拿地金额跌出top100，富力全年销售目标遇阻？

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志 

曾经的“华南五虎”之首，年少成名的粤系房企富力地产，获得过中国房企综合榜实力第一名，2007年仅次于万科、中海等少数几家房企。

可是在多年发展中，富力地产逐渐掉队。此后试图追赶的富力地产，在2017年发力增长后，逐渐陷入困局。今年在公开土地市场上，远不及万科、中海的千亿拿地表现，缩减规模明显。

近日，据中华网财经报道，今年富力地产在临近年关时，才首次在自己的总部广州，以11.2亿元的底价拿下广州花都一块宅地。

对此，风云地产界（微信公号：fydcj888）联系了富力地产，询问其大规模缩减拿地的原因，截至发稿前，对方还未答复。

逐渐消失在土地市场

巧妇难为无米之炊，作为房企来讲，土地市场的储备表现，决定着该房企未来的规模发展程度。

现在保持高速增长的房企，无一不是拥有充足的土储规模。2016年，富力地产千亿目标折戟后，就率先在土储上发力，进行下一次冲击。

2016年，富力地产拿地金额160亿元，同比2015年45亿元增长255%。虽然这一年的千亿计划落空，不过2017年，富力地产董事长李思廉就重提千亿计划，而这一次显得信心十足。

其理由很简单：2017年上半年富力地产新增1140万平方米土地储备，未来可售货值充足。

2017年，富力地产在土地市场上花了584.3亿元，较2016年再次增长265%，新增土储1811万平方米。这也是富力地产这五年来，在土地市场上，表现最强势的一年。

此后，富力地产拿地开始有所放缓。2018年，富力地产在土地市场上支出371亿元，拿下1405万平方米的土储。2019年拿地金额再次下降至244.14亿元，新增土储939万平米，在上半年拿地金额176.3亿元下，下半年拿地速度快速下滑。

今年以来，富力地产拿地速度再度放缓。2020年上半年，富力地产仅在6个城市拿下8幅地块，拿地金额60亿元。

在中指研究院公布的2020年1-11月房企拿地的最新榜单中，没有在榜单里发现富力地产的影子，已经跌出前100名，远不及2019年全年拿地金额排名48位的名次。

对于逐渐减少拿地，李思廉曾对外表示：“由于我们有大量的旧城改造项目在结转当中，所以招拍挂方面接下来会放慢一点，通过招拍挂拿地的都是短平快项目。”

李思廉提到的“短平快”指的是在12月内产生现金流回报快速的资产周转项目。并且他还说道：“大型100多亿的项目我们尽量不参与，大多数招拍挂都是控制在10亿元金额左右。”

“三道红线”压顶，富力的“节源开流”

富力地产为何在土地市场是如此表现，或许我们能从财报中，找到一些原因。

据《新京报》报道，截至2020年三季度，富力地产货币资金359.5亿元，短期借款93.47亿元，一年内到期的非流动负债659.23亿元，短期有息负债共752.7亿元，现金短债比0.48，货币资金远不能覆盖短期债务。

除此之外，截至到三季度，富力地产的资产负债率和净负债率分别为80.37%和166%，如果剔除预收款，其资产负债率或降至70%左右，或许能够翻绿一条。

另外，富力地产多年来现金流为负，无法从经营上获得充足现金，今年又连遭穆迪、标普等多家评级机构下调评级。

而评级机构的“负面评价”又会反作用于富力地产，导致其在融资渠道及融资成本上更加艰难，降负债成了富力地产的当务之急。

今年中期业绩发布会上，李思廉提到，未来一段时间还是会再减轻负债，年底再降10%左右。

在“三道红线”和高负债的压力下，风云地产界（微信公号：fydcj888）注意到，富力地产除了在土地市场上节流之外，从去年开始已经大幅裁员，公司员工逐渐减少。

数据显示，截至去年末，富力地产有员工62305人，今年中期已经缩减到39244人。总员工成本从34.79亿元缩减到14.6亿元，节约开支约20亿元。

富力地产并没有只是选择节流，同时也在忍痛割爱，积极开源。

11月，富力地产以44.1亿元的对价，将唯一的物流园广州国际机场富力地产综合物流园70%的股权卖给了黑石集团。此外也传出了，富力地产将出售广发证券总部大楼40%和转让广州黄埔旧改项目股权等其它资产项目的传闻，其开源的步伐还未停止。

销售目标受阻，规模成长能否持续？

受债务压力传导，开源节流的富力地产，在缩减拿地规模后，销售表现上，可以说是不尽人意。

2017年，快速拿地的富力地产，在2018年取得了1311亿元销售额，同比增长了60%，成功晋升为千亿房企。

随着2018年拿地速度放缓，富力地产虽然将2019年销售目标制定在1600亿元。但最终只完成销售目标的86%，实现了1381.9亿元的销售额，同比增长5.14%，增速较2018年下滑54.74%。

2019年销售目标不及预期的富力地产，谈及2020年规划时，将销售目标定在了1520亿元。截至2020年11月末，富力地产销售金额为1172.8亿元，同比下降了2.55%，仅完成年初目标的77.15%。

目前来看，仅剩1个月时间的富力地产，销售目标受阻明显，今年完成销售目标的计划或将再次落空，销售金额能否实现正增长，还留有悬念。

如今逐渐减少在公开土地市场拿地，富力地产将重心放在了城市更新转化项目上。截至2020年上半年，富力地产拥有超过80个处于不同阶段的城市更新项目，其中，92%位于一线及二线城市，以及54%位于粤港澳大湾区。在城市更新项目中的潜在可售面积为4000万平方米。

不过，城市更新项目虽然成本远低于新推地块，但是因为其体量大、持续时间长、搬迁成本高，转化周期远不及招拍挂土地。富力地产出于降负债而放缓拿地，但是旧改项目占用资金也并不小。

截至2020年6月，富力地产拥有土地储备约为5683万平方米，较2019年末5800万平方米略有缩减。富力地产在年报中表示，目前的土储规模可以支撑其未来四至五年开发之用。

如今，放缓拿地的富力地产，能否通过城市更新项目转换来补足缺失的土地市场拿地，来维持规模的持续增长，还需要时间告诉我们答案。

不过就目前来看，缩减拿地的富力地产，在销售目标的表现上，是未能达标的。