70亿收购南油计划“夭折”，招商蛇口“前海涅槃”又搁浅？

撰文/ 姚悦

编辑/ 卢泳志 

11月15日晚，招商蛇口（001979）发布公告称，终止向深圳市投资控股有限公司（下称：深投控）购买其持有的南油（集团）有限公司（下称：南油集团）24%股权事项。

 图片来源：企业公告

关于终止交易的原因，招商蛇口解释称，基于目前宏观环境变化等原因，现阶段继续推进后续程序的条件具有不确定性，经审慎研究，公司与深投控均决定终止本次交易事项。

招商蛇口在公告中表示，交易终止后，深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（下称：“前海自贸投资”）仍保持股权架构现状，不影响公司对前海自贸投资的控制及推进前海的开发建设。

在违约责任方面，招商蛇口表示，公司与深投控签署了本次交易终止协议，双方均不存在违约情形，互不承担违约责任。

知名地产分析师严跃进对风云地产界（微信公号：fydcj888）表示，确实是疫情等不确定因素打乱了市场计划，招商蛇口后续应该还会考虑继续收购。此次交易终止也说明招商蛇口近期战略会更强调稳健和保守。取消收购至少减少了一大笔开支，有助于财务方面的稳健。

招商蛇口的“前海痛点”

南油集团在2004年历经重组后，由招商蛇口持有76%股权，由深投控持有另外24%股权。

值得注意的是，南油集团目前在深圳前海自贸区拥有23万平方米权属土地，是招商蛇口开发前海的主体公司。

招商蛇口在公告中提到，收购南油集团股权的意图，正是增加公司对前海自贸的权益比例，增加公司享有的前海片区资源价值。

在近几年的财报中，战略资源优势是招商蛇口突出介绍的核心竞争力优势之一，其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发的优质资源。

据《股市动态分析周刊》报道，由于在前海黄金区域大量优质土地储备加持，招商蛇口合并上市后一直享受着市场给予的较高估值，但是近年来前海地块的开发进度极为缓慢，价值迟迟无法兑现。

由于历史遗留原因，项目权属和利益等问题复杂，从2016年6月18日招商局与前海管理局签署框架协议，到2018年12月25日前海土地整备基本完成，就耗时2年半。

2019年12月9日，招商蛇口以招商驰迪（拥有招商蛇口置换新规划土地的使用权）100%股权为资本，前海管理局以前海鸿昱（拥有前海管理局土地的使用权）100%股权为资本，成立合资公司“前海自贸投资”共同开发，双方各持50%股权，由招商蛇口并表。

需要指出的是，从2010年《前海总体规划》批复成功，到2019年合资公司成立，前海地块除部分招商蛇口置换出去自行开发的项目外，已经搁置10年没有实质性的向前推进。

此前，亿欧网援引业内人士观点称，如果招商蛇口100%控股南油集团，招商蛇口增厚前海土地权益绝对值超过5%，公司估值也有望迎来修复。

现在来看，上述预期在短期内恐怕无望实现了。

招商蛇口公告信息，目前前海土地整备范围内共拥有计容建面455.84万平米的项目储备，2019年末和2020H1剩余未开工的整备面积分别为428.84万平米和392.81万平米。2020年上半年动工建筑面积36.03万平米。

《股市动态分析周刊》分析认为，停滞十年的前海项目终于启动，但按照当前的动工比例、建设周期和销售回款周期，真正对招商蛇口产生“可观的”业绩回报，恐怕依旧要按照10年计算。

收购计划始末

5月31日，招商蛇口发布公告称，正在筹划发行股份、可转换公司债及支付现金方式，向深圳市投资控股有限公司购买南油集团剩余24%股权。

6月8日，招商蛇口发布公告披露了购买南油集团24%股权交易具体细则，其中，招商蛇口拟以发行股份、可转换公司债及现金方式支付交易对价分别占本次交易对价的2.5%、47.5%和50%。彼时，招商蛇口将购买南油集团24%股权的交易价格定为70.35亿元。

这就意味着，招商蛇口将以发行股份方式支付的对价为1.76亿元；以发行可转换公司债券方式支付的对价为33.42亿元；以现金方式支付的对价为35.175亿元。而现金部分将全部来自向平安募集的资金。

但两个月后，招商蛇口向平安定增股份募集现金收购南油集团24%股权的交易停止。

招商蛇口称，由于目前资本市场环境的变化，经公司与平安资管友好协商，双方同意终止平安资管认购公司非公开发行股份事宜。

招商蛇口收购的决心很坚定，并没有因为平安退出终止收购，而是迅速调整收购方案，选择直接向深投控增发股份和发行可转债的方式，兑付70亿元交易对价。

其中以发行股份、可转换公司债方式支付的对价分别为36.9亿元和33.4亿元，分别占本次交易对价的52.5%和47.5%。在增发股份和债转股完成后，深投控最多将持有约5.21%的股份，成为主要股东。

9月23日，证监会上市公司并购重组审核委员会召开工作会议，招商蛇口发行股份、可转换公司债券购买资产事项获得无条件通过。

公告中，招商蛇口提到，公司将在收到证监会相关核准文件后，及时履行信息披露义务。

就在一切进展顺利时，招商蛇口一纸公告，交易就这样戛然而止。

您对于招商蛇口在前海的价值如何看待？您认为招商蛇口会再次发起收购南油集团股权吗？欢迎留言评论！