SOHO中国私有化闹乌龙？股价遭遇“过山车”

撰文/ 卢泳志

编辑/ 缪凌云 

11月3日，有消息称，私募股权公司高瓴资本与SOHO中国进行了初步谈判，拟将其私有化。

据金石数据引述四位知情人士透露，私募股权公司高瓴资本正就收购房地产开发商SOHO中国)进行谈判，这笔交易可能超过20亿美元。

其中，一位知情人士说，高瓴还在考虑承担约人民币180亿元（合27.2亿美元）的SOHO中国贷款，作为其杠杆收购的一部分。不过，目前与SOHO中国的谈判还处于初期阶段，可能会有变化。

对此，风云地产界（微信公号：fydcj888）向SOHO中国核实了上述消息，对方表示暂时不对此事做出回应。

不过有媒体报道称，高瓴资本表示，无意将SOHO中国私有化。

随后，SOHO中国股价跳水，涨幅缩窄至10%。此前股价一度涨超过40%至3.22港元，股价创7月份以来新高，市值一度达167亿港元。

SOHO中国“情断”黑石

今年3月份，有消息传出，黑石集团提出以每股6元的价格私有化SOHO中国，交易价值40亿美元，黑石或将接管SOHO中国合计约47亿美元的债务。

对此，SOHO中国回应表示，在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致也可能不会导致就本公司的全部已发行股份做出全面要约。

一旦SOHO中国成功卖身黑石，将意味着潘石屹从2016年下半年开始的卖卖卖节奏得以延续，其清仓国内资产动作更进一步。

就在人们认为潘石屹“清仓”目标即将达成之际，SOHO中国和黑石集团的谈判却搁浅了。

5月4日，有知情人士透露，由于新冠肺炎疫情影响导致公司前景充满不确定性，加之最近债券市场的动荡引发了人们对融资的担忧，因此黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。

在之后两个月的时间里，SOHO中国一直都没有继续推动谈判的消息。

直到8月13日，SOHO中国公告称，终止早前要约私有化事项。公告中提到的私有化事项，正是今年3月SOHO中国公布的私有化事项。

对此，同策研究院资深分析师肖云祥分析认为，黑石与SOHO私有化谈判耗时太长，特别是新冠疫情的特殊时期，3月的估值并不能代表现在，当前的市场活力已经较前期有了较大增长，其估值是否符合当前的市场预期也就成了双方分歧的主要原因。

此外，另一家媒体援引知情人士消息报道，由于新冠疫情导致公司前景充满不确定性，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈彼时已陷入停滞状态。

该知情人士透露，当时债券市场的动荡引发了人们对融资的担忧，也是黑石集团与SOHO中国谈判的阻碍之一。

知名地产分析师严跃进表示：“私有化一般是利好股价的，代表海外资本的看好，但疫情把计划都打乱了。如果说潘石屹无法全身而退，那么接下来还是要加强对写字楼和3Q等产品业务的发展。”

“投资教父”张磊的逻辑

尽管黑石集团CEO苏世民曾明确指出：“在疫情后，中国的发展会非常有前景。”但他还是放弃了与潘石屹“牵手”的机会。

在与苏世民的对话中，高瓴资本创始人张磊的态度更加明确：现在最大的投资机会就在中国，就在当下。所以现在是重仓中国最好的机会。

高瓴资本曾相继投资了腾讯、美的、格力等20多家知名上市公司，赚得盆满钵满，创始人张磊也因此被市场称为“投资教父”。

近两年，高瓴资本在药明康德、爱尔眼科、泰格医药等医药、健康类企业斥资约60亿的巨大手笔，显示出张磊的深谋远虑和巨大野心。

十几年时间，从2000万美元资产到650亿美元（超4300亿元）规模，也难怪坊间越来越多的市场参与者将高瓴作为市场动向的指南针，把它看成神话。

从高瓴资本这个“私募巨头”的成长经历来看，其实商业的本质就是赚钱。但从投资价值上来看，张磊可能更注重的是长期价值。

正如一位投行从业人员所言，张磊的投资方式与传统的方式不同，由于对中国资本市场具备详细了解，张磊将长期投资、价值投资、投资的变化等理念作为投资标准。

从这一点来看，SOHO中国倒是符合张磊的投资价值。

首先，SOHO中国持有的资产稀缺又靓丽，北京有望京SOHO、光华路SOHOII、银河SOHO、丽泽SOHO，上海有SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO。

按照每平米9万元计算，SOHO中国的净资产可以达到620亿元。根据2019年年报数据，SOHO中国的账面净资产为618亿元，其市值只有165亿元，显得非常便宜。

另外，张磊曾明确指出看好的三类中国市场，其中一类就是一些需要转型的传统公司。众所周知，SOHO中国近年来一直走在转型的路上，但始终没有找到合适的盈利模式。

不过，张磊近期应该会格外谨慎。高瓴资本不久前认购了5000万美元的合景悠活，上市首日便暴跌23%。此外，高瓴资本持股1.09%的先声药业上市首日也暴跌20%直接破发；作为第一大股东的嘉和生物从开盘价到现在也暴跌超20%。

所投公司频频暴跌，不禁让人怀疑，有“投资圣手”之称的高瓴资本这要走下“神坛”吗？

潘石屹真的要“跑”吗？

去年10月，有消息传出，SOHO中国将考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。这被认为是SOHO中国要退出中国市场的信号。

实际上，自从2014年以来，SOHO中国就已经开始出售在中国的资产。澎湃新闻此前根据公开资料统计，SOHO中国在5年间累计出售资产套现约293.41亿元。

不过，此前SOHO中国出售的大多是非核心资产，去年其核心资产“八大金刚”被传即将出售，引发业界普遍质疑：清仓的下一步，会不会是跑路。

对此，潘石屹回应表示：“千万不要相信谣言，我现在拿的护照是中华人民共和国的护照。这房子建到这个地方，我带不动的，一毫米都不能移动。老是说我跑了跑了，这都是谣言，跑不了的。”

错过了房地产市场的红利，被头部房企远远甩在身后，再加上出租率下降、租金回报率不及贷款利率，这或许是SOHO中国出售资产的一个重要原因。

值得注意的是，在SOHO中国陆续出售项目的5年间，其并未在境内再购入新项目，而是转向布局海外公司和投资海外资产。

2011年，潘石屹夫妇开始投资海外资产，先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

据乐居财经报道，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹累计注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。

另外，潘石屹的三个孩子如今都在国外。长子潘瑞在英国亨利商学院攻读房地产博士学位，还成立了Estates房地产公司；次子潘让在耶鲁大学就读；幼子被哈佛大学录取。

这些情况被有些人视作潘石屹为“跑路”铺路的佐证。不过，潘石屹夫妇曾对外表示，投资海外资产是通过家族信托，与SOHO中国无关，且最近几年潘石屹夫妇并没有在海外购买任何资产。

您觉得SOHO中国能顺利完成私有化吗？潘石屹会清空内地资产去往美国吗？欢迎评论留言！