连续遭遇5个跌停，美好置业该如何“美好”？

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志 

1月21日，美好置业开盘又再度跌停，这是一周内遭遇的第5个跌停。虽然下午一度打开跌停，不过截至到收盘，仍以跌停收尾。

1月15日，美好置业股价由3.80元/股开始跌停。连续两个跌停后，1月18日，美好置业公告表示一切经营活动正常。1月20日，美好置业再度发出公告称，公司控股股东目前正在筹划与公司产业链相关（涉及物业服务行业或 建筑行业）的重大交易事项。

1月21日，美好置业开盘继续跌停至2.24元/股，究竟是什么交易，能够引来股价如此大幅度下跌，不得不让人心生疑惑？

风云地产界（微信公号：fydcj888）对于股价异常，以及重大交易事项等相关问题，通过致电等方式联系了美好置业，截至发稿前，对方并未回复。

超30年的老牌房企

美好置业成立于1989年，是一家经营已经超过30年的老牌地产企业。2014年，由名流置业改名为美好置业。

对于改名，美好置业创始人刘道明曾表示：“我不仅要造房子，更要造一种美好的生活方式。”如今，在创造美好的生活方式上，美好置业走得并不美好。

风云地产界了解到，曾经有过特种兵经历的刘道明，1984年退伍后，曾在湖北驻沪办当司机。在1988年海南成立特区时，成为了第一波下海经商的淘金者，参与了当时的房地产炒作。

1993年，刘道明在海南组建了名流置业，打造了“海南名流花园”、“海南名流国际同城”等项目，赚取了第一桶金。

第二年，刘道明将公司迁往北京，打造了名流花园项目，开始了名流置业的全国化之路。

美好置业官网显示，目前已经在武汉、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都等25个城市完成布局。

不过，在克而瑞发布的2020年房企销售排行top200的榜单中，并未发现其影子。作为老牌房企，美好置业并没有走上规模之路，反而选择了转型。

刘道明曾在2016年接受采访时表示：“2013年，房地产行业正从黄金时代走向白银时代。我已经感受到这种状态下，企业迟早有一天将出局，所以提出了改革。”

2014年，刘道明在完成公司更名之时，也提出了要推动向装配式建筑和现代农业方向发力。并在2018年底，将总部整体由北京搬迁至武汉。

转型受阻，主业下滑

提出要转型的美好置业，业务上渐渐地发生了改变。

2017年，美好置业控股了国内的装配式建筑专业企业——美好装配，之后押注了装配式建筑的业务发展。

天风证券建筑装饰行业报告表示，美好装配工厂生产线，打造了世界上技术最先进、单场规模产能最大、智能化程度最高的PC制造工厂，单厂年设计产能30万方。

据了解，美好置业的PC工厂已有武汉江夏、重庆江津、成都金堂等8个工厂投产，还有河北玉田、天津静海、等5个工厂正在建设当中，计划将于近两年内陆续建成投产。

提出转型近6年，控股了美好装配后的美好置业，其装配式业务并未有多少起色。

每日财报统计显示，2018年到2019年，美好装配分别实现净利润-1.97亿元、-5.98亿元。2020年上半年，净利润仍然为-2.39亿元。

另外，2020年上半年装配式建筑业务签约订单金额18.5亿元，81.7%还是由内部项目消化。

如今，美好置业的业务收入依旧来源于地产业务。数据显示，2018年、2019年，美好置业房地产业务收入占比分别为95.51%、83.97%，2020年上半年占比达到81.55%。

然而，在不断扩容装配式业务的同时，美好置业缩减了拿地力度。

2019，美好置业拿地金额仅11.33亿元，2020年上半年，美好置业仅新增了两个项目，计容建面为16.61万平方米。截至2020年上半年，美好置业总计剩余土储计容建面为146.78万平方米，按照2019年58.15万平方米的销售面积来计算，目前的土储开发已经不能满足三年。

增收不增利，叠加财务风险？

风云地产界（微信公号：fydcj888）注意到，截至2020年第三季度，美好置业营业收入从19.34亿元增长至21.85亿元，同比增长19.38%，净利润反而从盈利3461亿元，变成亏损1.43亿元，同比下跌288.07%。

类似的状况，从2019年开始就已经出现。数据显示，2019年美好置业营业收入从25.20亿元增长至36.59亿元，同比增长45.19%，同期净利润从2.49亿元缩减至6688.44万元，同比下跌73.12%。

在过去几年内，美好置业投资现金流，就持续为负，并且不断扩大。2017年-2019年，其投资现金流分别为-2.92亿元、-10.28亿元、-15.87亿元。

2020年第三季度，其投资现金流为-4.5亿元。如今造血功能逐渐下降，持续投入资金进行转型的美好置业，现金短债比开始变得不美好。

截至2020年第三季度，美好置业短期借款0.5亿元，一年内到期的非流动负债31.36亿元，短期债务合计31.86亿元，持有的货币资金为17.51亿元，短期债务压力较大。

美好置业扩大投资，增收不增利时，其负债率也在不断攀升。数据显示，美好置业的负债率由2018年的66.26%增至2019年的73.68%，2020年前三季度进一步增至76.65%。

1月20日，美好置业发出公告表示，其对资产负债率超过70%的公司担保金额为57.85亿元，已经达到上市公司最近一期经审计净资产的81.71%。负债率又再一次上升，债务风险继续拔高。

虽然2020年年底计划抛出三家子公司缓解资金问题，不过美好置业的问题能否通过卖子解决，还并未得知。如今股价一周之内下跌50%，又曝出有重大交易事项，或许此举会对美好置业造成重大影响。

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