抛售231亿物业资产换仓回血？绿地回应：正常销售

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志 

近日，据第一财经报道，绿地集团一次性上架了长三角区域14个项目27处物业资产，涉及金额231亿元。

绿地内部人士对风云地产界（微信公号：fydcj888）表示，绿地商办大多以销售为主，年底的确比较集中，其实是正常的销售推进，并不是外界理解的打包资产抛售，是一个正常的项目行为。

不过，今年以来，“三道红线”的融资新规出台，“降负债、去杠杆”成为房地产企业的重要任务之一。作为头部企业的绿地集团，似乎并不太成功。

231亿元物业资产上架

11月16日，据第一财经报道，其记者拿到一份绿地集团商办项目推荐书，绿地集团拟通过整栋销售、股权交易等方式出售上海和江苏两地项目，共包含了14个项目27个物业，资产价值总计约为231亿元。

绿地集团此次出售的物业包含了成熟商圈物业、地铁盖上综合体、商业改造体、在建物业等。囊括了苏州绿地中心、绿地国创大厦、青浦绿地中心、绿地柒彩里等多个项目。

苏州绿地中心

据了解，青浦绿地中心是集商业、酒店、商办和住宅等业态为一体的地铁上盖项目，项目是坐拥青浦最高的180米地标型建筑。苏州绿地中心是苏州市一座超高层地标式摩天大楼，设计总高度358米，建成后将刷新环太湖天际线，成为环太湖第一高楼。

如此大规模的出售商办项目资产，并且主要集中在长三角区域，实属罕见。

对于此次出售资产的举措，绿地方面对外界回应表示，出售物业是公司经营的常态，建成销售或短期运营升值后销售是绿地开发商办项目的长期策略。

知名地产分析师严跃进表示，绿地集团作为复合型房企，近两年来传统住宅业务表现较弱，此次通过出售一些并不看好的资产，回笼资金，可以投资新的项目。本质上来讲呢，绿地集团还是这个属于比较稳健的，这种转让也有助于后续寻找新的一些投资机会。

商办项目的进与退

绿地集团今年出售的商办项目并不少，并不是第一次选择以这样的形式回笼资金。

今年1月，绿地集团就曾以75亿抛售绿地外滩中心三栋写字楼给海通证券，缓解资金状况。5月29日，又以48.54亿元的出售了绿地外滩中心T2幢办公楼及地下产权停车位项目给上海银行。

此次集中推介出售多个长三角项目，于绿地集团而言，资产组合调整可能性较大。

据观点地产统计，绿地控股每年新增商办比例在20%左右，每月新增地产项目里，50%以上的拿地属于商住项目。今年4月新增的9个项目，就有7个属于商住或办公项目。

11月5日，绿地又在江西南昌拿下两宗商办项目，对于商办资产的持有并未停止。10天后，绿地集团对外宣布南昌贸易港综合体及产业园项目启动，总投资约120亿元。

绿地集团在三季度财报中曾表示，将继续围绕长三角等重点区域、以及省会等核心城市拓地。

财报数据显示，绿地集团在三季度共获取项目18个，权益土地面积480万平方米，权益计容建筑面积950万平方米，权益土地款365亿元。截至三季度末，绿地集团累计获取项目77个，权益土地款731亿元，扩张趋势明显。

有业内人士指出，相比商业地产持有与散售模式来说，整售模式可以加快资金的回流。

绿地集团在建设商办项目中，自持也并不是其操作方式。有数据显示，绿地集团在2019年地产业务的结转收入中，其租金收入占比不足1%，自持物业非常少。

不过今年大幅度的对外投资，让绿地集团的资金变得紧张。绿地集团在三季度报指出，随着绿地投资活动、筹资活动产生的现金流量净额同时缩水，绿地的现金及现金等价物净增加额扩大至负91.48亿元，需要及时回血，保证资金的流动性。

销售增长乏力，“三道红线”全踩

值得注意的是，绿地集团大规模出售商办资产的背后，其扩张势头虽然不减，但增长显著放缓，债务困局明显。

受疫情开局影响，绿地没有公开今年销售目标，不过其董事长张玉良在今年年初曾表示，2020年绿地的内部销售目标将在2019年4000亿元基础上有一定提升。

去年绿地集团未能完成目标，最终仅实现了销售额3880亿元。

绿地集团三季度财报显示，累计实现营业收入3209亿元，同比增长9%，实现利润总额228亿元，同比增长2.5%，三季度累计实现合同销售金额2179亿元。

目前来看，如果按照今年4000亿元目标，绿地集团前三季度仅完成目标54.47%。按照2019年全年3880亿元来计算，仅完成去年的56.15%。

虽然经营改善向好，但绿地集团今年销售业绩缩水，增长乏力明显。在销售不顺下，绿地集团的现金流量净额三季度仅录得50.04亿元，同比减少45.17%。

现金流量净额减少，并未缩减对外投资的绿地集团，今年债务规模变化不大。

“三道红线”刚出现时，绿地集团是为数不多的全部踩线的房企之一。在融资新规的压力下，绿地集团在降负债、巩固资金链等财务方面的改善也并不明显。

三季度报数据显示，绿地集团的前三季度利息费用从36.63亿元上升至40.42亿元。截至9月底，绿地集团短期借款为299.46亿元，一年内到期的非流动负债为730.37亿元，长期借款1806.75亿元，应付债券为400.09亿元。

截至9月底，兴业证券研报数据显示，绿地集团剔除预收款后资产负债率、净负债率和现金短债比为82.4%、187%和0.78，“三道红线”仍然全踩。

新规下，仍面临高额债务的绿地集团，近期借款发债频率不减。

11月13日，绿地集团公告显示，向大股东格林兰再借款1.9亿元，年利率为5.7%。11月3日和11月11日，绿地集团又分别通过了180亿元和170亿元的小公募债券，分别用于偿还今年年底和明年到期的八笔债券，合计349.98亿元。有消息显示，绿地集团还计划在12月发行至多30亿元的公司债券融资。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对风云地产界（微信公号：fydcj888）表示，“三道红线”下，绿地全面踩线，未来融资受限。近期绿地出现讨债风波，一定程度上展现出其资金压力较大，需要出售资产加强自身的现金流。