2021年楼市调控第一枪!监管对银行下手了

2021-01-05 20:53:06
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2021-01-05

这层枷锁时刻监管着楼市运转,就像缠绕在楼市身上的藤蔓。

来源:金角财经(ID:F-jinjiao)

作者:金一边

2021年第一个工作日,也是股市第一个交易日。各类指数都在飙升,但只有一个不随大流——地产股。


看看这个指数,真绿。


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原因只有一个,2020年的最后一天,监管机构终于将管控房价的触手伸向了房地产贷款。


也许有人还记得去年下半年出台的房地产企业“三道红线”,给房企扩张戴上了紧箍咒,这一次,遭遇监管红线的是银行。


给银行设置了两道红线


2020年的最后一天,房地产调控的火烧到了银行身上。


央行和银保监会在12月31日联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,为房贷设置了“两道红线”:


第一道红线是“房地产贷款占比”,大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。


第二道红线是“个人住房贷款占比”,大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。


这份监管措施,没有留下任何死角。


从范围上来看,几乎涵盖了所有规模大小的的商业银行。也就是说,无论是大行、股份行还是城、农商行,都要严控贷款规模增长。


金角财经查了一下中国第一大银行工商银行的数据,按照2020年上半年的年报数据,工商银行的个人贷款总额为人民币67,699.31亿元,占比为37.7%。而在个人贷款中,54865.56亿元是个人住房贷款,占个人贷款总额的81.1%。


算下来,工商银行的个人住房贷款占总贷款的比例约为30.5%。


离红线还有一点距离。


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根据华泰证券研报显示,工商银行房地产贷款占比35.8%。


需要注意的是,这里的房地产贷款应是包含了对公贷款以及对私的个人住房贷款。


照此计算,工商银行满足了监管要求。


但另一家大型银行建设银行就稍显不悦。其2020年上半年的个人住房贷款占比就高达34.4%,已经超过了32.5%的红线。因此,要在2年过渡期内进行整改。


这和去年下半年出现的房企“三道红线”,似乎有着某种相似之处。


去年下半年,房地产企业被设置了“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍,并分档设定房企有息负债的增速。


换句话说,房企还能不能增长有息负债,将和房企对三道红线的满足程度挂钩。踩线越多的房企,借债将越难,规模扩张也就更难。


但是,如果说“三道红线”决定了房企规模增长的速度,那么房地产贷款集中度管理制度则左右了城市房价涨跌的走势。


而房价上涨的逻辑,究竟是怎样的?


砍断房价疯涨链条


1981年,温州卖出第一套商品房,一平米68块8毛5,合计2600元。房价这一概念走进大众视野。


当时房地产市场化的先行者,非温州人莫属,他们在全国展现着自己惊人的购买力。


2001年8月18日,一辆绿皮火车拉着157个温州人来到上海——这是专程到上海看房的“炒房团”。


这157个温州人一出手就是5000万,两个月后,又有一波温州看房团到来,这次,成交了8000万。


温州人的钱,仿佛是大风刮来的一样。把卖房变得像是卖白菜一般,一把一把地批发。


但事实上,他们的壕气靠的是资金杠杆。


比如,一个人有100万元,他绝不会只买一套100万的房子,过去买房首付可以低到20%,剩下的8成房款就从银行贷款。这样,100万分成5份,就能买五套房子。


按照中国楼市火爆时的架势,一线城市的房价几个月就可能上涨50%,此时把五套房子全部卖出去,套现的资金就可以支付10套房子的首付,雪球就这样开始滚动起来了。


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和雪球一起滚动的,就是房价。


2006-2011年,温州市区房价从8045元/㎡涨到了34674元/㎡,5年涨了330%。


其中,2008—2009年,全国商品房平均售价涨幅超过20%,温州房价更是涨了近110%。


房子价格上涨,不仅仅是因为开发商乐于造房子,更是因为海量购房资金大量涌入楼市,从而推高房价。温州人炒房的思路,正是沿着这条房价上涨的“光明大道”而来。


因此,要砍断房价上涨链条,仅仅压制住开发商还不够,管住流进楼市的资金也是其中的手段之一。


房地产贷款集中度管理制度则是在供给端安装了监管阀门,直接控制了流入房地产的贷款总量。


“房地产贷款集中度”新规,就像给资金源头上了一把锁。


锁住楼市风险


加上之前的房企融资三道红线,楼市上下两头都被上了锁,


“三道红线”管控了需求端,房企的贷款额度被限制了;新规管控了供给端,银行给贷款给购房者和房企的贷款额度同样卡住了。


简单来说,做买卖的双方都被锁上了荷包。


对于整个房地产市场来说,继续以高速增长的机会变得愈加渺茫。


从2020年中报数据来看,35家上市银行中有11家都需要压降房地产贷款或个人住房贷款占比,其中以中小银行为主。


如果这些不达标的银行,在监管给出的最长期限中,用平均水平去达到目标,那么有可能导致2021年的房地产贷款余额少增长4300亿元,个人住房贷款余额少增长3500亿元。


按照安信证券的研报,假设平均首付比例为50%,则可能拖累商品房销售金额7000亿左右。


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听起来,这似乎是一个不大的数据,也就是一家头部房企差不多一年的销售额而已。


而且,2020年全年,仅仅百强房企的销售额就多达13万亿元。


7000亿,似乎只是其中的一小部分。但传达出的信号却不容忽视。


举个例子,假设某银行在2021年可用于贷款的资金有1000亿元,用于房地产贷款资金的上限比例为40%,也就是说这家银行在今年只有400亿资金可以用于房地产贷款。


然而,全国有660多个城市,分布到不同城市后,或许只有几十亿的资金,一旦这些额度花光了,开发商找这家银行就贷不了款。


个人住房贷款同样如此,银行用在个人住房贷款上的资金也有额度,当一个城市的所有额度都用光后,个人买房贷款或将迎来排号的时代。


今年买房贷不了款,就需要排到明年甚至后年,等银行回笼部分资金后再放出下一年的个人贷款额度,由此可见,楼市发展在金融上又迎来了一层枷锁。


这层枷锁时刻监管着楼市运转,就像缠绕在楼市身上的藤蔓,扯不下来,越箍越紧。


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