学区房入雷区，这次真要凉凉了？

撰文/ 李红梅

编辑/ 卢泳志

5月7日，北京市朝阳区发布2020年义务教育入学政策，实行寄宿制学校派位入学、“公民同招”，并积极推进“单校划片”和“多校划片”相结合入学方式，进一步促进教育公平。

而此前，4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，也同样明确了“多校划片”方式在学区或相邻学区入学的政策内容。

该政策主要包括三方面内容：

（1）自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

（2）自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。

（3）自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

随着政策的出台和落地，多位业内人士及业主表示，学区房要凉了。

 暴涨至30万一平米的学区房

在“多校划片”制度改革以前，我国义务教育阶段实行“就近入学”政策，一个小区对应一所学校。想让孩子上名校，家长就需要买名校所对应的学区房。

由于名校资源相对稀缺，家长的需求又非常旺盛，含有名校入场券的学区房价格自然异常高昂。

以名校扎堆的西城区为例，四中、八中、师大附中、实验中学、161和三帆中学等，基本都是211或者985的保障。

一位京籍幼升小妈妈王女士告诉风云地产界（微信公号：fydcj888）：“买到这些学校对应的学区房，就能确保孩子上好的小学，只要学习不是太差，就有直升重点中学的机会。进了重点中学，十有八九能考上一本，稍微好一点就是211或者985名校。如果能拔尖在年级前50，清华北大也不是梦。”

正因为有无数家长抱着这样的想法，愿为学区房一掷千金，后者的价格才不断水涨船高。

据《每日经济新闻》报道，西城区的学区房在过去的4年间已经经历过数次暴涨。

以金融街片区内的京畿道小区40平方米一居室为例，链家在2013年10月的成交价格是280万元，单价约7.6万元/平方米；2014年12月的成交价格是335万元，单价涨到了约8.6万元/平方米。

此后价格一路飙升，2015年7月，单价达到了11.5万元/平方米；2016年8月，成交总价超580万元，单价达14.9万元/平方米。到了2018年9月，链家成交的该户型最高总价达到了765万元，单价超过20万元/平方米。

就在2019年7月初，西城区德胜片区还成交了一套仅12.2平方米的“老破小”，成交价高达360万元，单价逼近30万元/平方米。这在四、五线的小城市都可以支付一套百平米房子的首付了。

此外，由于学区房溢价的存在，这些区域房价明显高于周边非名校板块。链家数据显示，同一地段，学区房相比于非学区房，普遍有20%左右的高溢价，部分名校的学区房溢价超过30%。

有趣的是，对很多家庭来说，买学区房“让孩子赢在起跑线”是倾尽了所有，但学区房不代表一切，很多故事的结局都是——孩子没考上清北，房子却转手赚了几百万。

然而，如今政策改变，家长们还能拥有这样双管齐下的保障吗？

房东降价“甩卖”学区房

所谓“多校划片”，指的是一个小区对应多个学校。它会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。

这意味着，如果多校划片顺利推进，一个小区不再仅仅对应一所学校，而是包含名校和普通学校在内的多所学校。那么耗资上千万买的学区房，未必能百分之百进入名校，反而有可能被分配到普通学校。

仍以西城区为例，假如你买了西什库的房子，之前小孩能上西什库小学，然后直升北京排名第一的中学——北京四中。但明年开始便行不通了，即使买了西什库学区房，也得参加西城区全区的随机派位，能够分到哪个学校就看运气了。有可能你即使住在西什库小学边上，也会分到一个普通的学校。

因此，业内人士表示，“多校划片”无疑将学区房的价值大打折扣，学区房的不确定性陡增，家长的投资热情也随之下降。

王女士告诉风云地产界（微信公号：fydcj888）：买学区房除了让孩子就读重点学校，还可以投资赚钱。重点学区房毕竟是稀缺的，总有人会接盘，孩子读完书以后再高价卖出，必然不会亏，甚至还可能赚一笔。

然而，新政出来以后，很多西城区的业主第一想到的就是房价会跌，都想赶在7月31日前卖掉学区房。根据新政，只要7月31日完成过户，仍然可以登记到划片学校。所以很多房东为了早日出手，纷纷调低了挂牌价格，有的甚至比成交价挂的还低。

不过，购房者也有一定顾虑，现在买进去还是学区房，但后期用完要卖时，可就不再是学区房了，到时的房价会如何，尚不可知。

如此一来，购买学区房俨然变成一种消费行为，而非投资行为。之前那种“孩子没考上清北，但房子转手赚了好几百万”的好事可能难以再现。为了孩子上名校，花这么多钱到底值不值得成为家长首先要考虑的问题。

另一方面，业内人士认为：“多校划片”虽然会打压一部分优质学区的房价，但入学机会均摊也可能提升片区内非学区房的房价。像西城区这样名校扎堆的地方，其实整体变成了一个大学区，这个政策的出台，会削峰填谷，让顶级学区房的价格下跌，非学区房的价格逐渐上涨。

最后，你还会买学区房吗？欢迎评论区留言讨论。