借力30.3亿购回优质资产，亿达中国的偿债压力能减轻吗？

撰文/ 姚 悦

编辑/ 卢泳志 

5月17日，亿达中国公告了两宗交易：收购住友不动产（8830.TYO）持有的合营公司大连青云天下75％股权，全面接管大连住宅物业项目，以及同步收购住友不动产持有的与合营公司相关物业服务公司50％股权。

两宗收购金额分别为人民币30.3亿元以及人民币255万元。

公告显示，截止2019年12月31日，合营公司的资产总值及资产净值分别约为32.29亿元、29.19亿元。服务公司于2019年12月31日的资产总值及净资产，分别约为827.3万元及646.9万元。

收购完成后股权架构

公告日股权架构 来源：亿达中国

引入东方资产26亿元“非债项”投资

对于亿达中国来说，这两宗交易是笔不错的买卖。

据了解，亿达中国此次回购合营公司共用30.3亿，其中东方资产出资26亿，合营公司出资4.3亿。

亿达中国只需要在3年内还清东方资产支付的26亿元，连同13%的利息于每年6月20日及12月20日每半年到期支付一次。

值得注意的是，东方出资的26亿不算债项，这就意味着虽然此次收购花费不小，但是亿达中国不会承受太大的经济压力。

另外，亿达中国购回的两项资产也都比较优质。其中，合营公司主要资产为住宅物业，截止2020年4月30日，该公司持有的住宅物业发展项目估值为40.04亿元。

公开资料显示，该项目由亿达与住友不动产在2012年联手以底价摘得。由于地块属于中山区较为稀缺的大面积宜居地块，亿达与住友不动产并不着急开发，直到2016年7月末一期才正式开盘。

目前该项目一期已完成，项目二期亦已可启动开发。现有项目占地面积约9.6万平方米，总建筑面积约50.1万平方米，包括住宅单位、公寓、零售商铺及地下车库。根据现行发展计划，预期将于2023年完成销售和交付。

此外，亿达中国还按255万元的代价收购住友不动产持有的服务公司50%股权。

亿达中国表示，此次交易可以实现其在中山区项目的回报，并提高合营公司的经营效益。通过收购可迅速增加其土地资源并全面控制项目发展及销售。

此外，服务公司的物业服务与合营公司相关联，同步收购服务公司有利于提高经营效益。

偿债“虎口脱险” 融资渠道持续收窄

在完成这笔不错的交易之前，亿达中国刚刚经历了一次“虎口脱险”。

4月20日，亿达中国有一笔5285.4万美元的优先票据本金额需偿付，但由于偿付当日未支付，构成了违约事件。

幸运的是，4月24日，亿达中国表示已转移相关资金支付2020年票据的未偿付本金额（连同应计利息），并于2020年4月24日履行契约项下付款责任。

尽管如此，由于大量债务缠身，亿达中国并没有因此轻松多少。

数据显示，亿达中国目前的非直接全资附属公司亿达发展存续2只公司债“15亿达01”和“16亿达01”，存量规模共为14.27亿元，分别将于今年9月和明年3月到期。

由于延期事件造成的影响，为了保住贷款，银行可能会要求亿达中国近百亿贷款即时偿还。

截至2019年年末，亿达中国拥有银行及其他借款约为人民币150.16亿元；净负债比率高达103.5%，已经超过80%的上市房企红线。

相比高负债，亿达中国现金及银行结余仅为20.4亿元（包括受限制现金10.07亿元）。

在业绩方面，亿达中国2019年的表现也不尽如人意。2019年，亿达中国合约销售金额约为72.37亿元，同比减少约15.23%，权益合约销售金额约为人民币68.77亿元。

受疫情的影响，今年前4月，亿达中国合约销售金额约为10.69亿元，同比下降43.91%，权益合约销售金额约为人民币8.23亿元。其中，4月份合约销售金额约为3.12亿元，同比下降63.68%，权益合约销售金额约为2.65亿元。

在业界看来，在高负债、低偿还能力、业绩下滑的情况下，再加上母公司中民投资产冻结的影响，亿达中国的融资渠道收窄甚至恶化，这意味着亿达中国很可能将无法采取“借新债还旧债”模式。

为了偿债，亿达中国接下来还可能有哪些动作？其按时偿还9月债务的几率又有多大？欢迎留言评论。