行政总裁再出走，合生创展启动1.82亿美元“大计划”

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志 

地产行业摸爬滚打近30年，历经跌宕起伏15年。

1992年进军房地产的合生创展，有过短暂的辉煌，2004年成为国内第一家销售额突破100亿的房企，算得上当时名副其实的地产航母。

然而这一地产航母在2004年触及巅峰后，其销售额就一直徘徊于100亿元上下，跌宕起伏了15年，直至2019年，才首次突破200亿元。

业绩回升的合生创展，今年一月初，完成了新旧交接。创始人朱孟依隐退，辞去董事长职务，将指挥棒交给了女儿朱桔榕，自己仅担任“战略规划顾问”。

当旧人退出前台，位居幕后，这里其实已经变成新人的舞台，但是股权置换注入新科技的背后，依然能看见创始人朱孟依的影子。

斥资1.82亿美元，股权置换20%股份

11月3日晚间，合生创展发出公告称，朱孟依向公司注入“优选好生活”的地产平台20%股份，以此换取公司合生活和合生商业的20%和30%股份，双方将分别斥资1.82亿美元。

风云地产界（微信公号：fydcj888）了解到，其中涉及怡康、元知开曼、元知BIV、合生活和合生商业六个公司。董事在公告中宣布，已于11月3日订立认购协议。另外，截至本公告日期，元知开曼和元知BVI均由朱孟依最终全资拥有，朱孟依为公司最终控股股东。

公开披露，元知集团主要经营的是“优选好生活”的在线交易平台，目前专注于房地产行业的交易，向房地产开发商及房地产中介公司提供交易配对及平台技术服务。

图片来源：优选好生活官网

据“优选好生活”平台官网介绍，该企业是一家以科技构建生态，以金融服务及经纪人为交易核心，连接第三方与平台。包括解决房产，家居，汽车，医疗，教育，养老，金融，保险，旅游，法律服务等非标大宗商品和家庭资产配置的交易及服务平台的公司。

合生创展在公告中表示，元知集团入股合生活和合生商业，可以更好开发技术服务及有关大数据、智能计算引擎及移动互联网技术至后者东西。披露介绍，合生活主要提供物业管理服务、为非业主提供增值服务以及社区增值服务；合生商业主要提供商业房地产行业的运营计划及咨询服务。

知名地产分析师严跃进认为，类似投资，至少说明合生创展有其一套投资模式，所以这也可以理解为其复合地产和多元化业务发展的导向。对于合生创展来说，通过类似股份置换也可以实现了社区服务等方面的转型。

此次变化并非偶然，合生创展内部人士对此表示，他们早在在半年报中已经提到过转型，转型为科技赋能及产业驱动的投资控股平台公司。

席荣贵辞职，行政总裁再空缺

公司在变化，人也在变化。

风云地产界（微信公号：fydcj888）注意到，就在合生创展发布股权置换订购协议公告之前，11月2日合生创展发布了一则人事变动公告。

公告披露，公司执行董事、行政总裁以及财务委员会及购股权委员会成员席荣贵已辞任，自2020年11月1日起生效。

合生创展在公告中表示，席荣贵希望投入更多时间处理其个人事务选择辞职。接任者张帆则获委任为合生创展执行董事、财务委员会及购股权委员会各自的成员。

据披露，张帆主要负责合生创展整体投资及营运管理，以及制定本集团发展策略。这也意味着合生创展行政总裁这一职位再度空缺，而在席荣贵任职之前，这一职位曾空缺长达6年之久。

2018年，有着超过18年的银行管理经验的席荣贵正式加入合生创展。当时有市场传闻，席荣贵是在合生创展提速扩大规模的前提下带着绩效任务接下行政总裁一职。

诸葛找房数据中心分析师陈霄向《澎湃新闻》表示，合生创展目前面临着降负债的重任，而席荣贵作为行政总裁以及财务委员会及购股权委员会各自的成员，面临的压力巨大，不排除与此有关。

知名地产分析师严跃进也表示，类似离职，也说明其职业成长和企业发展之间并不吻合，一般都和企业经营推进有压力有阻力有关。对于合生来说，也需要重视管理者或职业经理人的各种思路，注重稳定管理团队。

对于目前空缺的职位是否已有人选，风云地产界（微信公号：fydcj888）联系了合生创展内部人士，对方表示不太清楚。

债务上升，触及“三道红线”

值得注意的是，合生经营策略的变化，并不是一片坦途。

年初遭遇疫情，合生创展虽然保持着强势的增长，不过其业绩提升同时，债务规模也在悄然发生变化。

半年报数据显示，2020年上半年合生创展营收为107.37亿港元，较去年同期上涨53.2%；毛利为71.46港元，毛利率为67%；净利上涨92.16%至51亿港元，核心利润更是同比大涨178.7%，达到43.11亿港元。

今年上半年，合生创展实现销售额130.14亿元，比去年同期增长14.63%。不过相较于半年报中大涨的营收，合生创展的销售增长略显乏力，远不足去年41.96%的增速。

最新数据显示，截至9月份，合生创展总合约销售金额为约人民币220.16亿元，同比增加32.8%，下半年回暖明显。

债务方面，半年报显示，合生创展负债总额1700.02亿港元，相较2019年末上升32%，负债总额占总资产比例为68.55%。其中短期借款从126.89亿元增至172.83亿港元。

虽然合生创展今年上半年现金流比2019年末增长21.6%，为153.67亿港元，但目前来看并不能完全覆盖其短期负债，现在短债比为0.9。

除此之外，合生创展银行及财务机构借贷总额达到733.48亿港元，与上年末相比增长42%，净负债率也达到92%，较2019年年底增加了26个百分点。

目前来看，“三道红线”下的合生创展，上半年净负债率快速上涨，距离触及红线一步之遥，现金短债比小于1倍，已经低于红线要求。