旭辉3000亿“豪赌”，林中“山路十八弯”

表面上风光，内子里忧伤。旭辉控股集团（0884.HK）董事局主席林中口里不说，其实就是这样。

2017年，人们提起林中，想到的永远是舞台上光彩照人的形象。“高层收入过亿、中高层收入千万、中层洋房豪车、基层车房齐备”，他喊出了地产圈儿，甚至整个职场圈儿，最土豪的招聘口号。

什么“恒碧荣万”，遑论“互联网大厂”，比得过旭辉吗？这样的豪情，只有碧桂园（2007.HK）的杨国强、融创中国（1918.HK）的孙宏斌、世茂集团（0813.HK）的许荣茂等大佬曾有过。

不过口号越响，压力越大。让旭辉的大船上突然登上数不清的亿万富翁，如何才能避免沉船？就好像中国平安（601318.SH、02318.HK）董事长马明哲只会说“我只是个打工的”：先得想好怎么赚到钱，再去规划如何分钱。

至于林中，说他不会赚钱肯定不对。在1994年就能断定“不捂盘、高周转、高去化”战略，是做大“盘子”的不二法门，“高杠杆+高周转”运转近30年，如今成为TOP20的房企，怎么可能不会赚钱呢？

可是现在再去问他该怎么赚钱、赚更多的钱，这就是个难题了。“高杠杆+高周转”的游戏玩不下去了，攥在手里的筹码越来越少，如何兑现40%的年复合增长率、3000亿元的规模，以及百亿净利润的承诺？

起落都赚钱

谈到企业的经营理念，小米集团（01810.HK）创始人雷军给各行业开了个坏头。

“在风口上，猪也能飞起来。”看到小米的成功，所有人都迫不及待地四处乱跑。总怕慢了一步，没有赶上第一波风口。想想花高价招聘兽医、经理、饲养员的郁亮，整天惦着跑去种田的杨国强，以及已经全国到处盖医院的孙宏斌，都是追风宝宝。

何不换个思路：让猪自己飞起来，岂不美哉？任尔东南西北风，飞起来的总是我。这方面，林中还是觉醒得早。

2000年将总部设定在上海，旭辉赶上中国城市化进程快速发展的时段。公开数据显示，2002至2011年，中国城镇化率以1.35%的复合增长率改进，1.89亿人成为城镇人口。

这么多城镇人口，需要很多房子。为此，林中开始放大杠杆力度，2012年在头部房企融资成本维持8%水平时，将旭辉融资成本提升至10%以上，用这些钱买来的地块亦逐渐增加。

当时，林中重点关注一二线城市占比。官方数据显示，2015年上半年旭辉新增土地储备252万平方米，其中一二线城市占比分别达到36%与64%。

同时，林中定下“8611”的高周转计划——拿地后8个月开盘、首次开盘去化率60%、11个月实现资金快速回笼周转。还记得碧桂园的“456”，万科的“5986”吗？大家都是一个套路。

“每块（投得）土地在8个月至一年内能预售，一旦超过14个月就不会考虑，纯利能做到12%至15%。”谈到速度，林中非常自信。

林中如此“高举高打”的方略，让旭辉迅速成长起来，合同销售额从2012年的不到100亿元，快速增长至2017年的1040亿元，年复合增长率61.24%，如此成绩排进房企Top20没有任何问题。

那是地产行业的增量时代，是所谓的“风口时代”，周转越快的企业成长越快。林中赶上了时运，必然会飞起来的。不过在2018年，一切有了改变。

为降低行业潜在风险，“去杠杆”、“提升偿债能力”、“坚持房住不炒”成为楼市主旋律。“高杠杆+高周转”不再是万试万灵的解药，市场进入逆周期。

可是无论如何“逆”，影响都是“从低向高”传递。重仓三四线，以及低级市场的房企压力日渐增长；强大的抗风险能力，让火短期内烧不到一二线城市。在这座避风港里，林中甚至没有听到太多的雷声。

根据公开数据，2020年典型房企在一二线城市拿地占比为50%，三四线城市以及低级市场分享剩下的50%。比较尴尬的是，三四线城市招拍挂未成交地块记录为3515条，同比增长52%。

逆风时段，大家为抢一二线城市资源杀红了眼，可是林中根本不着急，毕竟这里一直是他的主场。“大城的风景，在小镇看不到的。”这一点，林中的认知比别人更深刻。

找什么风口？自己飞得起来比什么都强。

左右为难

飞起来固然好，至少不用为眼前的形势发愁，可是下一步该怎么走还是要林中自己盘算，毕竟让旭辉在半空中飘着，总不是最好的结果。

2020年中期，即使面对所有“高杠杆+高周转”房企闻风丧胆的“三条红线”，旭辉的表现也足够理想，仅以74%的结果，踩中“剔除预收款资产负债率”的一条红线（净负债率63.2%，现金短债比2.4）。

让旭辉抹平这点瑕疵，根本不算什么难事。加速部分项目交付，落实回款后就补上了这点缺口。林中是个保守的人，正常推进的项目，都要求尽快完成回款。公司财报显示，2019年旭辉的回款率维持在92%，到2020年上半年回款率更是达到95%。

“新政出台对旭辉影响较小。”从林中的表态可以看出，现在的旭辉根本不差钱。趁着有钱的时候，多做一些力所能及的事情，不过林中不一定敢这么想。

如果继续加码一二线城市，需要考虑成本压力，毕竟准备到此避险的房企远非旭辉一家。中指研究院数据显示，在巨大的竞争压力驱使下，2020年旭辉平均拿地成本已从2019年的4898元/平方米提升至7612元/平方米，增幅达到56.5%，2021年成本压力只会更大。

买地之外，土储转化同样压力不小。结合近些年财报数据，旭辉的可售货值正在不断下滑：2018年中期还有6500亿元的资源，到2019年已经下降至2050亿元。虽然2020年中期“补仓”至2800亿元，但恐怕也是难匹配未来增长的规模。

林中有钱不假，可是要花的钱还有很多。他是“买100块地，看10000块地”的精明人，当然知道此刻狂飙突进，风险实在太高。

可是就这么退下来，枉顾大好的领先优势，那些冲着旭辉“最土豪广告”而来的中高层肯定不同意，那些看中旭辉“第二个五年计划”义无反顾跟投的资本势力肯定也不同意。

早在2017年，林中就喊出了到2021年实现“百亿利润、三千亿规模、千亿市值”的发展计划。以当时不到50亿元的净利润与刚破千亿的规模，林中的目标是要“再造旭辉”。

站在这样的高台上急流勇退，置尊严于何地？如此情势之下，林中哪有条件谈“退”？综合净利润与合同销售额两项数据，旭辉2017-2019年的复合增速分别为15.47%与30.47%。延续当前复合增长率，2021年旭辉还是有可能摸到实现合同销售额突破3000亿元，但净利润能否破百，还得狠下功夫提升旭辉日渐下滑的盈利能力。

况且从增速上看，这些年旭辉的增速不断减缓。能够达到15.47%与30.47%，还要感谢2017-2019年旭辉的快速成长。2021年当疫情的影响，叠加不断增加的监管压力，林中能再挤出一个千亿级的旭辉吗？

要进，风险颇高；想退，没有余地，这就是现在的旭辉。

不能退

好在对旭辉而言，当前的形势还算宽松。

对公司所在的竞争环境，在2020年8月举行的博鳌·21实际房地产论坛年会上，林中有过非常明确的表述：

“因为大家速度差不多，有些距离要花很长时间（才能赶超）。如果增速都一样，距离就是永恒的。”在林中看来，或许现在旭辉不够快，可是竞争对手妄图超越，并不是件容易的事。

某种意义上，他的观点不无道理。在新冠疫情与监管部门调控因城施策的共同作用下，2020年全国房地产开发投资增速从9.9%下降至7.0%。为火烫的地产行业降温，已经成为必然趋势。整个行业已经告别高速增长的黄金时代，对所有房企而言都是如此。

既然冒险已经得不到回报，甚至可能赔上老命，大家都会多几分小心；既然活下去最重要，就不要太激进，做好存量市场展开持久战准备才是正途。

“那些要成为黑马的企业，难度和挑战一定比上一个20年更大。”林中表示。

年初，林中的布局确实力求稳健。在2019年业绩沟通会上，他明确表示压缩回款与销售在公司内部考核比重，将利润权重提升至70%，补齐“第二个五年计划”中缺失的关键板块。

一直以来，“高杠杆+高周转”都被视为旭辉得以快速成长的关键因素。成为规模2310亿元的头部房企，正是林中“用利润换规模”的结果。如今规模已成，手里还持有众多增值潜力颇高的土地资源，是时候换个思路寻求发展了。

“求稳”的思路很符合林中的性格，可根据克尔瑞的统计数据，截至2020年末全口径千亿房企数量，从2019年的9家快速增长至43家；TOP100房企业绩增速在第三季度突破25%，就在林中决定“求稳”的时候增速达到30.7%的高位。

成规模的竞争对手越来越多，举措越来越激进，速度越来越快。没有谁还敢肯定，旭辉继续“求稳”不会被对手超越。

好在林中还算敏感，感觉风向不对，迅速回到老路上：以50603元/平方米的“地王价”在厦门斩获土地；继续增加土储，到2020年中期达到5270万平方米历史高位。又是高价拿地，又是加强储备，一切又回到了曾经的模样。

或许对旭辉而言，所谓的“求稳”，就是以最快的速度继续奔跑，仅此而已。

结语

目前为止，地产行业起起落落已有多年。行情三起三落，格局不断调整，唯一不变的，或许只有改变。对房企而言，它们能做的选择并不多：规模小的，押上身家性命，孤注一掷赌一把；成规模的，把全部的积累放到赌桌上，能赌几把就赌几把。

如此看来，哪有什么岁月静好？在地产圈所有人只能向前，没得选择。至于林中需要面对的两条路，结果已经注定了——向前冲或许还有活下去的机会，求退只能被淘汰。