，就是几乎没有一家房企，敢说自己的日子好过。

从头部说起，碧桂园耗费数十亿元护盘，恒大深受质疑，万科股价跌到管理层都无奈，融创集中拿地，引起了一系列连锁反应，孙宏斌也不得不出手增持。

作为央企，绿地有直接“躺平”的意思，连一向财务稳健的保利、中海，面对股价下行，也不得不抛出股票增持计划，对外释放信心。

行业周期性波动，让市场情绪容易陷入极端，股价基本陷入超调状态。

负面背后确实应该看到积极信号，比如头部房企的融资成本显著下降，以及房企产业链布局的完善。

前几天，中海发行了18年期的21亿元CMBS产品，票面利率3.6%，这是国内房企首单绿色+碳中和债券产品，利率显著低于同行，底层资产来自中海成都的10栋写字楼。

与此同时，中海还发行了30亿元公司债，其中3年期20亿元，票面利率3.25%；5年期10亿元，票面利率3.55%，这是行业同期最低的融资成本。

碧桂园在美元债市场里，也获得了充足额度和成本降低，万科也在不断进行长短债置换。

再比如，房企的产业链延伸布局已经初见成效，商业地产、物业、物流、长租公寓等业态，房企基本走完从1到10的阶段，已走上规模复制道路。

中海目前已是全国最大的单一业权写字楼发展运营商，加上商业广场、酒店、长租公寓等业态，中海在中国内地、中国香港、中国澳门、英国等地拥有价值1409亿元的投资性物业。

随着资产证券化制度的完善，这些物业也成为最佳融资资产，去年中海37亿元的商业广场CMBS，票面利率更是低至2.5%，凸显金融机构对中海资产质量和运营能力的认可。

巨头的焦虑，加速了转型调整步伐，碧桂园物业、万科物流成为行业头部企业，碧桂园和万科也都试图向管理要效益，调整管理层、缩短管理半径、加强信息化，这些都是可见的改革良策。

千亿销售规模之后，房地产开发变成了现金流的生意，从土地到现金再到土地，关系到生死，其中关键一环是再融资，如果没有再融资补充现金，卖资产成为最后出路。

如此来看，恒大打折卖房没有错，在销售增长的情况下，融创有钱拿地也没有错。市场恐慌下的股价超调，各家房企出手护盘，同样也没有错。

对房企的价值判断，应该有更多维度的希望。

融资

暴雷房企给了这个行业惨重教训，稳健房企的经验也值得借鉴。

无论是暴雷房企，还是稳健房企，都可以从两个指标中得到大概判断。

一个是经营性活动净现金流，涉及销售额和回款率的增长；一个是筹资性活动净现金流，涉及到再融资量与债务总量的匹配，也凸显融资来源的多样性。

还有一个投资性活动净现金流，相对来说影响不大，因此上述两个指标基本决定了房企在手货币资金总量。

截至2020年底，有碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、绿地等七家房企，账面货币资金超过千亿元。

这七家房企里，除碧桂园外，其他家经营性活动净现金流均为正；除中海外，其他家筹资性活动净现金流均为负。

也就是说，只有中海两项指标都为正，虽不能说其他家有什么问题，但中海的指标意味着，在这个销售规模上，中海具有充分的经营主动性，有一定加杠杆空间。

从这方面来看，中海拥有全行业最好的评级结果，实现最低融资成本，也是合理的。前五个月，中海实现合约销售额1554亿元，同比增加35.8%。

现金除了来自销售回款和融资款项，还来自于利润率。拥有千亿资金的七家房企中，净利润率排名为中海、融创、保利、万科、碧桂园、恒大、绿地。

上半年对于房企来说，注定是灰暗的，没有结束的疫情，继续加码的调控，极不稳定的经济环境，让房企战略更趋于保守。

无论是之前债务推动规模的房企，还是如今追求管理红利的房企，以相同成本或更低成本，顺利实现再融资，是企业活下去、继续向好发展的基础。

但凡暴雷的房企，一定是长时间的经营性活动净现金流为负，同时筹资性活动净现金流为正，随着债务的累积，一旦经营明显下滑或再融资出现差错，就会引起连锁反应。

手握千亿资金的七家房企里，频繁在信用债市场融资的有中海、万科、保利、碧桂园等。

融资成本升降，以及融资频率和额度，是房企信用变化最早信号，堪称房企最重要命脉。

买地

某种程度上，也可以把土地储备看成为现金的一部分，因为房企一旦出现资金问题，最有效的办法就是加快销售，出售土地资产。

土地储备需要考虑少数股东权益，总量上大概排名为碧桂园、万科、保利、恒大、中海、绿地、融创。

如此来看，融创确实面临着“补仓”压力，出手密集拿地也就可以理解。前5个月，融创实现销售销售额2418.2亿元，同比增长72%。

投资需要有独立的市场判断，不能被情绪所迷惑，也不能误判信息，在行业周期性波动中，行业评判标准容易陷入两极分化。

拿地被归为激进，不拿地则被打上保守的标签，更别说营收下降、利润下降、高息发债，这些通通是负面信号。

买地的前提要看土地储备，有些房企为了降杠杆，已经不买地了，比如恒大、绿地。当然，买地还需要看节奏安排、土地质量。

通常将拿地金额与销售额的固定比值，用于评判房企拿地的积极程度，比值≥70%为激进，50%≤比值≤70%为积极，30%≤比值≤50%为适中，20%≤比值≤30%为稳健，比值≤20%为保守。

以最近被质疑保守的中海来讲，其拿地曲线也是波动的，过去两年时间里，基本保持在适中状态，部分季度保持在保守状态。

整个2020年，中海拿地金额高达1318.4亿元，位列行业前三。中海的管理层也强调，2021年的拿地预算已经提升至1650亿元，而且一定会花完。

反观融创，前几年大部分季度为稳健和保守，到了2021年才开始积极补充土地储备；碧桂园的拿地季度、年度差异性更大，但总体来说，碧桂园、恒大的土地储备较丰厚，拿地基本趋于保守。

世茂前两年拿地积极，从去年第三季度开始，拿地趋于保守。

拿地节奏之外，土地储备质量，涉及到利润率、城市布局、产品线、营销策略等各个方面，保证利润率是稳妥活下去的底线，如果没有利润，就会陷入亏损、债务压顶、降价、收缩的恶性循环中。

一二线城市布局为主、利润率较高、财务稳健的中海，显然有更多的选择权，需要把握拿地节奏，又需要保证土地利润。

当然，在新的土地集中供应政策后，土地稀缺的城市竞争更加激烈，利润更低，城市更新、并购、合作开发，已经越来越成为土地储备的方式。

如向来只在公开市场拿地的万科，也大力转向城市更新，目标是三分之一的土地储备要来源于此。中海在上海、北京也拿下数百亿元的旧改地块。

另外，并购已经成为行业整合的常态，如万科并购泰禾、蓝光，世茂并购福晟，融创并购彰泰。

在资金密集度集中的房地产行业，现金和土地储备，按理应该是房企最后的希望所在，有钱有资产，可以再融资再买地，也有实现转型的资金保证。

“拿地是找死、不拿地是等死”，在现在市场里，这句话应该改为“拿错地是找死，不拿地或许还有转机”。