中国金茂，“地王”成了“地雷”

来源：深蓝财经（ID：shenlancaijing）

1月25日晚间，中国金茂（00817）发布盈利预警公告，预计2020年全年的归母公司净利或同比下降约40%至50%。

26日，中国金茂股价开盘即下跌，截至收盘下跌16.8%，报每股3.17港元。27、28日两天，下跌持续，截至28日收盘，报3.05港元。

1月28日晚，中国金茂发布公告，于2021年1月28日该公司斥资3632.2万港元回购1200万股，回购价格为每股2.99-3.05港元。

昔日“地王”，今日成了“地雷”，而这颗“雷”，早已埋下。

销售额增4成，净利却最多降50%

1月25日晚间，中国金茂（00817.HK）发布盈利预警公告，根据现有资料预期，截至2020年12月31日，归母公司净利较截至2019年12月31日止年度约有40%至50%的下降。

公告还披露，2020年，中国金茂累计实现签约销售金额2311亿元，较2019年增长43.7%。

销售金额同比增长超4成，但净利却预计最多降50%。此外，2020年11月中国金茂还宣布已经完成了全年2000亿的销售目标！

公告中给出了业绩变动的主要原因：2020年因房地产市场调控等原因，导致集团及其部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。若不计减值因素，中国金茂2020年的物业交付结算收入较2019年约有40%至50%的大幅增长。

售价不及预期，很容易让人想到2020年房地产销售中屡见不鲜的“打折促销”。而中国金茂2020年全年签约销售额同比增长43.72%增长，销售建筑同比增长50.85%，分别比2019年多出702.99亿元、380.61万平方米。销售额增幅小于销售面积，也说明中国金茂采取了降价策略。

事实上，中国金茂2020年销售均价为2.05万元/平方米，较2019年的均价下降0.14万元/平方米，较2018年下降0.5万元/平方米。

△中国金茂历年销售均价（单位：万/平方米）

“地王”反噬？

中国金茂缺钱的问题早已显现。

中国金茂2007年登陆港交所，2009年完成合并金茂大厦的资产，起步不算早，但发展迅速。2018年，销售额首次突破千亿大关；2019年，在克而瑞的房企年度业绩排行榜中进入20强；2020年，进入房企签约销售额“2000亿俱乐部”。

但2017年至2020年上半年，中国金茂毛利润同比增幅分别为-1.6%、44.8%、-12.2%、-22.7%，归母净利润同比增幅分别为56.9%、31%、23.8%、1.97%，均连续下滑。

盈利能力与扩张速度严重不匹配的背后，是中国金茂一直以来“地王+豪宅”的运营模式。

2015年前，中国金茂还是“方兴地产”。2009年，金茂集团资产整合完成后，方兴地产一鸣惊人，斩获北京广渠门15号地王。2012年，又牵手上海国际港务集团拿下上海海门路55号地王。

此后，中国金茂接连制造了上海大宁地王、北京丰台区单价地王、宁波地王、杭州总价地王，还有南宁地王、深圳地王等等。

我爱我家集团前副总裁胡景晖曾表示，豪宅产品的客源往往被喻为金字塔的塔尖，需求总量非常有限，而且一旦在短期内释放，很难形成二次购买。所以，这类产品的销售易受政策、市场变化的影响，从而导致产品滞销，资金回笼速度慢。

在房住不炒、限价限售、融资收紧、疫情影响、三道红线等等外部因素的干扰下，中国金茂大胆拿地带来的缺钱问题开始突显。

2019年至2020年，中国金茂通过出售子公司和名下项目来缓解不断攀升的高杠杆率、偿债能力弱化为公司带来的资金压力。

但其负债压力仍然不容小视，截至2020年上半年，其负债规模达到2980.27亿元，较年初增加了555.8亿元。且负债中主要为短期负债，短期负债占总负债的比例为75.8%。

此外，2020年上半年，中国金茂在剔除预收款后的资产负债率为66.64%，略低于70%的监管红线。现金短债比只有0.6，未达标。

财报披露的净负债率为76.6%，并未踩线。但截止到2020年上半年，中国金茂还有一笔201.21亿元的永续债，虽不用偿还本金，每年利息却会摊薄利润水平。

算上永续债，金茂截止到上半年的净负债率高达125.96%。也就是说，三道红线踩中两道。

不过，中国金茂对公司的长期发展保持乐观。公司管理层在2020年半年报业绩会上曾表示，公司2021年、2022年会保持强劲的增长动力，2021年2500亿元，2022年实现3000亿元的签约目标。