泰禾宣布终止重组，谁来拯救黄其森？

作者 | 蔡真 缪凌云

来源 | 野马财经

5月13日深夜，千亿房企泰禾集团（000732.SZ）发布公告，宣布终止重组泰禾人寿。

泰禾集团自4月28日起宣布停牌，控股方泰禾投资拟将旗下的保险业务泰禾人寿注入上市平台。但在5月13日公告中泰禾集团表示因为“公司被法院列为被执行人、存在债务逾期事项，以及香港地区目前的经济局势等相关原因”，决定终止这一进程。

2017年，泰禾投资通过直接附属公司永兴达企业（香港）有限公司以106亿港元收购大新人寿，收购完成后，大新人寿正式更名为泰禾人寿。在泰禾集团宣布筹划重组泰禾人寿后，深交所对其发函关注。

当晚发布的另一条公告让市场更为关注，泰禾集团控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者，可能涉及公司控制权的变更。

5月14日泰禾复牌首日报4.25元/股，下跌3.41%，总市值106亿元。知名地产分析师严跃进对野马财经（微信公号：ymcj8686）表示：“此次泰禾股票出现波动，很大程度上是因为投资者受到了‘控制权变更’的影响，换而言之，一家地产企业在深交所公告中提及此类内容，确实是比较令人惊讶的，或者说难以想象。”

目前，泰禾投资、叶荔、黄敏为一致行动人关系，共持有泰禾集团62.54%的股份，黄其森在泰禾有绝对话语权。而根据公告，黄其森有可能让出其苦心经营多年的泰禾集团的控制权。  

有传言称泰禾的战投方可能是“央企或国企”，严跃进分析：“近期各类传言比较多，包括引入的企业可能是金茂或者是国贸，两家企业都有合理性。对于金茂来说，其高端物业一直做的不错，本身经营理念和泰禾是比较类似的。而对于国贸来说，本身属于福建较大的国企，若是介入泰禾的投资，似乎也可以理解。”

野马财经向泰禾方面求证相关传言，对方表示以公告为准。

此外，泰禾集团副总经理陈波和证券事务代表韩辰骁递交辞呈的消息也同时公布。

根据4月30日公布的2019年主要经营业绩，2019年度，泰禾集团实现营业收入237.48亿元，同比下降23.36%；归属于上市公司股东的净利润为8.27亿元，同比下降67.62%。

对于归母净利润下滑情况，泰禾集团在业绩预减公告中解释：

其一，2019年累计减少并表项目21个，由此确认投资收益约15.5亿元；与此对应，2019年度房地产销售业务收入减少约72亿元；受国家房地产调控政策影响，导致2019年度毛利率大幅下滑，影响净利润约20亿元。

其二，2019年度因地产整体环境影响，公司持有的投资性房地产公允价值评估增值比2018年度评估增值额少6.66亿元；公司持有的合、联营企业投资收益同比减少3.73亿元。

其三， 2019年度公司计提的各项减值准备合计约6.4亿元，同比增加2.7亿元。

去年整年，泰禾转让和合作开发了大量项目，以缓解债务压力，野马财经统计，仅披露的交易涉及金额就超90亿元。

（泰禾2019年出让的21个项目 来源：东财Choice）

从业绩来看，泰禾降杠杆的努力有一定成效。

截至2019年底，泰禾经营性现金流达186.7亿元，同比增长46亿元；有息负债水平由2018年底约1380亿元下降至当前约960亿元，同比下降约30%；净负债率下降140%至243.76%，资产负债率为84.88%，下降约2个百分点。

目前泰禾的偿债压力依然极大，截至2019年末，泰禾短期借款73.15亿元，一年内到期的非流动负债467.27亿元，期末现金及现金等价物余额仅111.35亿元。

2020年的新冠疫情让泰禾雪上加霜。2020年一季度泰禾营业收入为4.8亿元，同比减少93.57%；归属于上市公司股东的净利润下滑157.99%至-5.64亿元。泰禾称，目前销售情况已陆续恢复至往年同期水平。

泰禾的债务危机固然棘手，但黄其森的筹码也还不错。

2019年6月召开的媒体见面会上，黄其森表示：“泰禾有6000亿货值、1000多亿的负债，回旋余地还是非常大的，而且又在一线、强二线。你说这个风险有多大，没有大家想象的那么大，这些东西都是公开的。”

在一系列甩卖之后，目前泰禾集团仍有约4000亿的货值，且主要分布在一二线城市。

截至2019上半年，泰禾拥有土储建面209.25万平方米，泰禾集团副总裁全忠曾透露“以北京为中心的城市群、以上海为中心的城市群，还有广深为中心的城市群，这三个城市群占泰禾整个土地的80%，剩下就是福州、厦门。与此同时，泰禾自2015年开始布局大湾区，目前在大湾区以已有12个项目。”

在高端住宅领域，泰禾“院子”、“大院”、“小院”、园系、府系等系列产品都有不错的美誉度，如果盘活项目带来现金流，加上战略投资，泰禾翻盘的可能性并非没有。

（泰禾福州院子交房 来源：泰禾集团官网）

除此之外，A股的壳资源，干净简单的股权结构都是泰禾议价的资本。

引入战略投资缓解债务困境的房企还有很多。

2014年，中交集团入主绿城，创始人宋卫平逐渐隐退。有了央企的信用背书，绿城的融资成本大大降低，2019年销售额迈过了2000亿大关。

2018年3月，华夏幸福被曝资金链断裂，随后控股股东华夏控股将其19.7%股权转让给平安，平安集团成为第二大股东。引入险资之后华夏幸福的筹资现金流大幅增长，总营收跨过千亿大关。

近期负面不断的新华联集团，也在5月14日宣布与中国国际金融股份有限公司签订合作协议，双方将合作为新华联引入实力雄厚的战略投资者，重点是央企或国企。

在开局困难的2020年房地产市场，有能力和魄力接盘泰禾的企业并不多，黄其森的白衣骑士会是哪位？