楼市遇冷、又遇偿债高峰，房企扎堆裁员、降薪能度过难关吗？

2019年，已经有不少房企选择缩编人员度过难关。2020年，开局不顺的局面，让本不如意的房地产行业，更是雪上加霜。

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志 

过去，“高薪厚职”一直是房地产行业标签，如今随着行业发展和变化，房企高管离职、裁员优化等关键词“风头”显然盖过高薪一词。

扎堆裁员、降薪自救

克而瑞数据统计，2月份受监测的27个重点城市半数以上零供应，新建商品住宅仅成交了240万平方米，成交量环比下降幅度达到8成。

2月份，二三线城市本该迎来“返乡置业”高峰期，但楼市新增供应面积68万平方米，环比下降93%，同比下跌85%，供应和成交两面都非常惨淡。

疫情之下，面对开局不顺的楼市，不论是房企，还是营销机构，均受到不同影响。

据媒体报道，有些企业已经开始选择降薪裁员来渡过此次难关，房地产行业降薪优化等字眼近日也频频出现。

2月24日，四川一中小房企中迪禾邦对内宣布无力支付1月及2月工资，劝说员工主动辞职。如果员工自主离职补发工资，不离职只发放1月份工资并缓发。

经过了解，中迪禾邦的困境早在2018年就开始出现，到2019年第三季度，该企业已经连续7个季度出现了净利润亏损，此次疫情，更是令其雪上加霜，裁员优化已成必然。

同一天，被媒体曝出的还有头部企业碧桂园，其内部发文：将对超过20个区域进行合并和裁撤，同时做出38项人事调整。

据知情人士透露，经过这一轮调整，碧桂园减少了14个区域，其中有三十余位高管职位变动，部分岗位会选择公开竞聘。

对于此次裁员优化事件，碧桂园随后给出回应，强调此次是组织架构进行优化调整，会通过持续推进权责下放、精简业务流程和逐步人员下沉，并未直接否认裁员。

与此同时，凯德集团也宣布董事会和高管层自愿降薪。据了解，其董事会基础薪资将从4月1日起降低5%-15%，经理级及以上级别的员工冻结涨薪，其他员工不受影响。

除了各大房企纷纷降薪以外，作为地产行业下游的营销机构，也选择不同程度的降薪，以缓解当前疫情带来的影响。

易居中国员工透露，3月5日，公司发布了一封员工信，刚开始倡议高管减薪50%，随后号召全部员工集体降薪，普通员工工资打八折。

另外，著名的地产行业网站房天下，近日也被知名博主金融八卦女爆料员工集体降薪。

据了解，房天下高管员工集体降薪，高管减薪三分之一，员工降薪四分之一。还有员工吐槽：从初七开始线上办公，结果却让请事假扣工资，就连公司捐款的100万都要从员工工资里面扣除。

对于此次房企的裁员降薪，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，最近一些房企对人事架构进行调整，包括某些房企高管被查，客观说明房地产市场存在波动，尤其是当前市场降温会引起行业剧烈波动。企业的人事调整，一方面是在当前环境下采取的被动措施，一方面是预判到风险后主动的调整。

裁员自救，难以助力房企脱困

房地产行业作为一个典型的资金密集型行业，楼市销售情况，直接影响资金回笼。作为大部分采取高周转的企业来讲，裁员降薪只是杯水车薪，对于局面影响不大。

据克而瑞统计测算，64家百强上市房企平均单月员工薪酬约2.87亿元，平均利息成本约5.71亿元，两项刚性支出合计平均值约为8.58亿元，其中融资成本支出是员工薪酬两倍左右。

Top10房企员工单月平均薪酬支出约8.65亿元，Top11-30约3.01亿元，Top30后房企员工薪酬支出更是呈明显下降趋势。

业内人士表示，房企的大部分支出，其实还是聚焦在土地、建安、融资等成本。

受疫情影响，2月各地政府纷纷出台延期缴纳土地出让金政策，缓解地产行业行业资金压力。

在这期间，风云地产界（微信公号：fydcj888）观察到，房企继续延续1月的融资态势，加快融资脚步，以度过此次难关。

克而瑞统计显示，2月中旬以后，房企发债明显加快，仅2月份的发债次数就达到2019全年发行量的一半。

在融资规模上也有提升，据统计，2020年1-2月国内房企实现股权融资52亿元，同比下降64%，债权融资2484亿元，同比上升36%。其中，1-2月海外债融资1540.9亿元，同比增长3.9%，平均融资成本为8.74%，与去年基本持平。

大量发债的背后，除受疫情影响，导致房企资金链受损，另外则是房企一直以来对资金依赖过高。截止2018年末，房地产开发经营法人单位资产负债率高达76.71%，仅次于金融行业。

2020年，虽然房企加大了海外和发债融资，但处于偿债高峰期，又受到疫情影响，债务再融资压力预期或将贯穿全年。

克而瑞监测统计，95家典型房企2020年到期债务达5000亿元。3月将迎来第一个小高峰，待偿总额达330亿元。

在偿债压力下，除已经发行的债券，贝壳研究院统计，2020年1-2月还有43家房企已经公布77次债券融资计划，总规模约2761亿元人民币，预计3月仍将迎来大量地产债发行。

面对当下局面，房企发债融资只能解决资金一时之急，市场真正恢复反弹，才能助力房企摆脱目前困境。