拿地金额超“碧万恒融”总和,绿城2500亿销售目标作难!

2020-03-12 19:45:49
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2020-03-12

“后宋卫平”时代,绿城中国开始全面提速,过去两个月拿地金额甚至超过“碧万恒融”的总和。

后宋卫平”时代,绿城中国开始全面提速,过去两个月拿地金额甚至超过“碧万恒融”的总和。


撰文/ 卢泳志

编辑/ 缪凌云 


中指研究院数据显示,2020年1-2月,绿城中国的拿地金额为268亿元,仅低于斥资310.5亿元拿下内地总价“新地王”的香港置地,排在房企拿地金额榜的第二位。

 

值得注意的是,这个数字甚至超过了“碧万恒融”四家房企之和。过去两个月,“碧万恒融”四家房企拿地金额之和仅为187亿元,其中融创70亿元、碧桂园56亿元、万科34亿元、恒大27亿元。

 

和土地市场的风生水起相比,绿城中国的销售业绩却不是十分理想。面对2500亿元的年度销售目标,绿城中国前两个月的销售业绩刚刚超过百亿,其中代建业务贡献35亿元。

 

12天斥资22亿拿地 超“碧万恒融”总和


进入2月份,全国的土拍市场摆脱疫情的影响,开始逐渐升温,尤其是一些资金相对充裕的规模房企不惧疫情迅猛拿地。

 

以北京为例,据不完全统计,北京2月共进行了4场土拍,出让10宗住宅地块,其中4宗地块的成交价格超60亿,总成交价近440亿元。同时,2020年的北京土拍一改低溢价成交的态势,8宗地块的溢价率超过20%,最高溢价率达49.78%,创两年以来新高。

 

在北京土地市场上,绿城中国的“黑马”之姿展现的最为明显。2月18日,北京迎来春节后的第三场土地拍卖,大兴、通州三宗地块集中出让,吸引20家房企参与竞拍。

 

最终,绿城中国先以总价13.48亿元+自持7%的代价收入通州台湖地块,后又经历70轮竞价,斥资67亿元收入大兴区旧宫镇地块,成为当日的最大赢家。

 

在此之前,2月14日,绿城中国力挫中海、旭辉、平安、保利+金地联合体等房企,总价63.6亿元拿下的昌平区东小口镇地块,也是当天北京土地市场争抢最激烈的地块。


之所以重仓北京,是因为目前的土储规模对于视北京为重点城市的绿城中国显然远远不够。年报数据显示,绿城中国北京地区的土地储备占比长期在4%左右,在绿城中国20多个省市中,仅位列6-7位。


绿城2月份公开市场拿地一览(凤凰网房产整理)

 

据风云地产界(微信公号:fydcj888)统计,短短12天,绿城中国在全国土地市场花掉近220亿元,甚至超过碧桂园、万科、恒大、融创四家房企前两个月的拿地金额总和。

 

绿城中国此番强势发力,源于董事会主席、行政总裁张亚东在经营工作会上提出的“双2500亿”。即:2020年绿城中国拟达成新增投资货值、销售金额各2500亿元的目标。


土地储备决定了企业未来的规模,绿城中国深谙其道。2019年上半年,绿城中国营收186.58亿,同比大降44.4%,这份堪称有史以来最差的成绩背后,是过去几年土储不足,导致绿城中国无可开发地块。


实际上,从2015年到2019年上半年的四年半中,绿城中国总土储一直维持在3000万平米的水平,相比之下,同等规模的阳光城已超越4000万平米,旭辉也有近9800亿的可售货值。2015年和2016年,绿城中国拿地数量分别仅为5宗和6宗,新增的货值甚至无法满足半年销售。 


历年土储面积一览(单位:万㎡,来源:企业年报) 


2019年,张亚东提出“全周期拿地”的方针。2019年,绿城中国全年投资新拓货值超2000亿元,同比增长65%,获取土地79宗,同比增长113%,土地投资额约865亿元,新增可售面积逾800万平方米。


2020年开年,绿城中国的“爆发”实则延续了去年的拿地节奏,并继续执行着“围绕重点城市群和已进入的核心城市进行布局,坚持区域聚集和城市深耕”的战略方针。


财经评论员严跃进认为,在近期各类房企观望坐等复工的时候,部分房企已经积极行动起来,充分说明对土地市场的看好。这进一步说明拿地的逻辑,即新冠肺炎带来的冲击是短期的,中国土地市场和房地产市场的基本面没有改变,房地产市场的韧劲依然存在。

 

单月销售28亿 2500亿销售目标作难


进入2月以来,新冠疫情的爆发对房地产带来突发冲击,短期购房需求受到抑制,供给端售楼全部暂停,市场整体陷入低迷。

 

据克而瑞数据显示,TOP100房企2月单月实现全口径销售金额3243.3亿元,环比降低43.8%,同比降低37.9%。2月业绩创下了最近几年来单月销售最低的记录。截至2月末,百强房企整体累计业绩规模的同比降幅也达到近23.8%。

 

其中,头部房企得益于1月的部分留存业绩,以及线上售楼渠道带来的业绩增量,单月业绩同比虽然有所下降但表现尚可。


2020年2月全口径销售金额TOP50

 

据亿翰智库最新发布的百强房企销售排行榜,恒大、碧桂园、万科三大龙头房企2月全口径销售分别为470亿、300亿、286亿。其中,恒大同比增长118.3%,碧桂园、万科分别同比下降49%和34%。

 

在这份榜单中,2月份,绿城中国的业绩仅为23.2亿元,排在榜单第30位,被头部房企远远甩在后面。

 

据绿城中国发布的业绩简报显示,截至2020年2月29日止两个月,绿城集团累计取得总合同销售面积约53万平方米,总合同销售金额约人民币101亿元,其中含代建业务贡献的35亿元。

 

其中,2020年2月,绿城集团销售金额约为人民币21亿元。此外,2020年2月,绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目取得合同销售面积约4万平方米,合同销售金额约人民币7亿元。

 

2020年,绿城中国的销售压力并不小。2018年5月,张亚东入职绿城,掌舵后不久,绿城中国就定下了2021年实现3000亿的销售目标,而2020年的目标就是2500亿。


张亚东曾表示,希望绿城可以做到“5912”,即——5个月拿地,9个月开盘,12个月现金流回正。但绿城中国实际交出的结果却是“61220”——6个月拿地,12个月开盘,20个月现金流回正。

 

从2019年的销售额来看,张亚东实现了自己承诺。2019年绿城集团累计实现2018亿元销售额,同比增速29%,虽然其中代建项目销售额就高达664亿元,占比近3成。


2019年上半年部分负债

 

规模扩张往往会伴随负债攀升,绿城中国亦无例外。截至2019年上半年,绿城中国负债总额2347.3亿元,较2018年度末负债总额2196.44亿元增长6.87%。其中,流动负债总额约1599.08亿元,非流动负债约748.22亿元。

 

除此之外,近年来绿城中国一些项目被质疑为冲业绩提前交房,全国多个项目因质量问题被业主维权,涉及问题五花八门,包括外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓等。

 

在疫情的影响下,面临高负债压顶,再加上产品质量频繁出现问题,绿城中国2020年能否完成2500亿的销售目标,对张亚东是一个艰巨的挑战。



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