折价配股14亿港元仍难救急，“香港地产豪商”潘苏通身陷“财困”

撰文/ 姚悦

编辑/ 卢泳志 

10月11日，高银金融（集团）有限公司（下称：高银金融）发布公告称，拟透过配售代理天泰金融服务有限公司以每股1港元配售，合共最多13.98亿股新股份予不少于6名承配人。

假设所有配售股份透过配售协议成功配售，则配售事项的所得款项总额将为13.98亿港元，所得款项净额估计约为13.84亿港元。

高银金融公开表示，配售事项所得款项净额拟用作于偿还债务及集团一般营运资金。

14亿港元仍难覆盖资金缺口

据了解，高银金融此次拟以每股1港元配售最多13.98亿股新股，该价格较其9月29日停牌收报的价格1.01港元折让约0.99%。

于公告日期，配售事项下最多13.98亿股配售股份相当于该公司已发行股本69.91亿股股份约20%；及经发行所有配售股份扩大后的已发行股本83.89亿股股份约16.67%，同时，主席潘苏通及高银环球控股所持股权由70.86%摊薄至59.05%。

值得注意的是，配股融资是地产行业常见的融资方式，这种融资不是计入负债，而是计入权益，因此，企业在补充企业的资金缺口的同时不会增加债务负担。

有分析人士对《观点地产网》表示，“此类配股的方式较好地回避了债券融资的问题，在近期三道红线的管控下，股权融资更为稳妥，所以也带来较好的机会”。

但该人士也提到，相较于美元债、公司债或ABS等，配股融资使用的更少一些，因为这种融资方式会产生“稀释效应”，还会对投资者的信心造成影响，进而导致股价的波动。

《观点地产网》还援引业内人士分析称，由于前些年利用高杠杆拿了一些贵价地，高银金融资金缺口变大，14亿港元的配股融资可能无法改变大局。

数据显示，截至2020年6月30日，高银金融录得流动负债净额约56.89亿港元，计息银行及其他借贷约158.49亿港元。期末，该公司的债项对总资产比率增加至52.0%，按债务净额除以总资产计算之比率约为51.9%，同比增加22.8个百分点。

同期，该公司的现金及现金等值以及已抵押银行存款合共约为3730万港元，较2019财政年度末减少99.1%。

在《乐居财经》的报道中，有业内人士表示，目前手中没有足够多现金，相关债务无法及时解决，高银金融也将面临着一揽子连带的违约问题。

中国最高烂尾楼之殇

高银金融背后的大佬，是被称为“谜一般的富豪”的潘苏通。

 潘苏通  图片来源于网络

潘苏通于电器行业白手起家，靠地产业务迅速拉升财富，而后又步入金融领域，并利用金融和地产两项业务支撑起整个商业版图。

回顾潘苏通的发展之路，不难发现其如今的境遇其实有迹可循。

2007年，在电器行业干得风声水起的潘苏通，开始试水房地产。当年，潘苏通陆续买下天津五宗地块，总建筑面积189万平米，命名为高银Metropolitan（即“新京津.高银天下”，下称：高银天下）。随后，潘苏通还将公司名称由松日通讯控股有限公司变更为高银地产控股有限公司（下称：高银地产）。2010年，他又买下项目附近的两宗地块，用以发展马球会。

花费4000万美元买下美国酒庄，连续数年重金冠名赞助某马球慈善赛，办公桌玻璃板下压着8张千元面值港钞，“展示品位和炫耀财富”成为外界眼中潘苏通的明显特征，而这一特征在其打造的第一个地产项目中得到了充分体现。

初涉地产，潘苏通不仅要打造中国第一高楼，还意欲将高银天下打造成一个“理想国”。高银天下涵盖了117层的中国第一高楼高银117大厦，国际商业中心（CBD），包括独栋豪宅、公寓及联排别墅在内的富国高银住宅区以及天津环亚马球会。

这个项目几乎集结了所有潘苏通认为的高端元素：高楼、豪宅、马术和奢华的生活方式，他谈及这一项目时，常用“艺术品”、“经久不衰”等措辞。项目还打出“千秋国筑，封藏世界”的广告语。

但这一“理想国”最终只存在于潘苏通的幻想中。现实情况是，高银天下位于天津滨海高新区，在规划为产业新区前长期被工厂和荒地包围。附近除了产业园上班的白领外只有当地农民，这样的人群显然与高银豪宅的目标受众相去甚远。

 高银天下现状  图片来源于网络

尽管富国高银首次开盘，以39318元/平的成交均价打破了滨海高新区的房价天花板。但首开两个月，富国高银就猝不及防地陷入了长达8个月的销售停滞期。据《大摩财经》报道，富国高银在2013年推盘两年之后，仅仅售出12套房子。

此外，如此“恢弘”的项目，还陷入了资金困境。为拿下天津地块，2007年至2010年，高银地产以发行新股和可转债的方式筹资超过80亿港元。大股东潘苏通一直不间断为其“输血”，承担其中绝大部分出资。

2015年7月，高银地产曾对外透露，高银天下已投入400亿元，余下资金来源将为售楼收入及大股东出资。但不久后高银地产就面临退市。

幸运的是，在退市之前，高银天下等来了四大AMC之一——中国信达的驰援。2016年，高银地产将包括117大厦在内的高银天下运营主体高银天津大部分资产以180亿元打包出售给一家合资公司，中国信达及旗下信风投资与潘苏通同时为合资公司提供委托贷款，双方各出资90亿元。

但截至高银地产退市，合资公司仅通过二次抵押的方式为高银天津带来60亿贷款。

 117大厦  图片来源于网络

按照计划，高银天下项目总投资100亿美元，预计2016年完工。但直至今日，117大厦顶着“中国最高烂尾楼”的名号显眼又落寞地矗立着。

启德退地风波

天津失意后，潘苏通没有放弃地产业务，选择回到熟悉的香港继续布局。

2011年，潘苏通与高银组成合营公司，以逾32亿港元投得九龙半岛海湾一块地皮，历经五年建成高银金融国际中心。以这一项目投入使用作为标志，高银系2016年起开始利用杠杆，拿下多宗名贵地块，在香港攻城略地搭建起“地产巨塔”。

2019年5月，高银金融力压长实、新鸿基、鹰君等知名财团，以111亿港元价格拍得启德一商业地块，总投资额在160亿—180亿港元。潘苏通多次表达对启德地块的喜爱，自称投到这块地“兴奋了两个晚上”。

启德机场改造区被称为香港地产江湖的“兵家必争之地”，新鸿基、新世界、会德丰、恒基兆业、中海、保利置业等港资大佬和内房龙头都聚集于此。

但潘苏通的兴奋或许包裹着对“中国最高烂尾楼”的不甘。在潘苏通最初规划中，该地块和之前获得的临近的一幅地块，将按商住配比协同发展，再造一个豪宅区。和天津项目一样，该地块将被兴建为地标式高级酒店和办公大楼。

令外界意外的是，在交易日当天，高银金融却突然反悔。高银方面给出的解释是经济前景不明朗，将对商业地产市场存在负面影响，动用180亿港元总投资额，会有很大风险。为此，高银金融还付出了2500万港元定金。

据《大摩财经》报道，当时，对于该地块最终“走宝”，潘苏通在媒体电话会议中表示“无奈和茫然”。他坚信这是一个非常好的项目，自己“最情有独钟”，如果再次拍卖“一定会积极参与”。

事实上，启德退地一事不仅意味着潘苏通这次的“理想国”计划没有开始就已经结束，而且使得整个高银金融的资金问题逐渐浮出水面。

据《观点地产新媒体》统计，仅在2016-2019年4年内，潘苏通撬动了近400亿资金，抢下香港何文田、启德等区域多宗高价土地。不难推测，高银金融如今的债务危机就是此前激进发展的后遗症。

启德退地后，高银金融开始了一系列的筹钱动作，甚至将大本营高银金融国际中心抵押再融资。直到最近折价配股，高银金融依旧“回血”无望。

不知“理想主义者”潘苏通这次能否克服现实的难关，对于建立“理想国”是否还心存执念？对此您怎么看，欢迎评论留言！