豪掷74亿重投青岛，金茂能否收获重效？

撰文/ 姚悦

编辑/ 卢泳志 

9月18日，中国金茂控股集团有限公司（下称：金茂）发布公告称，拟以1800万元收购青岛海尔产城创集团有限公司（下称：海尔产城创）3个青岛项目公司的60%股权，并提供36.73亿元的额外股东借款。

海尔产城创开发运营大云谷城市运营项目，加上年初投入的36.88亿元借款，截至目前，金茂在上述项目投入的资金接近74亿元。

“先借贷，后收购 ”牵手海尔

事实上，上述这笔收购从今年年初就已经开始。

2020年1月3日，金茂发布公告称，间接全资附属公司青岛金茂置业有限公司（下称：青岛金茂）与海尔产城创的全资子公司青岛恒鑫合创商业发展有限公司（下称：恒鑫合创）签订合作借款协议。

据此，青岛金茂同意向项目公司提供总金额不超过36.88亿元的借款，按年利率10%计息。

图片来源：金茂官网

公开资料显示，海尔产城创隶属于海尔集团。据悉，海尔产城创成立于2013年，涉足的业务包括住宅地产、工业地产、商业地产、文化地产、养生地产，该公司一直以“产城生态圈”作为其发展的战略。

2019年11月，恒鑫合创以60.5亿的总价竞得地块A及地块B的土地使用权，并分别设立了项目公司。同时，恒鑫合创还计划参与投标地块C的土地使用权。

根据借款协议，青岛金茂拟就上述地块的开发与恒鑫合创开展合作。

另外，各方同意，青岛金茂有权向恒鑫合创收购各项目公司60%的股权。青岛金茂将根据地块C的获取情况以及对该等地块经济指标的测算结果，决定是否进行股权收购。

9月18日，青岛金茂宣布，行使了收购海尔产城创3个青岛项目公司60%股权的权利。

针对“先借贷，后收购”的模式，《观点地产网》引用业内人士观点表示，如果金茂成功收购了项目股权，上述借款的本金及利息将转换成股东借款，该公司也将获得开发项目60%的权益，能够大幅增加的土地储备。假设没有成功收购，这笔借款的年收益率是10%，每年能够收取近4亿元的利息，对平均借贷成本不到5%的金茂来说，也是一笔稳赚不赔的买卖。

“城市运营商”金茂重投青岛 

财报数据显示，金茂上半年销售金额达1028.7亿，较去年同期上涨31.1%。从克而瑞发布的1-6月房企销售Top200排行榜来看，金茂位列12；再加上在24%高业绩增长率的情况下，完成51%的业绩目标，金茂算得上是今年杀出的一匹黑马。

金茂明确将自己定位为“城市运营商”。接近金茂的人士表示，金茂销售业绩的释放正是得益于城市运营板块的驱动，随着城市运营项目进入复制阶段，对销售规模释放的助推作用明显增强。

据了解，城市运营模式能够有效地降低拿地成本，成为了金茂业绩增长的保障。公开数据显示，2017—2019年，金茂拿地均价从10729元/平方米降至7525元/平方米，低溢价率获取项目占比从47%上升至75％。

据《每日经济新闻》报道，金茂管理层曾表示：“我们认为拿到优质的地，具有竞争性的地是第一位的，而不是数量多第一位的。所以中国金茂多通过城市运营来完成拿地。竞争过于激烈的土地价格太高，最后操作起来非常困难，这不是我们的选择。”

金茂就是运用这种开发模式大力布局青岛，且青岛已经是目前金茂城市新城项目布局最多的城市。

2010年，金茂通过金茂湾购物中心开启了在青岛的版图。随后，又将视野从住宅、商业转换到城市运营上，陆续打造了青岛中欧国际城、智慧国际城、青岛西海岸·创新科技城。截至目前，金茂在青岛已有四个城市运营项目。

图片来源：金茂官网

其中，中欧国际城2018年销售额突破70亿元，2019年，该项目销售额为50.13亿元。据金茂青岛官微透露，今年上半年，该项目录得20.1亿元的销售额，取得青岛市上半年网签套数、面积、金额第一位。近两年，金茂年度销售也居于青岛前三。

有了这样的成绩打底，金茂在青岛拿地时也没有手软。

据风云地产界（微信公号：fydcj888）不完全统计，2019年，金茂在青岛至少6次出手拿地，先后拿下住宅、商业类地块16幅，总占地面积63.72万平方米，可开发体量140.35万平方米，拿地总金额约49.5亿元。

16幅地块分别位于高新、即墨、黄岛3区，也就是对应了高新区中欧国际城、即墨区金茂国际智慧城、西海岸金茂科技创新城3个大盘。

此外，3月12日晚，金茂公告称，拟以68.5亿元收购中化资产旗下的武汉化资全部股权，后者拥有位于武汉、青岛、天津三地的项目。

金茂在上述公告中表示：“（能够）迅速扩大本集团于青岛、天津及武汉三大战略布局城市的土地储备，有助于本集团提升在这些城市的市场占有率。”

作为金茂的“第二曲线”，今年上半年新增武汉、天津、常熟等三个城市运营项目。至此，中国金茂的城市运营项目总数为23个。期内，中国金茂城市运营项目销售额的贡献率为21%。

不过，另一方面，城市运营也具有前期投入大、开发周期长、回报速度慢的特点。

据《观点地产网》报道，此次收购的大云谷项目，地块A预计将于2023年二季度前完工交付，地块B预计将于2024年一季度前完工交付，地块C的收成期更是遥遥无期。

因此，包括金茂与海尔牵手打造的项目在内，金茂更多城市运营项目都需要经得起时间的考验。您对金茂在青岛的发展怎么看？关于城市运营您又有什么独到见解？欢迎留言评论！