脚踩“三道红线”,“小碧桂园”中梁降速40%

2020-10-09 23:06:16
风云地产界
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2020-10-09

三年时间,业内素有“小碧桂园”之称的中梁控股销售业绩从190亿元跃升至1523亿元。高速增长下,脚踩“三道红线”的中梁控股,位于此前约谈的12家试点房企之中。

三年时间,业内素有“小碧桂园”之称的中梁控股销售业绩从190亿元跃升至1523亿元。高速增长下,脚踩“三道红线”的中梁控股,位于此前约谈的12家试点房企之中。


撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志 


近日,针对房企负债经营出台的“三道红线”,以及约谈的12家房企,成为人们关注的焦点。9月26日,监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。对于众多房企的负债经营的局势或将带来巨大改变。


风云地产界(微信公号:fydcj888)发现,近年来业绩突飞猛进,去年才上市,有着小“碧桂园”之称的中梁控股,也在试点房企之中。



01

橙色房企,资产负债率90%


监管部门公布的“三道红线” (一是剔除预收款后的资产负债率大于70%;二是净负债率大于100%;三是现金短债比小于1.0倍),确定了房企未来的融资标准。


根据红线,“踩线”的房企,分为四档。全部“踩线”,为红色档;两项“踩线”为橙色档;一条“踩线”为黄色档,全部指标符合要求为绿色档。不同颜色档次的房企,对于房企有息负债增加规模有明确要求。红色档,不得增加,橙色档增速不得超过5%,黄色档不得超过10%,绿色档放宽至15%。


按照此标准,诸葛找房统计数据显示,中梁控股处于橙色房企。其资产负债率为90%,净负债率为69.9%,现金短债比为0.98。


目前中梁控股“踩线”达到两条,而没有踩线的净负债率曾有过夸张的超线经历。2016年时,中梁控股的净负债率曾达到1790%,2018年时降至58%,恢复至正常水平。


中梁控股净负债率大幅回落后,2019年反弹上升了13个百分点,年末净负债率为65.5%,今年上半年继续上升了4个百分点。在今年出台的“三道红线”下,中梁控股或将难以复制前几年的高负债模式,带来的高增长。


对于债务结构的变化,中梁控股首席财务官游思嘉在今年中期业绩会表示,“目前我们的绝对有息负债水平在前50强房企中为最低,预期集团融资成本将进一步下降。”


“三道红线”下,游思嘉还表示,未来中梁控股负债将长远维持在70%-80%的水平,进一步优化债务机构,改善现金短债比。


2020年半年报数据显示,中梁控股目前手握总现金约350.21亿元,较去年年底上升32.2%,加权平均融资成本为8.9%,连续四年出现下降状态,但仍属于融资成本较高的房企。


风云地产界(微信公号:fydcj888)注意到,中梁控股自2019年7月上市以来,截止到2020年6月份,海外发债4次,累计金额达到9亿美元。为了降低融资成本,中梁控股最近两次的发债年限均为1年期的短债。


知名地产分析师严跃进认为,在地产调控政策持续高压以及境内融资渠道全面收紧之下,要实现未来的规模增长,现阶段房企都要绷紧资金安全这根弦。



02

红利褪去,2020年主动降速40%


下沉三四线城市,通过高周转促进企业规模增长,中梁控股因其跟碧桂园模式非常相似,在业内素有“小碧桂园”之称。


近几年,中梁控股通过主动下沉布局三四线城市,通过高周转,使得企业享受到棚改货币化带来的红利。


业绩图(2016-2019年)


数据显示,2016-2018年三年间,中梁控股销售业绩实现了三级跳,以131%的复合增长率,从百亿规模一跃成为千亿房企。2019年业绩增长继续保持50%的增速,达到1525亿元。


在“高周转”的快速增长期,中梁控股在地产圈也流传着“只要干不死,就往死里干”的名言。


处于高速增长期的中梁控股,2019年业绩会上,选择主动降速。宣布2020年销售目标为1680亿元,目标增速10%。与去年50%的增速相比,增幅大幅下降,增长速率直接下降40%。


数据显示,疫情冲击下,2020年上半年,中梁控股实现销售金额677亿元,同比增长6.3%,仅完成全年1680亿元销售目标的40.3%。


截至到1-8月,中梁控股销售金额为965亿元,同比增长12.33%,增速有所加快,完成全年目标57.44%。如果继续按照此增速,全年完成目标难度不大。


中梁控股管理层在今年中期业绩会上也表示,有信心完成今年1680亿元的年度销售目标,甚至有机会超过年度目标。


值得注意的是,通过下沉三四线城市,享受棚改红利的中梁控股,伴随着2018年下半年棚改政策收紧,三四线城市房地产市场红利退去,对其未来业绩增长带来的压力明显。


近两年,中梁控股通过土储换仓,三四线城市拿地占比有所下降,但从货值分布来看,2019年末仍有共有54%的比例分布在三线城市,10%的货值位于四线城市,二者占比超过了六成。


今年上半年,中梁控股新增货值1070亿元,区域分布进一步改善,二线城市64%,三四线城市占比36%。从整体货值来看,仍需改善。


严跃进也曾看好中梁的基本面,但他同时表示,如果项目过多布局在三四线城市,而此类城市又面临市场降温,实际运营就会有很大压力。


三四线城市红利褪去后,“三道红线”下,今年选择主动降速的中梁控股,或将难以重回此前的高速增长!



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