揭秘上海顶级富人区：降价1.3亿没人买，天价维护费“吓跑”富豪？

明星扎堆古北，金融大佬恋浦东，亿万富豪迷佘山，上海没有“富人区”？它只是像黄浦江的浪，一浪更比一浪浪。 

近日，“口红一哥”李佳琦作为“特殊人才”落户上海的消息引发热议。

前不久，李佳琦被曝在上海云锦东方购买了一处豪宅，价值1.3亿元。住在该小区的还有胡歌、唐嫣等名人。

“一个有纽约上东区区位，比弗利山庄居住品质，戛纳生活氛围的东方国际住区。”云锦东方距离黄浦江不到900米，姿态高昂。

不过，在寸土寸金的魔都，亿级别墅扎堆的地方，云锦东方也不过是个“小弟”。

名流扎堆“上海第一富人区”

7月1日，拼多多创始人黄峥卸任公司CEO，仅保留董事长职位。同时，他还捐出手中部分股权，身家“消失”超1000亿元，在“中国第二大富豪”的宝座上仅坐了一周。

不愿当“首富”的黄峥，将拼多多总部设在了上海长宁区。距离黄峥办公地不到20分钟车程的古北新区，曾是“上海第一富人区”。

古北邻近虹桥国际机场，和北京顺义别墅区一样，最早的住客多为跨国公司高管。

出身于香港的“歌坛天后”林忆莲，对上海情有独钟。2000年前后，有传言称，她在上海狂购房产。

当时，《深圳晚报》报道，林忆莲在上海的第一处房产位于古北新区美丽华公寓，后来那里造了延安路高架，她嫌吵，就搬到了旁边更豪华的名都城，不过是租的，当时的月租金大约七八千元。

名都城 图片来源：安居客

名人爱扎堆，紧跟“天后”步伐，演艺圈名流纷纷定居于此，其中不乏赵薇、霍建华、黄奕等明星。国内富豪也涌来购置房产。

古北成了“三多”之地，名人多、名车多、名狗多。

随着时间推移，高楼底层店铺增多，“富人区”逐渐成了闹市区。古北繁荣了，私密性却大不如前。

距离名都城不到5公里的檀宫，成为更多富豪的“理想之地”。

檀宫位于长宁西郊板块，号称“沪上第一豪宅”。动辄上亿的价格，让檀宫多次入选“中国十大超级豪宅”。同时，它也是一个充满“神秘感”的话题楼盘。

去年10月，微博上有个热搜刷屏朋友圈：业主直降1.4亿“甩卖”上海别墅，折后挂牌价4.1亿元。这套被业主“打折”出售的房源正是来自檀宫。

檀宫占地面积近4.8万平米，只规划建造了18幢独栋别墅。别墅的每一样小东西都大有来头，比如石材来自阿尔卑斯山地表矿，是卢浮宫、凡尔赛宫同款。

华丽家族总裁王励勋（左）、檀宫（右）图片来源：华丽家族官网

檀宫开发商的名字听着也很有钱，叫“华丽家族”。

开发初期，华丽家族将目标客户锁定在福布斯排行榜500强名单中。有媒体报道，麦肯锡全球研究院院长华强森、大长江集团董事长王大伟等多位知名企业家均是檀宫业主。

“檀宫是为高净值人士准备的艺术品。”被问及为何不自留一套，时任华丽家族董事总经理的曾志峰直言：“我不配！”

2016年，华强森将手中的“檀宫6号”转手，这幢别墅的价值已由十年前的1亿涨至4亿。

金融大佬恋上浦东

“宁要浦西一张床，不要浦东一间房。”

二十多年前，在所有港资开发商集结南京西路、淮海中路准备再造一个香港，没有一家愿意去浦东。

“浦西是一张已经画好的画，而浦东，只是一张白纸。”生于上海的港台商人汤君年，决定“押宝”浦东。

1992年，汤臣集团正式参加浦东陆家嘴金融贸易区土地招标，夺得第一个开发项目。当时的陆家嘴，还只是一片芦苇滩。

此后，汤臣豪园、汤臣一品、汤臣高尔夫别墅......汤臣旗下项目接连“开花”，汤臣也成了名副其实的“浦东第一地主”。

林忆莲和汤臣老板娘徐枫相识已久。当年，《霸王别姬》主题曲《当爱已成往事》是林忆莲、李宗盛合唱的，而电影出品方正是徐枫。

没过多久，林忆莲离开名都城，和李宗盛迁往浦东新区，花640万元购入汤臣豪园两幢相连豪宅。

汤臣豪园不远处的汤臣高尔夫别墅，曾住过“A股最贵CEO”马明哲。不过，就在黄峥卸任拼多多CEO的同一天，马明哲也辞任了平安CEO。腾讯新闻报道，重阳投资裘国根、新希望刘永好、雨润祝义才等都是马明哲的邻居。

闲来无事，大佬们打打高尔夫，生意便促成了。

从汤臣高尔夫别墅出发，沿着世纪大道往西走，就是大名鼎鼎的“汤臣一品”。汤臣一品紧邻黄浦江，开盘之初便获封“中国第一豪宅”，目前均价26万/m²。

2017年12月，阿里法拍平台挂出一套400多平的汤臣一品豪宅。当时，有瓜友透露，房子的主人是两年前入狱的“私募一哥”徐翔。

汤臣一品 图片来源：阿里法拍

徐翔从宁波转战上海后，在东亚银行大厦9楼创办了泽熙投资，平时就住在大厦对面的汤臣一品。不过，事后证明，该法拍房属于另一位徐姓大佬：中晋资产实控人徐勤。

徐勤生活奢华，在汤臣一品有3套豪宅。被曝光非法集资前，他在豪宅中还圈养了两只孔雀。2018年6月，他的另一处豪宅以8534万元拍卖价成交，单价超过19.5万元/㎡，成为上海成交单价最高的二手公寓。

汤臣一品开售的前一年，位于浦东世纪公园东侧的九间堂别墅率先赚足眼球。Jack Ma被曝是其业主。

九间堂属于“三开三进”的中式庭院风格，户户邻水，每栋平均占地3亩。四周以3.5米高墙围拢，庭院深深，私密性良好，别墅的开发商“证大系”戴志康也曾住这里。

Jack Ma和戴志康“缘分”颇深。

二十年前，Jack Ma买下戴志康在杭州开发的湖畔花园房子，带领“18罗汉”创立阿里巴巴。五年后，九间堂别墅开盘，阿里获得雅虎10亿美元投资，Jack Ma买下九间堂别墅，再次成为戴志康的客户。

“九间堂是我自己的家，后来也成为很多社会名流的上海家宅。”据了解，仲盛集团叶立培、南都集团周庆治、混沌投资葛卫东、前“柳林首富”邢利斌等都曾是九间堂业主。

富豪在这里如影掠过，留下关于人生和财富起伏的故事，总有些免不了令人生出感慨。

亿万富豪痴迷佘山

所谓，富贵山中求。

康熙帝20多岁时，爬上当时的京城制高点——景山，看到眼前大好河山，他不禁诗意翻涌，发出“云霄千尺倚丹丘，辇下山河一望收”的感慨。

从古至今，文人雅士、名商巨贾在聚集四海财富后，都喜欢于山林湖畔觅一处栖身之所，例如比尔·盖茨的“未来之屋”、李嘉诚的深水湾别墅......

百年上海，一座佘山。外环外的佘山，被称为“魔都后花园”。

热播剧《亲爱的热爱的》中出现的佘山别墅

一幢幢独立别墅矗立小岛上，价值3000多万到上亿不等。别墅旁的私家码头，停靠着一艘艘豪华气派的游艇，宛如避世桃源。

上海紫园是佘山顶级别墅的代表作。

2003年，紫园8号别墅以1.3亿成交，成为国内首个“亿元级”别墅。 

8号别墅是一个四面环水，独立成岛的现代风格别墅，正面9米高的落地玻璃幕墙，由4层防弹玻璃组成。“在紫园买别墅的，基本是中国人或拥有外国国籍的华人。”售楼小姐透露，8号别墅的主人是“华人”。

“紫”寓意祥瑞，在古代代表“高贵”。

“上海紫园”的名字足以彰显紫园在豪宅中的地位。据紫园开发商一位负责人介绍：“这些豪宅是为《福布斯》富豪榜上的富豪们准备的。”

不过，许多购买天价别墅的客户十分低调，多数未出现在“财富榜”上。

“在紫园买别墅的，多用来投资。”负责人表示，富豪在选址、装修时，非常挑剔，“靠山还是临水，门朝哪里开，庭院如何布置，每个客户都有自己的想法。”

2006年以前的上海紫园建筑 图片来源：上海紫园副总裁周国平微博

除了8号别墅，上海紫园还有一个“楼王”：99号别墅。

99号别墅紧靠佘山山脚，建筑中轴线正对佘山主峰。不同于8号别墅的现代风格，99号别墅走的是宫廷风。它在多项建筑指标上都创下国内豪宅之最，建筑面积5000平，被曝价值超10亿。

佘山还有一个知名别墅项目——世茂佘山庄园。

1999年，世茂进入上海，在浦东黄浦江沿岸建造了首个住宅——世茂滨江花园。梁朝伟用浓浓的港普吐出“世茂滨江花园”几个字时，世茂在上海名声大涨。拍完广告后，梁朝伟也入手了一套300平的豪宅。

后来，世茂集团从浦东转战佘山。2006年，世茂佘山庄园以2.8亿元售价力压紫园、檀宫，在《中国十大超级豪宅》排行榜中拔得头筹。

然而，随着“滨江热”、“前滩热”......佘山别墅也像古北一样，在上海楼市逐渐降温，陷入了“孤芳自赏”的尴尬境地。

近年来，佘山别墅在各大豪宅排行榜难觅踪迹。

魔都富人区从未停止过“洗牌”。

被天价维护费“吓跑”？

纽约上东区、香港浅水湾......要说上海的“富人区”在哪里，各方回答都显得暧昧不清。

上海房产业内人士曾表示，从衡山路的花园洋房，到散布在市区中的一些零星高级公寓，都不存在一个“社区”的概念。

甚至很多豪宅的现状是——“有人买、没人住。”

（多次进入福布斯富豪榜的浙商大佬，在杭州九溪玫瑰园买了两幢别墅，花800多万装修后，住进去的却是他的保姆、管家。李连杰价值3亿的别墅也难逃“保姆乐园定律”。想了解更多，搜索新金融街侦探（ID：JRJZT2019）或扫描文末二维码添加关注，后台留言“乐园”获取。）

此外，维护费过高，也是很多豪宅无法传承下去的原因之一。

知名互联网博主 @梁斌penny 在微博中表示，“豪宅的维护成本非常大，只要家族营收的毛利稍微一不行，就扛不起了。”

业主直降1.4亿出售的檀宫别墅，每月的物业维护费高达10万元以上。

华丽家族董事总经理曾志锋介绍，“每一栋别墅就像一座私人酒店，恒温游泳池、中央空调等耗费的水电煤费用，草坪清理等人工费，一样都不可少。”

于谦在北京的豪宅外修建了一个60亩的牧场，每年维护费被曝高达100万。

前不久，林志颖在综艺节目中提到自己的豪宅时透露，“这个高科技房子看着炫酷，其实每个星期都要请人维修，花费的钱几乎可以再买一套房。”

贝尔沃城堡维护费每年50万英镑（约合人民币440万元）图片来源：视频截图

在国外，甚至有豪宅继承人被高额维护费“吓跑”，免费送都没人要。

英国《卫报》报道，英国贵族本杰明·斯莱德爵士拥有一座占地1500英亩、价值750万英镑的豪宅庄园，单是中央供热系统每月就要耗资1000英镑。

他本来想把庄园送给自己的亲戚们，结果因为维护费过高，根本没人愿意“接盘”。

无奈之下，本杰明决定从5000名姓“斯莱德”的本家中，寻找一位和他DNA最匹配的陌生人当继承人。条件是，这个人必须支付豪宅的全部维护费用。

好莱坞明星夫妻哈里森与卡莉斯塔在纽约曼哈顿有处豪宅，房子的景观、地点都不错。后来因为每月要花1万多美元来维护，最后选择卖掉了豪宅。

市场上有很多专门从事豪宅维护工作的人。有从业人员告诉侦探君，楼梯需要根据气候变化上蜡保养。不同材质的楼梯，使用的保养工具也不相同。

他说，富豪在草坪和园艺上的投入比较多，良好的户外园林景观，能为房屋带来5%-11%的价值提升。很多业主都会请专业的园林养护人员来定期处理。

有兴趣了解这个领域的读者可以留言，侦探君会咨询业界大牛专门为你揭秘。

对于“上海没有富人区”，你怎么看？还有什么想了解的呢？评论中见！