富力停拿地，房产拐点至？ || 快报

7月31日，广州富力地产股份有限公司（02777.HK，下称“富力”）旗下公司以1.4亿元摘得包头市青山区一宗地块。同时富力发布海报称，拍得淮南市占地395.83亩的两幅地块。两天前，其还以3.66亿元竞得威海市三宗土地。

但就在富力发布拿地信息前一天，据《中国建设报·中国房地产》报道，富力每一位员工都收到了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，文件称，集团2019年下半年原则上暂停拿地工作，以完成项目销售目标为第一优先级。

富力内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》截图。

对此，有业内人士认为，通常情况下当日拿下的地块都是几周前通过的审批，原则上与暂停拿地的文件并不冲突。

也是富力暂停拿地信息曝光当天，微博认证为“地产经济学家”的@邓浩志 发布微博称，总部在广州的HJ字头大房企也有类似动作，而另一广州千亿Y字头房企计划在三季度开始，集团下属项目全线降价销售。

“暂缓拿地、促销、加快回款，是典型的房企资金紧张的表现。”业内人士指出，随着房企资金面的收紧，房企下半年投资拿地或将趋于保守；而从房地产融资到开发存在的时间跨度来看，调控效果将在四季度有所体现。

上半年仅完成37.64%销售目标

寥寥数百字的曝光文件，“加紧销售”、“加快回款”、“暂停拿地”三项重任降临在富力员工身上。富力也由此站在了镁光灯下，其“内忧外患”的局面显露无疑。

文件显示，富力“销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距”，故而“各公司最重要的工作是加大销售力度，确保完成销售任务”，且“坚持全民营销”。此外，现阶段各公司务必确保资金优先用于工程相关款项的按时支付，“2019年下半年原则上暂停拿地动作”。

近5年富力营收概况。

“销售压力一直很大”，富力内部员工对媒体透露，1600亿的总目标分配到区域公司，完成情况和年终奖是挂钩的。数据显示，截至2019年6月底，富力总权益合约销售金额约602.2亿元，仅实现年度目标的37.6%，距离既定目标相差近千亿元，回款压力可见一斑。

富力1600亿元的销售目标并非草率。截至2018年底，富力在所有城市开发中、可供出售及即将完工的项目数量从88个增至155个，另耗资371亿元新增了61块土地，总货值为2018年销售金额的4.7倍，即6110亿元。

但今年以来，富力开发的项目在销售过程中频频遇阻，其在成都、海南、淄博等地多个项目因违规被暂停销售。

5月初，山东省淄博市富力万达广场（富力城）项目被暂停该项目的预售资金拨付、合同网签备案和新楼盘开盘；5月27日，成都“富力中心”项目遭成都住建局通报批评，暂时关闭网上签约权限。

其中，影响最大的当属海南富力红树湾项目被责令暂停销售，何时恢复尚不可知。据悉，该项目为富力在海南规模最大的项目，总建筑面积约230万平米、总投资金额超150亿元。

销售乏力之外，资金链紧张的富力还面临着巨额债务。截至2019年3月底，富力负债总额达3218.61亿元，资产负债率为82.04%，较2018年底上升2.04百分点，净负债率也由去年底的180%继续上升。

2016-2018年富力负债概况。

与此同时，富力不断“借新还旧”。《广州富力地产有限公司关于2019年累计新增借款的公告》显示，截至2019年6月底，富力借款余额达1952.34亿元，较2018年末新增320亿元，用于“偿还原有债务”。

但“借新还旧”之间还留存着不少缺口，因此富力还将部分到期债务选择了续期留存。数据显示，富力地产2019年债券回售选择权到期总额为245.5亿元，其中1-6月内回售选择权到期的公司债券均全额续期留存，合计176.5亿元。截至今年6月底，2019年内剩余回售选择权到期的债券规模为69亿元。

今年上半年对华泰汽车的参股，或将继续增加富力的债务规模。据“财联社”报道，华泰汽车2018年全年亏损约16亿元，并爆发停产、欠薪等问题。

而从整个大环境来看，今年以来房企融资渠道持续收紧，针对收紧房地产资金链而发布的政策多达十余次，国家从开发贷、房地产信托到内债外债、私募等融资等渠道对房地产行业资金进行收紧。

财经评论员盘和林对媒体表示，在去杠杆、守住金融风险底线的背景下，融资环境在短时间内不会发生很大的改观。因此，房企接下来的生活不太可能安逸。

房企拐点将至？

富力公布暂停拿地的同时，其他房企类似动作也初现端倪。

据《信息时报》报道，近两周，祈福旗下祈福天龙苑、祈福都会和祈福聚龙堡纷纷推出打折促销活动——天龙苑价格由原本的18000元/平方米（带装修）降低至13900/平方米（毛坯），而祈福聚龙堡上周推出的部分单位价格为1.19万元/平方米，比周边的楼盘低了三四千。

广州粤泰股份以及泰禾旗下的广州院子项目，则均拟出售予世茂房地产纾困。

“如果上升更高程度，富力类似事件，或说明从企业层面看，开发投资的拐点已经到来。类似企业都是大型企业的代表，此类收缩战略恰是说明企业相对保守的经营策略已经形成，这也是后续其他相关房企需要积极研究的一个信号。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

克尔瑞地产分析指出，2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下，中国房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓。

截至6月末，此前已提出2019年全年业绩目标的房企完成情况尚佳，36家房企中有32家的目标完成率在40%以上。但从整体来看，2019年房企目标制定相对谨慎，平均目标增长率仅在20%左右。

来到7月，“房住不炒”再次被重申。7月30日，中央政治局在召开会议，分析研究当前经济形势并部署下半年经济工作时提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

这是中央首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。

对此，严跃进直言，此次表述最大的内容在于提出了“房地产不是经济刺激手段”的新定义。在他看来，该表述的含义在于，部分经济下行压力大的城市不能直接放松房地产政策，“这至少意味着三季度各地政策松绑的可能性几乎为零”，且这对于当前地产企业的影响是很大的。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓也指出，下半年，“房住不炒”依然是红线，“稳地价、稳房价、稳预期”依然是具体的工作要求，地方政府将会紧紧围绕以上目标因城施策。

房企们的生存环境早已改变，房地产市场残酷和真实的一面正在展现。

截至7月30日，在人民法院公告网上发布破产文书的房企至少有291家，平均每天有1.39家破产，其中绝大多数为中小房企。此前6月，全国五百强内的百亿上市房企“银亿集团”，在负债规模达到500亿元的重压下，进行了破产重组，曾经的宁波首富因此跌落神坛。

房企发布破产文书，图片来源：人民法院公告网。

另据《时代周报》不完全统计，截至7月22日，今年共计44条房地产项目转让信息，其中5月中旬以来披露的转让信息高达32条，平均每2天就要转让1个项目。

没破产的不少房企也在遭受资金链危机，庞大的债务堆积酿就苦果。根据Wind数据，135家上市房企的负债总额正不断增加，到2019年一季度，负债总计突破8.5万亿元；现金流为正的企业只有51家，占比仅为37.78%。

但截至2018年年底，房企主要融资渠道中，有息负债余额为20.3万亿元，预计将会从今年到2021年之间集中到期，其中今年的到期规模就已经高达6.8万亿元。

“根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个。”7月13日，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆直言，“但今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。”