原创：一号地产 作者： 海哥

一号说：
地产人正在以是否以老板的价值观为价值观而划分为两个对立的阵营

到了岁末年初，房地产行业的热点特别多，总裁离职潮、组织架构调整、人员优化等等。只是觉得这种新闻年年有，已经造成了审美疲劳了。

今天海哥跟大家聊点好玩的，把地产圈的新闻做成破圈的谈资。

上坤地产公关怼媒体，总裁竟留言表支持

事件的缘起是1月15日，上坤地产发了一则融资公告，将发行1.85亿美元的1年期优先票据，票面利率12.75%。

随后一家以消息、快讯见长的地产媒体刊发了上述报道，并指出这是2021年以来房企融资成本最高的一笔，以及交代了“上市不足两月就发债”、“无评级发债”、“上市即遭遇破发”、“公司营销副总裁离职未发公告”等新闻背景。

而在当晚11点多，上坤地产的公关负责人发了一则朋友圈：“资本市场信用需要积累，融资渠道需要持续拓宽。有人居然拿公司第一次发债利率和别人家发过数十次债的做对比。将弱志晒在阳光下，真的需要内心足够强大。”

疑似隔空回应，并利用谐音梗辱骂媒体记者。

一号君看到此处时，觉得很不可思议。

为地产圈操碎了心的一号君随后专门去翻阅了2020年上市房企的首次发债情况，比如同在2020年11月上市的祥生控股，上市后虽然还没发债，但在上市前的2020年1月曾发行一笔1年期美元债，发行利率为12.5%，规模1.50亿美元。

这一点一号君此前写祥生控股港交所上市，香港资本市场募资认购不足10%时提到过。

而去年10月上市的金辉控股，目前也暂未发行美元债，同样在上市前的2020年6月、2020年1月分别发行了两笔笔美元债，发行利率分别为8.8%、10.50%，发行规模分别为2.5亿美元、3亿美元。

这样算下来，上坤地产的美元债发行成本确实有点高，而且也是今年开年以来房企融资成本最高的一笔。这在1月份融资成本普遍下降的环境下显得格外刺眼。

要知道一笔1.85亿的美元债，如果按照12.75%的成本，一年光利息就要达到1.6亿人民币，而上坤地产2019年的归母净利润才2.19亿元。

怎么说呢，“宫廷玉液酒，一百八一杯”，喝得开心就行。

此外，关于上坤地产高层人事变动未公告一事，一号君发现，如营销副总裁佟文艳离职的消息、原旭辉区域总周青出任上坤执行总裁等，上坤地产也在15日向媒体证实，但截至目前也确实未发公告。

而上坤地产的股价在上市以来的2个多月间确实乏善可陈，期间几度破发。

换言之，上述媒体的报道并无失实或不妥之处。

此前一号君在关注港股上市房企时，也一度观察到上坤地产在香港市场招股募资不顺，截止至招股日结束，认购率不到15%。

而就在系统即将关闭的最后几分钟，你猜怎么着？

认购居然满了

一位不愿具名的券商人士曾带着“保命狗头”向一号君透露过：

“应该是由发行方兜底了，今年（2020年）在港交所上市的房企基本面临这样一个情况。

私下他们应该是达成了抽屉协议，等于是借钱给房企，期限一般是半年或一年，如果股价破发，房企还要按约定补偿。”

此次上坤公关负责人与媒体的交火，上坤公关手法显得极为情绪化和不专业，甚至缺乏基本的媒介素养。

一号君好奇地打听了一下该负责人，说是绿地事业一部管培生出身，曾师从现某品牌房企公关副总，后者也曾传出失和下属、非议责难等事件，圈内也是风风雨雨。

至于朋友圈公开辱骂媒体事件，也一度被外界解读为该负责人急于向上表功、为维护公司利益不惜与媒体交恶，来给自己在领导面前搏出位的小心思。

嗯，绿地出身的人，有这种伎俩很正常。当然，如果是这样的话，我觉得该负责人的目的达到了。

因为上坤地产的总裁朱静，在上述公关总的朋友圈下回复道：

“你一般轻易不发火的，一定是太过分了”

领导认证，“一志对外”，get！

如果上坤总裁的媒介素养和看待事件的水平也是如此，那么上坤离拼多多，可能也就差一个全棉时代吧。

祥生裁员门：到底裁了30%还是裁了60%？

一号君肯定地说，祥生肯定裁员了。因为负责裁员的祥生人力总自己被裁了。

为什么？

因为：

裁员不力

那么这消息咋流出去的呢？你说呢？！

实际上，祥生年后就进行了较大的区划调整和人事调动，这也是这两年房企的例行游戏，目的之一就是为了实现：

“在运动中裁员”

据凤凰房产报道，祥生的高层动荡，除之前负责祥生地产华中区域的副总裁刘翔离职，进入新力担任常务副总裁；目前负责浙南区域的总裁顾建军也有意在年后离职。

同时，苏宁皖区域拆分后由老板陈弘倪亲自管，集团副总裁郭政也曾传言将离职，目前想法有变，尚未确定。

而自从2019年二代陈弘倪接班以后，祥生内部的动荡就没停过，由于与其老爹陈国祥的企业经营理念、行事风格不一致，导致了内部的人事和战略方向的动荡。

儿子较老子更为激进，前者推行万科模式，号称要向“精细化管理要效益”（好像二代都这个口号），业务重心偏一二线，所以从绿地、融创、正荣挖了一堆高管。

只不过去年上市之后，这种动荡更被放大了。

据祥生内部的人说，去年5月份起就陆陆续续在裁员，彼时的目标据说也是在30%，许多条线，如投资条线被裁了近一半。

如果算上此次裁员风波，一年左右时间，祥生内部裁员将近60%。当然，裁归裁，一些岗位还是在招。

所以祥生方面通过媒体辟谣称不存在裁员或裁员30%也没毛病，真正的目标是裁员60%，许多岗位就是二选一。

这个罗生门真的是有意思。其实大环境不好，企业裁员本也无可厚非，只要跟互联网企业一样按照法律赔偿到位就行。

但问题是，许多的房企就是那么不要脸、耍流氓，既要裁员，还要白x，员工能说你好吗？

万达海口副总要跳楼？事后称喝多胡言乱语

周五晚上，海哥的朋友圈突然看到一条图文信息，疑似海口万达副总何某，因受到公司不公平待遇，想要跳楼轻生。

这倒把海哥吓了一跳。这年头被PUA的、被裁员、被陷害设计等房地产圈内下三滥的事虽然很多，但出人命还比较少见的。

毕竟命只有一条，大不了老子不干走人，不要命是不值得的。

该副总称公司管理不当，对管理层各种压榨，使得自己看不到生存的希望，从何总的朋友圈内容来看，细数了公司各种骚操作：

比如，万达内控人员过于强势

何总表示自己被诬陷收取合作方两万贿赂，而自己垫资10多万去解决公司内部的事情，反而没好下场。

不知道为什么，突然让海哥想起明朝的厂卫。看上去万达的内控人员，似乎类似于厂卫衙门，掌握着一线管理层领导的生死大权。

又比如，万达内部的官僚化趋向

为了巴结上级领导，就逼迫下级去完成不可能完成的任务，一线员工为了生存或者年终奖，不惜造假数据交差，而某些人则完成了“数字升官”的进阶之路。

不过，大约昨晚11点多，该副总又声称说自己喝多了，胡言乱语，并在朋友圈重新发了一则澄清消息。

假作真时真亦假，无为有处有还无。

大公司的这些个事，我们这些外人可不敢做葫芦僧，乱判葫芦案，只是希望18年南京万达的悲剧不要再重演。